樓市火爆引發(fā)地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)狂飆。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止7月21日，2016年全國主要50大城市土地成交額合計(jì)高達(dá)11644億元，同比2015年同期的7995億元上漲了45.6%。

多個(gè)城市平均溢價(jià)率超100%

其中排名最高的杭州，土地成交金額高達(dá)963.13億，同比漲幅高達(dá)338.8%，另外南京、蘇州等城市漲幅也均超過了100%。在成交金額前十大城市中，除上海、北京外，其他城市賣地收入均大漲。從平均樓面價(jià)看：杭州同比上漲189%、南京上漲115%、蘇州上漲196%，上海上漲66%，合肥上漲149%、深圳上漲326%、廈門上漲134%。

部分二線城市已經(jīng)接近或者超過2015年全年土地出讓金。其中，杭州已經(jīng)超過2015年全年土地出讓金34%，合肥也超過了2015年全年21%，蘇州超過2015年全年15.3%。從平均溢價(jià)率看，蘇州、合肥等城市平均溢價(jià)率超過100%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價(jià)超過房?jī)r(jià)現(xiàn)象，地價(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)從2015年的一線城市開始蔓延到二線城市，這種不理性不健康的拿地行為導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。單價(jià)、總價(jià)最高地塊頻繁出現(xiàn)在一線城市及強(qiáng)二線城市中，同時(shí)這一現(xiàn)象也在向其他并不冒尖的普通二線城市蔓延。密集的地王潮的持續(xù)，影響了這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，影響了后續(xù)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

“三高”地塊最密集的年份

整體看，二線城市成為2016年高價(jià)地出現(xiàn)最多的區(qū)域，其中最主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(gè)強(qiáng)二線城市，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲最迅速的城市。2016年是中國有史來高價(jià)地最密集的年份，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率等“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果沒有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。

以北京為例，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營性用地樓面價(jià)超過3萬元/平方米的的地塊合計(jì)有59宗，這59宗土地合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，而截止2016年6月16日，這些地塊的銷售額只有224.8億元。而從平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬元/平方米，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬元/平方米左右。而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對(duì)于這1919.38億地塊來說，未來3年如果銷售額不到2000億元以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

某外資房企總經(jīng)理稱，目前全國土地市場(chǎng)冷熱不均，好的特別好，一般的很一般，而開發(fā)商是把挑選城市放在第一位的，幾乎可以說是“一票否決”，哪個(gè)城市購買力是最強(qiáng)的，就去哪個(gè)城市發(fā)展，這也能解釋為什么一二線城市土地市場(chǎng)會(huì)這么火熱。隨著這些城市的火熱，溢出效應(yīng)也會(huì)出現(xiàn)，在一線和強(qiáng)二線城市周邊的城市，以及其他一些二線城市，也會(huì)受到帶動(dòng)。

某央企投資部負(fù)責(zé)人表示，今年以來土地市場(chǎng)火熱，三高地塊不斷出現(xiàn)，一方面與貨幣增發(fā)，資金泛濫有關(guān)，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，這些資金就都涌入了房地產(chǎn)行業(yè)。另一方面，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化嚴(yán)重，三四線城市普遍不好，使得很多企業(yè)扎堆聚集到一二線城市中來，推高了這些城市的房?jī)r(jià)。此外，隨著一些大型國企、央企的合并重組，為了使自己在合并重組中占據(jù)有利地位，這些國企、央企開始在土地市場(chǎng)不計(jì)成本地拿地，擾亂了市場(chǎng)，影響了預(yù)期。

未來2年房?jī)r(jià)漲100%才不會(huì)虧

張大偉稱，一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因是資金潮下的資產(chǎn)慌。對(duì)于一二線城市來說，如果未來一年房?jī)r(jià)漲幅不超過50%，拿了高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將帶來很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。“按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些地塊上市才不會(huì)虧。未來房?jī)r(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲還存有疑問，高價(jià)土地入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。”張大偉說，不過目前市場(chǎng)創(chuàng)造地王的基本都是上市企業(yè)和國企，這些房企資金實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)未來市場(chǎng)波動(dòng)的抗壓抵御能力也較強(qiáng)。

在過去的一年，隨著房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)的更加激進(jìn)。高價(jià)土地的蔓延，使得很多之前剛需的區(qū)域，都出現(xiàn)了地王。北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來售價(jià)預(yù)期都要在6萬元/平方米以上，導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化，房企未來運(yùn)營的難度越來越大。未來新上市的商品房定價(jià)會(huì)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，而很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有明顯影響。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從上半年的總體情況看，各房企補(bǔ)庫存，增加土地儲(chǔ)備的心態(tài)是比較急切的。在上半年資金比較充裕的情況下，高價(jià)拿地，進(jìn)行土地開發(fā)，也符合市場(chǎng)預(yù)期。但企業(yè)也要擔(dān)心下半年政策收緊，比如近期證監(jiān)會(huì)對(duì)房企再融資政策收緊的表態(tài)，可能會(huì)對(duì)后續(xù)房企拿地產(chǎn)生影響，房企拿地的資金會(huì)受到一定限制。

“必須看到，土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交的火熱，能夠使得2017年住房供應(yīng)規(guī)模增加，這是符合供給側(cè)改革的一個(gè)重要思路。但另一方面這也會(huì)使得購房成本上升，這是比較尷尬的一點(diǎn)內(nèi)容。對(duì)于很多房企來說，可能后續(xù)會(huì)考慮成本轉(zhuǎn)嫁的問題，即采取聯(lián)合開發(fā)能夠降低成本，同時(shí)或采取分期推盤方式，進(jìn)而不斷和市場(chǎng)需求吻合。但此類成本最終是會(huì)讓購房者承擔(dān)的，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是值得警惕的。”