多重因素推動下，今年以來中國一二線樓市經(jīng)歷了以“漲價搶房”“地王”井噴為標志的“最火上半場”。而“下半場”的開局則連續(xù)降溫，引發(fā)一些人憂慮：前期需求透支之后，房地產(chǎn)市場是否就此走向拐點?
自2015年年中以來，中國房地產(chǎn)市場逐步進入回升周期，銷售、房價大幅回暖，房地產(chǎn)投資增速也在2016年年初出現(xiàn)谷底反彈，一二線熱點城市的房價和地價經(jīng)歷了一輪狂飆。某研究院報告顯示，上半年，東莞、中山、惠州、蘇州、南京等7個城市新建住宅累計漲幅超過20%;廈門、上海、合肥等7個城市累計漲幅介于10%到20%之間。
土地市場方面，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上半年全國主要城市出讓單宗土地超過10億元人民幣的地塊有219宗，其中109宗溢價率超過100%，167宗溢價率超過50%。今年以來，杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌以及廈門10個城市的平均樓面地價漲幅已超過100%。
值得注意的是，除了傳統(tǒng)意義上“面粉”(土地)與“面包”(房子)的供求關系外，今年以來樓市的快速上漲一定程度上是受到“和面的水”(流動性)大量注入的影響。
經(jīng)濟學家吳敬璉近期指出，目前中國房價過高，最主要的原因是貨幣超發(fā)和信用膨脹。社會上有多余的貨幣，而人們又不愿從事實業(yè)，就會導致人們?yōu)楸Ｖ翟谫Y產(chǎn)市場上尋求避風港，造成房價高漲。
這意味著在很多城市，房地產(chǎn)市場的“狂奔”與實際需求基本面有所脫節(jié)。一旦未來貨幣信貸政策收緊，這些城市的房地產(chǎn)市場會因需求青黃不接而出現(xiàn)明顯回調。
特別是前期樓市上漲較快的蘇州、南京等城市，下半年成交量和房價均面臨調整，現(xiàn)在這種調整已經(jīng)拉開了序幕。某院報告稱，蘇州自今年4月以來成交量持續(xù)下降，二季度同比降幅超過20%，已經(jīng)呈現(xiàn)回調跡象。此外，南京、無錫及合肥上半年成交量已經(jīng)達到去年全年的70%、89%和60%，武漢、天津上半年成交量占去年全年比重超70%，這些城市需求透支的跡象明顯，后市量價調整的可能性很大。
中國社科院近期發(fā)布的《中國住房2016中期報告》預測稱，今年下半年至2017年第二季度，房價漲幅或呈回落趨勢，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。“少數(shù)城市熱，多數(shù)城市冷”的市場分化將進一步加劇。這一判斷與全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生的預測大致相同。聶梅生認為，房地產(chǎn)后市如何，要看政府是否有新政出臺。如果沒有新的政策干預，那么整體樓市仍會繼續(xù)趨緩。
不過，中國住建部政策專家委員會副主任顧云昌并不認為這種回落和降溫是拐點到來的信號。他對中新社記者表示，房地產(chǎn)市場與其說是遇到拐點不如說是進入短周期的回落階段。
顧云昌指出，中國房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資，均存在一個3年(40個月左右)的短周期。房地產(chǎn)市場在這一周期中，會出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過程。今年3-4月份銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味從去年一季度以來的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調。
顧云昌預計，2017年中國房地產(chǎn)銷售將明顯放緩甚至出現(xiàn)負增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。
財政部財政科學研究所原所長賈康則相對樂觀。他指出，中國目前真實的城鎮(zhèn)化率是40%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有巨大空間。雖然黃金時代過去，但現(xiàn)在迎來的白銀時代依然是含金量非常高，其所釋放的紅利在企業(yè)界、投資界以及廣大農(nóng)村，都可以實現(xiàn)共享。
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