告別野蠻生長以及黃金時代之后，房地產(chǎn)行業(yè)如今陷入一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的節(jié)奏，分化、并購、轉型、跨界、多元化、出海、回歸一二線等，房企的選擇五花八門、不一而足。近日在海南舉行的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上，與會嘉賓認為今年上半年樓市已形成周期性高點，今年下半年及明年初將呈下行趨勢。
國內(nèi)樓市下行趨勢形成
“由于房價已經(jīng)到達周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負增長。”住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在日前舉行的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇上做出上述表示。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長17.3％，是迄今為止成交面積最高的一年。而今年上半年全國商品房銷售面積已達64302萬平方米，同比增長27.9％，但增速比1－5月份回落5.3個百分點。
“房地產(chǎn)有一個短周期，這個周期大約是3年左右，其中包括上漲和回落。各城市情況不同，一二線城市可能會更貼近市場波動，三四線城市可能會滯后一些。”顧云昌說，“由于房價已經(jīng)到達周期高位，明年有些城市的房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)負增長，在下行過程中，購買力將會下降，觀望情緒會加重，這種特點，將會在三四線中小城市更為明顯。”
對此判斷，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生也表示認同，她認為上半年房地產(chǎn)市場漲幅已形成階段性高點，未來整個市場趨緩已形成趨勢。
迦南資本合作創(chuàng)始人、建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前處于一個焦點城市過熱、次要城市過冷的階段，建銀精瑞資本作為一家房地產(chǎn)基金管理公司，近年來逐漸縮減國內(nèi)業(yè)務。
“如果現(xiàn)在讓您選擇國內(nèi)一個城市進行房地產(chǎn)投資，您會選擇哪個城市？”“我選擇一個都不投。”李曉東如此作答，“北上深等一線城市和合肥、廈門、南京等二線熱點城市，目前看市場面比較好，但成本高，進入風險比較大；三四線城市，作為房地產(chǎn)基金管理的公司，我們更不敢進。”李曉東表示，現(xiàn)在國內(nèi)好的房地產(chǎn)投資項目越來越難找。
市場分化后泥沙俱下
對于2016年上半年地王頻出的現(xiàn)象，新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，地王造就樓王，同時擠出普通商品房供應拉高房價，未來中低端的產(chǎn)品越來越少，價格也會越來越高。
新鷗鵬集團首席戰(zhàn)略官、董事副總裁李戰(zhàn)洪表示，在中國經(jīng)濟新常態(tài)下，房地產(chǎn)有三個調(diào)整同時來襲：一是“周期性調(diào)整”，而企業(yè)的對策是等待；二是“結構性調(diào)整”，企業(yè)的對策是轉型；三是“趨勢性調(diào)整”，企業(yè)的對策是創(chuàng)新。
在一系列分化下，房地產(chǎn)市場也是泥沙俱下。
聶梅生指出，如今政府在提倡租售并舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另一種現(xiàn)象應當引起警惕，去庫存確實把房子賣光了，但購買者大多都是投資客，很多房子沒人住，造成了房地產(chǎn)高空置率，長此以往，那就是惡性去庫存，只是房子從開發(fā)商手里轉移到了投資客手中，讓庫存搬了一次家，不是真正意義上的去庫存。
顧云昌表示，地方政府在去庫存的時候，應該對這種現(xiàn)象進行重點關注，同時解決配套建設問題，采取一些新穎的模式，解決由于“候鳥”人群造成的房屋空置，對于投資客造成的高空置率，應該警惕其對樓市未來發(fā)展帶來的風險因素。
去年全國商品房均價創(chuàng)新高，今年上半年，全國房價又上了新臺階，這超過了行業(yè)人士的預期。首開集團黨委書記、董事長潘利群認為，市場上悲觀聲音不少，主要源于對中國持續(xù)增長的擔憂，包括勞動力供給減少，投資違約度下降，技術創(chuàng)新乏力，國際市場萎縮等，這些支撐過去高增長的動力正在減弱。
新城控股集團高級副總裁歐陽捷認為，房價上漲導致去庫存陷入困境，已建好并取得銷售許可證的房子還沒有賣出去，另一部分庫存是最大的存量部分，即新開工面積中沒有被銷售掉的面積，這塊占比也非常高。第三部分是土地儲備面積，據(jù)統(tǒng)計，24家上市房企土地儲備面積2.39億平方米，所以實際庫存應該遠遠高于現(xiàn)在的表面庫存。
“地王項目越來越多，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，而在曾經(jīng)最好的樓市時代，全國也只有幾十個地王。地王項目能否賺錢，要看目前比較寬松的貨幣政策能否持續(xù)。”李曉東表示。
經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，目前地王可能只是小、短、散、快的表面繁榮，有政府保障和去化保障的地王才可靠。
后市政策微調(diào)可能性加大
REICO工作室在論壇上發(fā)布的《2016年第二季度中國房地產(chǎn)市場報告》對三季度市場預測認為，市場發(fā)展的全局性政策環(huán)境將繼續(xù)保持寬松，市場維持低增長的態(tài)勢，增幅繼續(xù)二季度末期回落趨勢，投資增速、銷售增幅、房價漲幅將逐步回落。
與會嘉賓認為，此前房地產(chǎn)一有異動，政策就會接踵而來。未來根據(jù)不同區(qū)域制定不同的微調(diào)政策，在必要時因城施策，這一可能性或將加大。
聶梅生提出，房地產(chǎn)的供給側改革，必須從三個方面入手：“第一是土地供給側改革，政府應該積極推動同地、同權、同價農(nóng)地入市；第二，房地產(chǎn)投融資體制改革，必須加大直接融資比例，建立各地房地產(chǎn)投資資金；第三，房地產(chǎn)稅費改革，針對企業(yè)而言，應該將土地出讓金與稅費并軌，規(guī)范納稅。”
顧云昌表示，下半年的調(diào)控政策，應該更細化，從分城施策到一城一策，中央要進一步下放權力和責任到地方政府，更大地利用市場進行資源配置。以北京及周邊區(qū)域為例，顧云昌表示，熱點區(qū)域和城市不宜頻繁出調(diào)控政策，建議維持現(xiàn)在的政策。
“房地產(chǎn)稅可能沖擊樓市去庫存的問題一直有人提，但是在國內(nèi)房地產(chǎn)市場兩極分化的背景下，可以選擇分區(qū)域、分城實施。”華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長、財政部財政科學研究所原所長賈康表示，推進房產(chǎn)稅的實施是不可避免的，只是時間問題。
賈康表示，對于人口流入緩慢甚至是人口凈流出的小城市，特色小鎮(zhèn)、宜居小鎮(zhèn)建設將成為化解庫存的一個有效良方，“目前長三角許多城市都在實施特色小鎮(zhèn)建設規(guī)劃，盡可能將人穩(wěn)定在宜居小鎮(zhèn)中”。
“三四線城市的去庫存問題，更多地可采用政策杠桿，比如共有產(chǎn)權等問題，減輕購房者壓力，因為這些城市的購買力依然較低，有條件的還可以適當用一些金融杠桿。”賈康表示。
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