近日，南京和蘇州同步出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，收緊了二套房貸的杠桿，完善了“價高者得”的土地出讓流程，蘇州還由此成為二線城市中第一個重啟“限購”的城市。加之7月初合肥實施房貸新政以及近期國家從資金面抑制“地王”的政策頻出，說明二線熱點城市樓市調(diào)控開始“落地”。
從調(diào)控政策的內(nèi)容來看，房貸方面，廬寧蘇三地對于首套房均維持了原有的20%或25%的低首付政策，重點則在于嚴格二套房貸認定標準，并將二套房貸或二次貸款首付比例提高5或10個百分點；土地方面，通過提高保證金比例和出讓金首付比例，調(diào)整競價方式，嚴格預(yù)售條件，避免“地王”出現(xiàn)；限購方面，蘇州對非戶籍人群購買第二套住房，要求提供連續(xù)繳納1年的個稅或社保證明。
本輪樓市調(diào)控，乃“因城施策”真正“落地”。今年以來，二線熱點城市領(lǐng)漲全國，廬寧蘇和廈門被稱為樓市“四小龍”，多數(shù)月份位列房價漲幅TOP5，輪流坐莊房價上漲最快的城市。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至7月份，今年廬寧蘇三地分別誕生了22、22、31宗“地王”，僅少于杭州，位列“地王”最多城市的第2~4位。南京、合肥庫存消化周期最短，分別為1.3和2.3個月，蘇州也僅為6.7個月。
目前，南京、合肥等地已到了無房可賣和“搶房橫行”的地步。今年1~4月，南京離婚率同比翻了一倍，復(fù)婚率增加近40%，投資需求全面泛起，外部游資和省內(nèi)投資者也蜂擁而入。上半年，合肥二手住房價格上漲了47%，中心區(qū)上漲了81%。因此，在上月中共中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，證監(jiān)會、銀監(jiān)會相繼收緊開發(fā)商“融資炒地”的市場環(huán)境下，地方政府出臺調(diào)控措施在預(yù)期之中。
值得注意的是，這并不像過去“10年9調(diào)”時期，以抑制房價和需求為主要目的。此輪調(diào)控以保護基本需求、控制并緩釋投資需求為短期調(diào)控手段，以增加供應(yīng)為調(diào)控最終目的。
首先，廬寧蘇遵循“3·25”滬深調(diào)控思路，以房屋擁有套數(shù)、貸款記錄等情況，制定實施不同的貸款首付政策，意在保護首套住房需求，支持改善型住房需求，控制投資投機需求。
其次，“寧蘇版調(diào)控”開宗明義，將落實供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革作為實施調(diào)控的出發(fā)點，并將土地供應(yīng)置于最前面，這與過去“10年9調(diào)”時期先強調(diào)“需求端”控制完全不同。
比如蘇州市提出，今后三年市區(qū)住宅用地供應(yīng)計劃每年確定為400公頃左右，這不失為引導(dǎo)市場預(yù)期的良策。進一步來說，如果能明確未來每季度土地投放規(guī)模的話，搶地和“地王”橫行的局面將會大大改觀。
當然，“三分計劃、七分落實”。2012~ 2015年，合肥住宅供地建面分別為570萬、364萬、350萬和283萬平方米，逐年下滑；2015年，南京新房成交面積和金額增長48%和63%，創(chuàng)2009年以來最高增幅，但供地面積卻下降37%；2015年，蘇州新房成交面積和金額分別增長52%和65%，達歷史峰值，但供地下降34%，創(chuàng)5年來新低。因此，在筆者看來，土地儲備一定要列入考核計劃，生地可探索“先出讓，再平整”。
事實上，廬寧蘇并不存在新增土地供應(yīng)的“天花板”，關(guān)鍵要在土地開發(fā)和儲備上引入PPP、一二級聯(lián)動等市場化模式，減輕政府支出壓力，提高土地開發(fā)效率。同時，土地出讓和交通、教育醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)之間，要形成相互支持的良性循環(huán)機制?？上?，三地文件中并無此類機制和措施，土地供應(yīng)計劃能否完成有待商榷。
同時，此輪樓市調(diào)控力度偏弱，本質(zhì)上在于，“去庫存”以支持“穩(wěn)增長”的下半年樓市政策基調(diào)已得到管理層確認。作為樓市主力的二線城市此時不適宜大力收緊樓市政策。
當前，重點二線城市仍以工業(yè)為主，但規(guī)模以上國有企業(yè)產(chǎn)值、增加值或利潤，基本上呈現(xiàn)個位數(shù)增長，甚至負增長局面。在“穩(wěn)增長”壓力下，不管是固定資產(chǎn)投資、就業(yè)穩(wěn)定，還是增加地方收入，這些城市對樓市的依賴依然很大，不可能出臺明顯收緊樓市的政策。即便是蘇州重拾限購大棒，其影響也很小，畢竟外來人群購買首套房并無限制，而購買二套房需要具有“一年社保”的條件也容易滿足。
此輪城市房價、地價暴漲，政策激勵和貨幣寬松下資金尋求“安全島”是重要推動因素。同時，城市化已進入“下半場”，人口向服務(wù)業(yè)發(fā)達、就業(yè)機會多的東部城市遷徙，樓市空間大分化，需求大規(guī)模向這些城市轉(zhuǎn)移，這也是不可忽視和阻擋的動力。
未來，“三期疊加”的背景下，貨幣寬松的大環(huán)境不會改變，銀行基于改善資產(chǎn)質(zhì)量，扶持居民房貸的趨勢正在繼續(xù)。
今年上半年，人民幣貸款新增7.53萬億，同比多增近1萬億，刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀錄。7月份，全國首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低。上半年全部新增貸款中，住房貸款占41.3%。“去庫存”的樓市主題依舊，貨幣寬松的大環(huán)境不變，貨幣似水更如蜜，再結(jié)合過往經(jīng)驗，廬寧蘇三地調(diào)控會抑制本地短期需求，但溢出的需求會涌向周邊。地方政府要做的是，利用騰挪的時間，在增加土地供應(yīng)，加快住房保障的同時，以軌道交通夯實都市圈，并疏導(dǎo)需求到周邊。
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