8月22日，萬科、中海這兩家中國最具標桿意義的房地產(chǎn)公司，在同一日召開了上半年的業(yè)績發(fā)布會。
這兩家公司，是中國最好的兩家房地產(chǎn)公司。一家規(guī)模最大，世界500強。一家最能賺錢，凈利率多年全行業(yè)第一。
具體賣了多少房子，賺了多少錢，我不關(guān)心，每年都是同樣的套路。我最關(guān)心的是兩組數(shù)據(jù)：兩家買地的金額和持有的貨幣資金。
而中海更是恐怖，過去10多年來，第一次出現(xiàn)了現(xiàn)金流為正的情況，持有現(xiàn)金超過了1100億港元。截至6月底，萬科的有息負債為914.6億，凈負債率14.18%，處于很低的水平。
看這上半年的數(shù)據(jù)，你最大的感受是什么？
中國最好的兩家房地產(chǎn)公司，錢都花不出去。
萬科一直認為：每年的買地金額占當年銷售金額的40%-60%，是一個比較恰當?shù)谋壤＿^去5年，萬科每年的買地金額也基本都遵循了這一標準，大概都保持在下限40%左右。
但是，按照40%這個標準，萬科今年上半年的買地款應該在700多億，現(xiàn)在還有300億沒花。中海應該是400億港元，也只花了一半。
賣了房子，賺了錢，賺了海量的錢，卻沒有再繼續(xù)投資，都趴在賬上，當活期存款（繼續(xù)加劇M1和M2的剪刀差?。?/div>
是不想花錢？
是花不出去。因為，想買的地太貴，不敢買。能買到的地賣不掉，還是不敢買。
這1年多以來的市場，對于萬科、中海這樣的高周轉(zhuǎn)公司，都是非常尷尬的：三四線城市土地多，又便宜，但市場在去庫存，房子不好賣。一二線城市房子好賣，但土地少，地價又太貴，賬算不過來。冒然殺進去，你買下的可能不是一個巨大的財富，而是一個巨大的包袱。
話說到這里，一個很有諷刺性的場面出現(xiàn)了。我們?nèi)ツ甑组_始高調(diào)推行房地產(chǎn)的去庫存，期望全國尤其是三四線城市的房子能夠趕快賣掉，拉動經(jīng)濟增長。但是現(xiàn)在三個季度過去了，三四線城市的庫存還在去，一二線城市的地價房價倒是漲得不像話了。資本沒有一如期望的流入三四線城市幫助加快去庫存，反而掉轉(zhuǎn)頭全部殺向了一二線。
結(jié)果就是：三四線的房子也還是賣不出去，地也還是賣不出去。而一二線的城市，房子漲的普通人買不起了，地也漲的開發(fā)商不敢買了。
所以，你別看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地產(chǎn)上市公司，并不怎么激進拿地。萬科、中?；径急黄瘸冯x了一二線城市的土地公開市場，每一場土地招拍掛，他們都會“積極參與”，但也都“重在參與”。
萬科董秘朱旭在業(yè)績交流會上說：萬科上半年沒有拿一塊地王。不拿地王，這是萬科一貫的策略，背后展示的謹慎投資理念，中海的郝建民表達的是同樣的態(tài)度。
不單是這兩家公司，凡是走快周轉(zhuǎn)、大規(guī)模的千億級公司，基本都消失在了今年上半年的土地市場上。在上半年土地市場上瘋狂拿地的公司，大家可以仔細分析一下，看一看是哪些公司在搶地王。
巨無霸房企在減弱買地投資，倒不是出于對房地產(chǎn)前景的悲觀，而是展示出一個大的問題：在一二線城市，房企過往的通過公開市場拿地的策略，走到頭了。
這兩年，土地市場一個基本的事實是：在房地產(chǎn)高速發(fā)展了10幾年之后，在政府昂揚的不可遏制的賣地沖動10幾年之后，一線、強二線的城市，掌握在政府手里的增量地塊，已經(jīng)越來越少了。大量的土地，要么是沉淀在企業(yè)手中，要么是需要通過舊改來釋放，也就是說，整個一線、二線的房地產(chǎn)土地，也都將會快速的走向存量盤活的階段。
這個狀況下，一二線的城市政府只要拿出一塊地來出讓，基本就都會是地王。這個說是地方政府故意制造地王，的確有些冤枉。它背后有一二線城市新增土地供應高度短缺的因素，也有房企集體性的回流一二線城市的因素，更有房企拿地思路依然集中在新增土地市場上的因素。當然，碰到央企大規(guī)模的重組帶來的非市場因素，碰到一塊兒，就更加劇了地王潮。
和之前的地王潮相比，我非常懷疑：一線發(fā)達城市和強二線的中心城市，這兩年來土地價格的高企，也許會是一個比較長期的現(xiàn)象。接下來，即便是出現(xiàn)調(diào)整，那種公開出讓的土地爆出天價，也將都是非常稀松平常的事情。
總之，這一輪的地王潮漲上來，即便是下去，土地成本也不會低到大漲之前的狀態(tài)。
這意味著，房企如果繼續(xù)指望通過公開市場還能夠以較低的成本拿地，可能一個結(jié)果是，像萬科、中海這些做規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的大型房企，在大城市的生存境況將會越來越尷尬。
中海在深圳的境況，就是一個典型的例子。這家公司曾是最早進入深圳市場的，多年也一直是第一方陣的經(jīng)營規(guī)模，但是在深圳開始大面積轉(zhuǎn)向城市更新（存量土地開發(fā)）之后，卻因擔心不可控因素太多而一直堅持不做城市更新，而是繼續(xù)尋求公開市場的土地獲取，結(jié)果造成近年來在深圳的發(fā)展幾乎一直是陷入上頓不接下頓的饑荒狀態(tài)，每年最多不過是一兩個項目。不是因為與中信的整合，中海在深圳的土地儲備已經(jīng)到了枯竭的地步。
如果仔細觀察，我們看到，郝建民在這次香港的業(yè)績交流會上釋放了一個非常大的信號：積極參與包括深圳在內(nèi)的舊改。很明顯，中海在一線城市的土地市場正進行很大的策略松綁，這是非常大的改變。因為，即便是舊城改造，和動輒6、7、8、9萬的地王相比，成本還是可控的。
必須要轉(zhuǎn)向低成本的土地獲取，這是未來房企拿地策略最大的改變，會很快速的普遍化。包括舊城改造、尋找合作伙伴等等。以及，也許是最劃算的，中國的房地產(chǎn)將進入一個“買地不如買公司”的時代。
同樣也是中海，之所以有底氣在上半年不拿地，一個重要原因是因為3月份之后和中信進行了重整，預期可以增加約達2350萬平米的土地儲備，加在一起，中海擁有的土地儲備接近6000萬平米，并且極大緩解了類似在深圳這樣的發(fā)達城市的土地困境。
萬科雖然在業(yè)績發(fā)布會上公開表態(tài)：對于收購上市公司沒有意向。但別忘了，萬科可是最早干這種事兒的，想一想當年對南都置業(yè)的收購，當然那時是你情我愿的。放心吧，萬科拿著這么多現(xiàn)金，就是在等機會，它一定會進行更多的收購。
也只有大家找到多樣化的拿地渠道，不再過于集中到政府公開出讓的凈地，地王潮，才會真正的落下去。
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