7月全國人民幣新增貸款幾乎全部被投入樓市。這個(gè)數(shù)據(jù)一出，各界對(duì)房地產(chǎn)的敏感神經(jīng)再次被牽動(dòng)。房貸激增或今年以來的局部房地產(chǎn)過熱，并不能提振國民經(jīng)濟(jì)。但房地產(chǎn)金融杠桿變動(dòng)與房地產(chǎn)泡沫并非直接相關(guān)，而與房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段息息相關(guān)。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，房貸相對(duì)快速增長(zhǎng)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)階段的一種自然現(xiàn)象，沒必要過度解讀。實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸負(fù)增長(zhǎng)，可能意味著未來經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步下滑，這更需高度重視。

央行8月12日發(fā)布數(shù)據(jù)，7月全國人民幣貸款增加4636億，其中住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加4773億。“住戶部門中長(zhǎng)期貸款”，其實(shí)主要就是居民家庭的住房按揭貸款。這個(gè)數(shù)據(jù)意味著，7月全國人民幣新增貸款幾乎全部被投入樓市。難怪這個(gè)數(shù)據(jù)一出，業(yè)內(nèi)一片嘩然，各界對(duì)房地產(chǎn)的敏感神經(jīng)再次被牽動(dòng)。這在改革開放以來中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，也必將是個(gè)標(biāo)志性事件。

自2008年1月公布該數(shù)據(jù)以來，住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款占當(dāng)月人民幣新增貸款之比的平均值，僅24.6%。除上月外，該比值最高為今年4月的77%，而在去年末僅48.9%。銀行新增貸款接近100%被用于購房，對(duì)樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)到底意味著什么？說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)新鮮血液已被房地產(chǎn)所吸干？還是表明在百業(yè)低迷的背景下，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正在單騎救主？高按揭貸款占比，是否標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入高危期，拐點(diǎn)隨時(shí)將至？如果這個(gè)數(shù)據(jù)揭示了某種風(fēng)險(xiǎn)，那么風(fēng)險(xiǎn)的中心點(diǎn)在哪？若能就這些問題做出科學(xué)預(yù)判，對(duì)未來數(shù)年的投資操作與政策制訂有關(guān)鍵性意義。

首先，低迷的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸數(shù)據(jù)與迅猛增長(zhǎng)的房貸數(shù)據(jù)，兩者之間是否存在某種因果關(guān)系？

可以肯定，當(dāng)前房貸激增或今年以來的局部房地產(chǎn)過熱，并不能提振國民經(jīng)濟(jì)。在特定歷史條件下，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，確實(shí)能吸納大量就業(yè)和帶來巨額固定資產(chǎn)投資，并帶動(dòng)鋼鐵、建材、能源、裝飾家電等關(guān)聯(lián)行業(yè)的擴(kuò)張，使GDP數(shù)字快速增長(zhǎng)。但房子并不能無限制蓋下去，開發(fā)沒有人住的房子是對(duì)資源的極大浪費(fèi)。隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代逝去，當(dāng)前房地產(chǎn)熱已主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高漲、住房貸款激增和二手房交易火爆，而不再表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資高增長(zhǎng)。這更多是一種財(cái)富再分配，而非生產(chǎn)性活動(dòng)。這種趨勢(shì)也可從近十余年來房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)中看出。2012年2月至2013年12月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資月均同比增長(zhǎng)26.6%，但2014年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率顯著下滑，去年12月降至1%。今年7月雖有所回升，但也僅5.3%。所以，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代已一去不復(fù)返，房地產(chǎn)業(yè)無法再充當(dāng)單騎救主的角色了。

那么反過來，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷，是否正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)熱對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他部門的虹吸效應(yīng)所致？換句話說，經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化直接導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)空心化？嚴(yán)格來說，房地產(chǎn)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面效應(yīng)確實(shí)存在，但這種負(fù)效應(yīng)究竟有多大還無法定論。經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心化論點(diǎn)，其主要論據(jù)有二：一是認(rèn)為高房?jī)r(jià)提高了工資及其他生產(chǎn)成本，致使產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降進(jìn)而經(jīng)濟(jì)下滑；二是認(rèn)為炒房暴富及辦實(shí)業(yè)辛苦利薄，致使人們無心于勤勞致富，從而使百業(yè)凋敝、地產(chǎn)一枝獨(dú)秀?？辞罢撸叻?jī)r(jià)主要體現(xiàn)在大城市及中心區(qū)，中小城市及城市遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)并不算高，租金就相對(duì)更低了。根據(jù)一般經(jīng)濟(jì)理論，最終進(jìn)入產(chǎn)品價(jià)格的只是所雇用的最后一個(gè)工人的住房租金，而這最后一個(gè)工人，既不可能住在大城市，也不可能住在中小城市中心區(qū)，所以認(rèn)為高房?jī)r(jià)導(dǎo)致產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力下降之說并不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)?？春笳?，兩者因果關(guān)系也可能顛倒了。與其說房地產(chǎn)一夜暴富導(dǎo)致人們棄實(shí)業(yè)而炒房，不如說實(shí)業(yè)利薄導(dǎo)致資金流入樓市推高房?jī)r(jià)泡沫更具可信度。高房?jī)r(jià)，只能是收入增長(zhǎng)或說實(shí)業(yè)發(fā)展到一定高度的結(jié)果。沒有實(shí)業(yè)收入支撐，高房?jī)r(jià)就成了泡沫，并不會(huì)有支撐點(diǎn)，這是大家都明白的道理。如果說房地產(chǎn)熱對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有負(fù)面影響，更主要體現(xiàn)在脫離真實(shí)需求的住房開發(fā)，將浪費(fèi)大量經(jīng)濟(jì)資源，降低整體經(jīng)濟(jì)效率。而這些銷售不暢或無法售出的庫存，構(gòu)成銀行壞賬，破壞金融體系的穩(wěn)定。

其次，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸數(shù)據(jù)低迷的同時(shí)房貸數(shù)據(jù)迅猛增長(zhǎng)，是否意味著房地產(chǎn)泡沫膨脹已接近極致，房地產(chǎn)周期拐點(diǎn)隨時(shí)將至？

經(jīng)濟(jì)不景氣，信貸擴(kuò)張就成了房?jī)r(jià)上漲的唯一支撐，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)可謂巨大。然而另一個(gè)需要直面的現(xiàn)實(shí)是，在房地產(chǎn)業(yè)從快速擴(kuò)張階段向成熟階段邁進(jìn)時(shí)，購房者總體金融杠桿都會(huì)升高，這幾乎是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。以日本為例，日本房貸余額/GDP在1985年以前穩(wěn)定在20%左右，在房地產(chǎn)泡沫高峰期的1990年上升至25%左右，在1991年房地產(chǎn)泡沫破滅后該比值仍在繼續(xù)上升，2000年達(dá)到36.7%的最高值?？梢?，房地產(chǎn)金融杠桿變動(dòng)與房地產(chǎn)泡沫并非直接相關(guān)，而與房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段息息相關(guān)。在可以預(yù)見的將來，即便中國房地產(chǎn)泡沫破滅，房地產(chǎn)業(yè)金融杠桿仍可能繼續(xù)加大。所以，我們無法單純通過擴(kuò)張的房貸數(shù)據(jù)與萎縮的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門貸款數(shù)據(jù)，就判定房地產(chǎn)泡沫即將破滅。相比較而言，房?jī)r(jià)水平相對(duì)于購房者收入的高低，更有助于判斷房地產(chǎn)泡沫真實(shí)水平。

那么，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的風(fēng)險(xiǎn)中心點(diǎn)在哪？

具體來說，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，筆者以為其風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在以下三方面：其一，一線及熱點(diǎn)二線城市近一年房?jī)r(jià)漲幅驚人，已很難用真實(shí)需求爆發(fā)來解釋，只能說明房地產(chǎn)的泡沫化加劇，其結(jié)果具有很大的不確定性，暴漲暴跌都隨時(shí)有可能發(fā)生；其二，三四線及以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本風(fēng)險(xiǎn)不在于跌價(jià)，而在于庫存高企。這些城市4000至5000元每平方米的均價(jià)，已逼近開發(fā)成本甚至建筑成本，房?jī)r(jià)下跌可能性及空間都不大。但這些賣不出去的庫存，將會(huì)在地方政府的債務(wù)上體現(xiàn)出來，形成地方債風(fēng)險(xiǎn)；其三，近兩年被惡炒的學(xué)區(qū)房存在政策改變引發(fā)房?jī)r(jià)暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。但在這個(gè)過程中，無論國家還是學(xué)校都未掙得分毫，只有學(xué)區(qū)“老、破、小”房主一夜暴富。如果政府進(jìn)一步改進(jìn)或調(diào)整入學(xué)政策，學(xué)區(qū)房的格局必將重新改寫與洗牌。

房貸的相對(duì)快速增長(zhǎng)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到現(xiàn)階段的一種自然現(xiàn)象，并不能說明房地產(chǎn)泡沫的真實(shí)水平，沒有必要僅為此而過度解讀。雖然房貸快速增長(zhǎng)并不意味著泡沫，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門信貸負(fù)增長(zhǎng)，可能意味著未來經(jīng)濟(jì)增速將進(jìn)一步下滑，這更需高度重視。