自去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存納入今年工作重點(diǎn)至今半年有余，樓市去庫(kù)存交出“中考”答卷。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年年末，商品房待售面積為71835萬(wàn)平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而后連續(xù)四個(gè)月庫(kù)存降低，累計(jì)去化庫(kù)存總數(shù)達(dá)到2515萬(wàn)平方米。在財(cái)稅、金融等政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在連續(xù)23個(gè)月下滑后，今年1月份開始有所回升。

上半年在樓市去庫(kù)存壓力不減的背景下，“地王”的身影有增無(wú)減。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過(guò)10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊更是多達(dá)167宗。

城市分化嚴(yán)重 因城施策避免“一刀切”

今年上半年出現(xiàn)了合肥、南京等熱點(diǎn)城市庫(kù)存不足300萬(wàn)平方米，消化周期已小于3個(gè)月，而沈陽(yáng)、大連、煙臺(tái)等城市庫(kù)存有所回落，但總量依然處于高位。供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求不匹配成為造成庫(kù)存大量積壓的主要原因，特別是商業(yè)用房等非住宅類產(chǎn)品庫(kù)存呈現(xiàn)數(shù)量大，消化慢的特征。

“現(xiàn)在合肥買房要找關(guān)系、走后門，請(qǐng)政府出臺(tái)政策讓樓市回歸正常”，網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方留言板一則留言如是。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，合肥市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)領(lǐng)漲全國(guó)，5月份合肥市環(huán)比上漲5.1%，僅次于廈門環(huán)比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲了5.8%，漲幅全國(guó)第一。根據(jù)樂(lè)居研究院5月份監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，合肥住宅庫(kù)存消化周期僅剩2個(gè)月。

與省會(huì)形成鮮明對(duì)比，在6月份安徽省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于去庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》中，將全省目標(biāo)明確為用3年左右時(shí)間，去化商品房庫(kù)存2500萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)胡安東表示，房地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)期積累的問(wèn)題和矛盾在日益顯現(xiàn)，城市分化嚴(yán)重成首要突出問(wèn)題。

胡安東認(rèn)為，庫(kù)存問(wèn)題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫(kù)存量過(guò)大，變成了城市“負(fù)資產(chǎn)”外，一些一線城市寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體庫(kù)存也尤為嚴(yán)重。在政策供給上，應(yīng)該分類分區(qū)域施策，避免一刀切。

一方面，對(duì)所在城市未來(lái)人口和住宅需求進(jìn)行科學(xué)測(cè)算，按照待建、在建、已建待售分類，摸清各業(yè)態(tài)庫(kù)存的成因和底數(shù)。二從供給側(cè)營(yíng)造有利于企業(yè)的發(fā)展環(huán)境。三是加快三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套服務(wù)，結(jié)合大城市人口疏解計(jì)劃，在產(chǎn)業(yè)搬遷過(guò)程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移居住，逐步盤活庫(kù)存。四是根據(jù)目前保障性住房閑置的情況，部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建，加大保障性住房的貨幣化安置力度，將城中村、城郊村納入棚戶區(qū)改造范圍。

今年上半年，山西、內(nèi)蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺(tái)不同力度去庫(kù)存配套政策，33個(gè)市一級(jí)政府也出臺(tái)地方去庫(kù)存政策。

改善產(chǎn)品端供給 積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化及綠色科技建筑

今年上半年，一些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩表現(xiàn)出新特征，產(chǎn)品、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、配套不足導(dǎo)致無(wú)效供應(yīng)增加，成為延長(zhǎng)去庫(kù)存進(jìn)度、制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要矛盾。

在庫(kù)存去化率水平較高的杭州，某別墅項(xiàng)目2013年開盤，2015年全年銷售量為零，庫(kù)存占項(xiàng)目總量的50%，開發(fā)企業(yè)負(fù)債7.6億元，無(wú)奈將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手。記者了解發(fā)現(xiàn)，原項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價(jià)高，后期裝修成本高等原因，不受市場(chǎng)認(rèn)可。新接手開發(fā)商將項(xiàng)目改為100平方米以內(nèi)的精裝修別墅，并在周邊增加了餐飲購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、文化體育、健康醫(yī)療和交通等配套服務(wù)，使得該項(xiàng)目快速?gòu)臏N產(chǎn)品變?yōu)闀充N產(chǎn)品。

對(duì)此，胡安東認(rèn)為，產(chǎn)品設(shè)計(jì)升級(jí)也是房地產(chǎn)行業(yè)與新經(jīng)濟(jì)、新技術(shù)高度快速融合的最有效途徑。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，要將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合，兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)。要適應(yīng)家庭和社區(qū)結(jié)構(gòu)的變化，以人為本，創(chuàng)造高品質(zhì)的居住空間，拓展高質(zhì)量的服務(wù)空間，推動(dòng)住宅向更高層次發(fā)展；要在住宅生產(chǎn)中，體現(xiàn)科技、自然、生態(tài)、人文的含量，提升住宅產(chǎn)品的價(jià)值；要有效利用新技術(shù)促進(jìn)住宅的升級(jí)換代，大力發(fā)展綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化建筑，依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù)整合產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)房地產(chǎn)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不斷融合，建立智能舒適、健康愉悅的居住環(huán)境。

在城市規(guī)劃與配套上，首先要合理布局，按“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū)、開放公區(qū)、組團(tuán)封閉”的原則，讓小區(qū)居民享受敞開式的居住文明，方便群眾生活。其次要落實(shí)配套，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步使用。

此外，商品房交付仍以毛坯房為主，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過(guò)程中的高碳排放，對(duì)生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響，能源浪費(fèi)嚴(yán)重也是目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展體現(xiàn)的問(wèn)題。

胡安東表示，“十三五”是科技創(chuàng)新在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期，要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造，為老百姓建造長(zhǎng)壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系，利用集成化技術(shù)擴(kuò)大全裝修住宅供應(yīng)比例。

實(shí)際上，早在1999年我國(guó)就已經(jīng)出臺(tái)住宅產(chǎn)業(yè)化綱領(lǐng)性文件，但由于技術(shù)短板、成本過(guò)高等原因一直推進(jìn)緩慢。

“隨著土地成本、勞動(dòng)力成本不斷上升及新技術(shù)的快速出現(xiàn)，參與住宅產(chǎn)業(yè)化的市場(chǎng)主體更多，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)入快速發(fā)展期，長(zhǎng)尾效應(yīng)也將顯現(xiàn)，”京投發(fā)展總裁高一軒對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展表現(xiàn)出信心。

新市民市場(chǎng)潛力大，解決配套才能“進(jìn)得來(lái)、留得住”

河北省保定市順平縣，新房平均售價(jià)在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元?？h城內(nèi)某6萬(wàn)平米的項(xiàng)目，從2014年開始蓄客，兩年時(shí)間僅消化了不足50套。

2016年初，房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)周亮作向開發(fā)商提出幾項(xiàng)建議。首先降低門檻，做分期首付。第二，節(jié)約成本，控制房?jī)r(jià)。第三，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，以三居室戶型為主，適當(dāng)創(chuàng)造2+1戶型和2+2戶型，滿足業(yè)主未來(lái)十年的人口增長(zhǎng)需求。第四，扶持就業(yè)，緩解壓力。在開發(fā)商物業(yè)管理等部門聘用買房業(yè)主工作，保證來(lái)自農(nóng)村的業(yè)主能夠有穩(wěn)定的收入和持續(xù)還貸能力。第五，幫開發(fā)商積極聯(lián)系推動(dòng)與北京大學(xué)合作，為縣城經(jīng)濟(jì)招商引資，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提高農(nóng)民收入，從根本上解決新市民城鎮(zhèn)化后的收入問(wèn)題。2016年2月開始，此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)被預(yù)訂一空。

周亮向記者表示，縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)點(diǎn)在農(nóng)村。只有滿足好農(nóng)村進(jìn)城青年的需求，才能解決縣城庫(kù)存去化的大問(wèn)題。

周亮認(rèn)為，縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存的核心是提高農(nóng)民收入，解決農(nóng)村青年進(jìn)城就業(yè)問(wèn)題。這是一個(gè)長(zhǎng)線工程，需要縣級(jí)政府的政策傾斜、大力推進(jìn)?？h級(jí)政府必須克服依賴土地財(cái)政心理，過(guò)度依靠房地產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)GDP，解決就業(yè)問(wèn)題。

“以農(nóng)村消化城市，以縣城疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，可以作為部分縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的參考范本，”周亮建議。

胡安東表示，在需求端積極引導(dǎo)有意愿、有支付能力的農(nóng)民到中小城市買房，全國(guó)2.7億農(nóng)民工將成為新市民。但在解決這類人群購(gòu)房需求時(shí)，有兩方面問(wèn)題值得注意。首先要簡(jiǎn)化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實(shí)解決農(nóng)民購(gòu)房貸款準(zhǔn)入難、條件高、費(fèi)用多、辦理慢等問(wèn)題。其次要通過(guò)解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房接觸后顧之憂，讓他們進(jìn)得來(lái)、留得住、安下心、有發(fā)展。

樓市去庫(kù)存對(duì)貨幣政策依賴度高 繼續(xù)警惕風(fēng)險(xiǎn)

在貨幣政策推動(dòng)下，今年上半年全國(guó)商品房銷售面積和銷售額快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出回暖跡象。

胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現(xiàn)疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)貨幣政策依賴度將進(jìn)一步提升。

從業(yè)十年房地產(chǎn)行業(yè)顧問(wèn)的周亮認(rèn)為，金融政策杠桿效應(yīng)在房地產(chǎn)去庫(kù)存中非常關(guān)鍵，應(yīng)該實(shí)施分類引導(dǎo)，否則“該去的庫(kù)存沒(méi)去，不該來(lái)的泡沫來(lái)了”。

周亮建議，在房?jī)r(jià)漲速過(guò)快區(qū)域，提高首付減少杠桿。在市場(chǎng)巨大的四五線城市，降低首付比例，同時(shí)嚴(yán)格審查客戶的還貸能力，防止房地產(chǎn)泡沫的滋長(zhǎng)。