萬科的信用評級展望遭到標普下調(diào)，揭開了中國開發(fā)商上半年業(yè)績飄紅的另一面。
一向穩(wěn)健的國際信用評級機構(gòu)標普、穆迪和惠譽，今年以來下調(diào)了多家中國房企的信用評級或展望，包括綠地、恒大、萬達、萬科等超大型房企。
與此同時，今年上半年卻是中國開發(fā)商“最好的半年”，龍頭房企半年銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，全年銷售目標也指向更高水準。
不過，與萬科受到非經(jīng)營性因素的影響不同，大部分評級或展望遭遇下調(diào)的房企，均是因為其激進的融資、并購或拿地策略，為財務狀況增加了風險。
穆迪和惠譽在評級報告中均表示，債務風險及拿地成本是其調(diào)低中國房企評級的重要原因。
一面是國內(nèi)樂觀昂揚的地王頻出，一面是國際評級和投資機構(gòu)紛紛看淡，共同構(gòu)成了中國房地產(chǎn)的AB面。
多家房企評級遭下調(diào)
目前，三大評級機構(gòu)長期評級均分為投資級和投機級，劃分九至十一個級別，在該級別下又分若干子級。此外，評級機構(gòu)對信用評級給予展望評價，以顯示其對有關評級的在未來半年至兩年時間內(nèi)中期走勢看法。
從今年以來國際機構(gòu)的評級情況來看，中國房企被整體看淡，下調(diào)、負面等動作明顯增加。
除龍湖集團在近期被穆迪逆勢提升評級展望，由穩(wěn)定調(diào)升為正面，給予Ba1評級外，包括萬達、融創(chuàng)、綠地、遠洋地產(chǎn)等均被列入下調(diào)的復評名單，或者其展望由穩(wěn)定調(diào)整為負面，這也是自2012年以來穆迪調(diào)低房企展望數(shù)量最多的一次。
而標普也創(chuàng)下近四年來，下調(diào)房企評級次數(shù)的最高紀錄。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，今年以來，標普共調(diào)低了11家房企的評級。
受累股權之爭，萬科被調(diào)低評級展望，盡管它的財務狀況、銷售狀況和穩(wěn)定的杠桿水平依然支持目前評級，但在標普看來，201年3月的董事會重選是一個近期的風險，寶能要求罷免董監(jiān)事的提議增加了2017年3月重選后董事會構(gòu)成改變的可能性。
倘若未來2-3年，萬科的策略變得越來越激進，可能導致經(jīng)營業(yè)績下滑或財務杠桿降低，標普將調(diào)低萬科和萬科香港的評級。
而除了萬科、龍湖之外，一位大型房企財務負責人指出，大量的房企評級遭到調(diào)低無非是兩個原因。一個是像綠地一樣負債率、財務杠桿不斷上升；二是受到中國主權評級負面展望影響，導致部分國企評級遭到下調(diào)。
像恒大、綠地這樣評級連降兩個級別的房企，原因在于財務杠桿和負債。標普亞太區(qū)企業(yè)評級資深董事葉翱行指出，“這兩家企業(yè)均面臨流動性收緊、杠桿不斷上升的風險。”
以綠地為例，標準普爾全球評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事孔磊表示，全面下調(diào)綠地控股、綠地香港及相關債務信用評級主要有兩個原因，綠地財務狀況惡化以及上海市政府對綠地及時充分支持的可能性下降。
在標普看來，綠地房地產(chǎn)業(yè)務產(chǎn)品配置大部分側(cè)重商業(yè)和寫字樓，資金回籠較慢，與此同時，綠地控股仍在大力度拿地，可能會對財務造成持續(xù)壓力。
融創(chuàng)中國也由于2016年上半年匯兌損失增加、從合營聯(lián)營收益減少、資本化利息減少導致利息費用增加等狀況，被發(fā)出盈利預警，讓穆迪展望可能調(diào)至負面。
近期在保利地產(chǎn)完成非公開發(fā)行股票后，穆迪仍維持保利地產(chǎn)Baa2的發(fā)行人評級和負面的評級展望，僅在該Baa2評級中給予一個子級提升。
接近保利地產(chǎn)的人士對此指出，穆迪認為保利集團支持保利地產(chǎn)的力度可能會變小，因此態(tài)度偏謹慎，實際上他們對保利低于3個點的利率發(fā)債也是積極看待的。
風險上升的隱憂
對于房企而言，寬松的貨幣和信貸環(huán)境，讓其迎來了進一步發(fā)展的空間。今年上半年部分熱點城市銷售狀況火爆，樓市單價不斷攀升，部分區(qū)域甚至在過去的一年中樓價翻倍。這也讓包括恒大、萬科、碧桂園在內(nèi)的五家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)今年上半年銷售業(yè)績超過千億，其他房企也業(yè)績大增。
而與此同時，“地王”頻出也進一步刺激了這個市場。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，全國出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億元的地塊共有300宗，其中溢價率超過100%的地王達到150宗。
不僅僅是一線城市和強二線城市，包括武漢、濟南、石家莊、南寧、福州等在內(nèi)的二線城市也開始成為地王頻繁出現(xiàn)的區(qū)域。
這讓房企紛紛調(diào)整自身的戰(zhàn)略部署，進入一二線城市拿地，并融資發(fā)債。
由于信貸政策寬松，今年上半年，中國房企在國內(nèi)債券市場融資情況大增，房企的境內(nèi)發(fā)債期數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)井噴式增長。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)監(jiān)測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發(fā)行規(guī)模為4606.95億。
其中，以3~5年居多，發(fā)行數(shù)量達到了100筆，發(fā)行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%，平均融資成本為4.85%。
而各房企之間分化較大，國企和規(guī)模性房企優(yōu)勢明顯。對于央企、國企和部分具備良好聲譽和較強綜合實力的民營企業(yè)來說，其融資成本較低。
根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會日前發(fā)布的《2016中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，2015年房地產(chǎn)行業(yè)負債水平保持高位運行，凈負債率平均值為96.09%，較2014年上升7.23%。
標普在一份關于中國房企整體狀況的報告中指出，開發(fā)商在追求增長的同時，維持穩(wěn)定的擴張步伐和審慎的資本結(jié)構(gòu)將至關重要。
房企在投資開發(fā)過程中，獲益于政府、母公司或股東提供的不同程度的外部支持，但其個體信用狀況是影響其整體信用質(zhì)量的重要因素。在標普看來，受政府刺激政策推動下的房地產(chǎn)市場復蘇或難持久。
標普表示，從長期看，國內(nèi)債券不會替代境外債券發(fā)行。開發(fā)商能否在國內(nèi)發(fā)債取決于政府政策，同時需經(jīng)歷較長且不太確定的監(jiān)管批準程序，發(fā)行規(guī)模也存在限制。
標普亞太區(qū)企業(yè)評級董事黃馨慧表示，其已注意到由于境內(nèi)債券市場出現(xiàn)的一些違約案例，投資者避險情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發(fā)商在境內(nèi)發(fā)債的熱情已有所消退。
前述大型房企財務負責人認為，近期調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向的信號，上海和一些二線城市明顯收緊，接下來部分房企可能面臨債務危機的風險在增大。
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