9月，上市房企的中期業(yè)績都已經(jīng)發(fā)布完畢，在業(yè)績發(fā)布會(huì)上房企的高管自然又是妙語連珠，對(duì)銷售、地王、未來市場等發(fā)表了各自不同的觀點(diǎn)，今天拿出來供大家分析——觀點(diǎn)沒有對(duì)錯(cuò)，都只是為了支撐自己的戰(zhàn)略運(yùn)作而已——最終時(shí)間會(huì)給出答案。
1、要規(guī)模還是要收益？
恒大地產(chǎn)：
2009年恒大上市后研究發(fā)現(xiàn)，如果要彎道超車就要進(jìn)入三四線城市，于是恒大進(jìn)入了地級(jí)市。恒大用了最少的資金做出了現(xiàn)在成就，如果當(dāng)時(shí)回歸一線，可能 現(xiàn)在年銷售規(guī)模只有500億，經(jīng)過2013-2016年調(diào)整，現(xiàn)在土地儲(chǔ)備已經(jīng)以一二線為主，如今恒大能超過萬科權(quán)益銷售，得益于彎道超車策略。
中海地產(chǎn)：
我們一直說，追求規(guī)模和效益同步增長。每一個(gè)城市整體需求都龐大，單純做規(guī)模很容易，但我們并不希望做到這樣，一是占用太多資源，二是不能帶來太多效 益，非我理想。我希望穩(wěn)步增長，公司管理模式都有優(yōu)化，效率提高。管控模式不好的擴(kuò)張是失敗擴(kuò)張，規(guī)模增長沒那么快，錢沒少掙，大家應(yīng)該滿意了吧？
點(diǎn)評(píng)：規(guī)模最大的恒大談規(guī)模，凈利潤最多的中海強(qiáng)調(diào)利潤，規(guī)模和利潤真是房地產(chǎn)行業(yè)的魚與熊掌嗎？
2、大手筆買地安全嗎？
遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：
遠(yuǎn)洋成立23年，經(jīng)歷所有調(diào)控周期。我們也拿過地王，也犯過錯(cuò)，今天這個(gè)行情，我們過往也很熟悉。我們寧可錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)，也不能再犯錯(cuò)，我們堅(jiān)持面向城市中心地段舊改項(xiàng)目，通過合作控制土地價(jià)格，絕不拿地王，在14年調(diào)控的時(shí)候，就是當(dāng)時(shí)有定力，今天才能成功。
融創(chuàng)中國：
我們拿地的原則是流動(dòng)性，現(xiàn)金流在安全邊界下才會(huì)獲取新項(xiàng)目，年底依然會(huì)有400億以上現(xiàn)金在賬面；在供求關(guān)系好的地方能做流動(dòng)性好的項(xiàng)目，補(bǔ)充的主要還是在原有布局核心區(qū)域，拍地有嚴(yán)格限價(jià)，基本保證收益。拿地安全性和現(xiàn)金流會(huì)首要考慮，也是首要控制風(fēng)險(xiǎn)的方向。
點(diǎn)評(píng)：成功的房企怎么說都有道理，失敗的房企則可分為沒地開發(fā)和沒錢開發(fā)。
3、下半年地還能拿嗎？
禹洲地產(chǎn)：
去年下半年買的地基本上都升值了，現(xiàn)在去買應(yīng)該還會(huì)多花100億，我們會(huì)珍惜這些資源。買地還是會(huì)繼續(xù)，手頭還有150多億現(xiàn)金，在不增加負(fù)債率的情況下買、靠銷售買、擇機(jī)買、通過收購并購的方式買地，今年11月份到明年3、4月份會(huì)是并購高峰期。
綠地香港：
去年下半年房地產(chǎn)進(jìn)入極速分化時(shí)期，上海周邊地價(jià)都超過了黃浦江旁邊的地價(jià)，綠地香港已經(jīng)采用了謹(jǐn)慎拿地策略，除了勾地項(xiàng)目會(huì)繼續(xù)落地，市場瘋狂舉牌行為不參與。我們要調(diào)整好節(jié)奏，采用合理方式獲取土地。
點(diǎn)評(píng)：花了真金白銀拿的都是好地，開價(jià)比自己高的都不理性，你們開心就好。
4、如何看待面粉貴過面包？
碧桂園：
我們買地策略是在市場低估的時(shí)候買地，市場高估的時(shí)候賣房子，盡快回籠現(xiàn)金流，現(xiàn)金在手有利于在市場不確定性到來時(shí)有更好優(yōu)勢。堅(jiān)持一線城市周邊，二線城市近郊，三四線城市的中心拿地策略，紀(jì)律是不拿面粉比面包貴的土地。
雅居樂：
其實(shí)各家開發(fā)商都在拿地，面粉貴于面包的情況總是在發(fā)生。廣州城市的庫存量的周期的小于13個(gè)月，地王其實(shí)面積不是很大。地王是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，也是供需所決定的。上一年平均每平米1萬5都能算作是地王，今年來看1萬6，2萬5都有。
點(diǎn)評(píng)：只要能把做出的面包賣出蛋糕價(jià)，拿多貴的面粉都沒關(guān)系。
5、地王專業(yè)戶的名號(hào)是好是壞？
中國金茂：
首先要聲明我們沒拿過地王，雖然價(jià)格高，但我們做的是改善性需求，今年拿的八塊地?zé)o論是單價(jià)還是總價(jià)在當(dāng)?shù)囟疾皇亲罡?。理性積極四個(gè)字都要做到，所有項(xiàng)目都要求會(huì)在10－12月內(nèi)開盤，不會(huì)出現(xiàn)有時(shí)間等待地王解套的情況。
龍光地產(chǎn)：
拿地王有三種，總價(jià)、單價(jià)、溢價(jià)，我們拿的是總價(jià)地王，有什么好處呢？它項(xiàng)目很大，價(jià)格高，會(huì)把很多企業(yè)擋在門外，深圳土拍門檻非常高，五天之內(nèi)交完土地款，還有一個(gè)好處是規(guī)模和地點(diǎn)，配套好。我們覺得（地王專業(yè)戶）這個(gè)稱號(hào)很好，我們的拿地決策很對(duì)。
點(diǎn)評(píng)：用自己的錢，拿自己的地，讓嘲笑的人沒地可拿。
6、如何看待未來房地產(chǎn)市場？
世茂房產(chǎn)：
房地產(chǎn)漲不漲就兩個(gè)因素，錢和人，我們覺得延續(xù)近年的這種瘋狂也不太可能，因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)漲到超過一般人購房的能力。我們長遠(yuǎn)看好核心城市，但也希望價(jià)格 能夠穩(wěn)定，地價(jià)瘋狂還是有風(fēng)險(xiǎn)的；好城市很難跌，但是我們也不希望像今年一樣漲這么多，因?yàn)椴皇强沙掷m(xù)的，這是我們擔(dān)心的地方。
首創(chuàng)置業(yè)：
當(dāng)前市場火爆，很正常，因?yàn)樾枨蠛荦嫶蟆Ｌ貏e是一線城市歷來都是國家地產(chǎn)龍頭，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這些城市城市化的發(fā)展更強(qiáng)勢，在未來還是看好的。首創(chuàng)對(duì)市場的判斷肯定是充分看好，看好中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、未來、城市化進(jìn)程，以及一線城市吸納的能力。
點(diǎn)評(píng)：無論市場是好是壞，房地產(chǎn)開發(fā)都要繼續(xù)。
7、輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)，哪個(gè)合適？
綠城中國：
我們的代建現(xiàn)在正在起步階段，是國內(nèi)最大的輕資產(chǎn)建筑公司，獨(dú)特性在于我們只做代建。我們理解代建不再只是一個(gè)業(yè)務(wù)模塊，而是一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。我們公司在做代建4.0，代建費(fèi)用上實(shí)際是一個(gè)合作平臺(tái)，共創(chuàng)共贏，共同發(fā)展，這是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)的邏輯。
龍湖地產(chǎn)：
對(duì)新業(yè)務(wù)已有多年打算，新項(xiàng)目包括長租公寓，以及“冠寓”和“一展空間”，都市的快捷物流也是轉(zhuǎn)型的空間。龍湖沒有輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的準(zhǔn)備，會(huì)關(guān)注重資產(chǎn)，尋求低融資成本。
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