劉先生關(guān)注的濱江新城一個(gè)樓盤推出第二期產(chǎn)品，周末，他早早地來(lái)到了售樓部，但見售樓部已經(jīng)擠滿了人，樓盤的銷售經(jīng)理應(yīng)接不暇。“樓市這種火熱的場(chǎng)景已經(jīng)有好多年沒見過(guò)了。”劉先生說(shuō)。

全國(guó)樓市正在從一個(gè)寒冬中漸漸緩過(guò)勁來(lái)，但對(duì)于江門而言，這個(gè)寒冬似乎特別地短。2015年江門蓬江、江海兩區(qū)的樓市成交達(dá)17249套，同比增長(zhǎng)38.3%，創(chuàng)歷年新高。

樓市高庫(kù)存是全國(guó)三四線城市的通病，曾經(jīng)，高庫(kù)存也是懸在江門樓市頭上的一把劍。然而直至目前，全國(guó)三四線城市“去庫(kù)存”的主基調(diào)未變，江門樓市的庫(kù)存量已經(jīng)從之前的去化周期10幾個(gè)月迅速下滑至9個(gè)月，中心城區(qū)的去化周期甚至不足半年。江門樓市的庫(kù)存是否已經(jīng)出現(xiàn)了緊缺？房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)是否已經(jīng)完成？

成效顯著？去化周期下降至9個(gè)月

樓市的庫(kù)存量直觀地體現(xiàn)一個(gè)城市樓市的健康狀況。近兩年，全國(guó)三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存量偏高，樓市臃腫，“去庫(kù)存”迫在眉睫。江門樓市同樣存在庫(kù)存量高企的現(xiàn)象。江門樓市庫(kù)存量最高時(shí)去化周期曾長(zhǎng)達(dá)14個(gè)月左右。

查閱往年的數(shù)據(jù)可知，截至去年上半年，全市待售商品房仍有742.1萬(wàn)平方米，商品房庫(kù)存消化周期為14個(gè)月。

然而，從去年開始，得益于利好政策刺激下不斷升溫的樓市成交，江門樓市的庫(kù)存量逐月下滑。從數(shù)據(jù)中可以看出全市的庫(kù)存只減不增。數(shù)據(jù)顯示，今年從1月份至剛剛結(jié)束的7月份，江門樓市庫(kù)存量一路下滑，從1月份的49341套回落至7月份的41166套，7個(gè)月的時(shí)間減少了8000多套庫(kù)存。而上半年江門樓市的成交量是27369套。也就是說(shuō)，按上半年的銷售情況，江門樓市去化周期僅為9個(gè)月。

而傳統(tǒng)的中心城區(qū)如蓬江、江海區(qū)的庫(kù)存量下降尤為明顯。根據(jù)住建部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至7月份，蓬江、江海區(qū)的樓市庫(kù)存量為10400套，而1—7月份蓬江江海區(qū)的成交量已經(jīng)遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)量，為12071套。也就是說(shuō)，蓬江、江海區(qū)庫(kù)存的商品房?jī)H僅足夠賣半年。

樓市庫(kù)存高是全國(guó)三四線城市的痼疾，為何江門樓市去庫(kù)存的進(jìn)程如此順利？有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，相對(duì)許多三四線城市而言，江門樓市的泡沫并不高，而且隨著未來(lái)的港珠澳大橋、深中江通道、深茂鐵路、珠西樞紐的重要交通工程的建設(shè)，江門的地理位置顯得尤為重要，江門樓市有實(shí)實(shí)在在的需求作為支撐。

房地產(chǎn)庫(kù)存與價(jià)格就是蹺蹺板的兩端，庫(kù)存降下來(lái)了必然帶動(dòng)價(jià)格的上漲。剛剛出爐的7月份成交數(shù)據(jù)顯示，蓬江、江海區(qū)的樓市成交均價(jià)高達(dá)6517元/平方米，又是一個(gè)新高。“特別是濱江新城地王出來(lái)后，保利大都會(huì)、華茵桂語(yǔ)、方直瓏湖灣等樓盤都有較為明顯的升幅，均價(jià)都普遍去到8500元，比原來(lái)每平方米7600至7800元有了較明顯的上升。”濱江新城一樓盤銷售總監(jiān)黃先生說(shuō)。據(jù)了解，蓬江區(qū)、江海區(qū)的新樓盤普遍都有數(shù)百元的漲幅。

力度不減？未來(lái)3年仍要去庫(kù)存45萬(wàn)平方米

去庫(kù)存是全國(guó)三四線城市的重要課題，房地產(chǎn)去庫(kù)存也是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一。去年五月份，江門市住建局提出“七措施”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)價(jià)促量去庫(kù)存，提出降低住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例、提高住房公積金最高貸款額度、放寬五邑華僑的購(gòu)房限制等措施，取得明顯成效。

過(guò)去的一年多里，江門樓市的成交量節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高。與之同時(shí)的是，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房逐月減少。此消彼長(zhǎng)，江門樓市的庫(kù)存量迅速下降。江門樓市去庫(kù)存成效顯著，是否已經(jīng)完成了去庫(kù)存任務(wù)？

然而并非如此。業(yè)內(nèi)人士分析稱，江門樓市庫(kù)存量回落，部分地區(qū)出現(xiàn)供應(yīng)緊張，但僅是區(qū)域性現(xiàn)象，對(duì)于類似開平、鶴山等地區(qū)而言，去庫(kù)存的任務(wù)仍然很重。據(jù)媒體報(bào)道，開平和鶴山曾入選中國(guó)“鬼城”前五十名。截至7月份，開平、臺(tái)山、鶴山等地的去化周期仍超過(guò)一年，其中，恩平市樓市去化周期更是長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月。

住建局工作人員表示，樓市去庫(kù)存仍是未來(lái)幾年江門樓市的主調(diào)。記者獲悉，江門近期出臺(tái)了《江門市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革去庫(kù)存行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018年）》，該行動(dòng)計(jì)劃的目標(biāo)是，到2018年底，在全部消化2016—2018年供應(yīng)商品房的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)再化解45萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，全市商品住房庫(kù)存消化周期控制在16個(gè)月以內(nèi)，非商品住房去庫(kù)存周期明顯縮短。

江門樓市新一輪的去庫(kù)存方案更強(qiáng)調(diào)供給側(cè)方面的改革。該行動(dòng)計(jì)劃提出，要強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)節(jié)奏。適度減少商業(yè)類地塊的供應(yīng)。嚴(yán)格控制農(nóng)村新增宅基地審批。庫(kù)存量較大的市（區(qū)），要適度減少房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模直至?xí)和９?yīng)。