近日，5月房?jī)r(jià)上漲最快的城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，以抑制地方房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。有消息稱，福建省廈門市將于７月１５日起調(diào)整住房信貸政策，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，廈門的樓市調(diào)控政策中變化最大的有可能是，對(duì)于名下有１套房但未結(jié)清貸款，或兩筆及以上貸款記錄的，從原本的執(zhí)行４０％的首付比例提升到６０％，此外停止向三套房發(fā)放公積金貸款。
近期發(fā)布的５月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，廈門房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)５．５％，位居第一，安徽省合肥５月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅高達(dá)５．１％，同比漲幅高達(dá)２３．３％，再加上江蘇省南京市和蘇州市，二線城市中的一些地區(qū)已成為房?jī)r(jià)漲幅較大的第二梯隊(duì)。
今年３月，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先的一線城市上海和深圳，紛紛加碼調(diào)控政策，近期房?jī)r(jià)上漲最迅速的二線城市，也在出臺(tái)限貸政策，以抑制地方房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，樓市調(diào)控政策從寬松轉(zhuǎn)向趨嚴(yán)。
安徽省合肥市已搶先一步出臺(tái)調(diào)控政策，６月２１日下午，合肥市土地管理委員會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知?呈審稿 》中明確指出，關(guān)于貸款合肥或?qū)?zhí)行差異化信貸政策。其中，商品房最低首付比例為２５％，部分情況購(gòu)買商品房的首付比例為４０％。
實(shí)際上，近期一些地方出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大多以信貸政策為主，旨在去杠桿。
受到房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化等因素影響，調(diào)控政策趨于多元化。截至７月１３日，已有５４個(gè)地區(qū)發(fā)布樓市的調(diào)控政策，一些省份曾多次發(fā)布調(diào)控政策，比如山西省。
張大偉說(shuō)，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)以去庫(kù)存政策為主，各個(gè)地區(qū)依據(jù)房?jī)r(jià)不同的變動(dòng)情況，出臺(tái)不同力度的去庫(kù)存政策，以寬松政策為主，發(fā)展至今，調(diào)控趨勢(shì)出 現(xiàn)明顯改變，各地庫(kù)存分化，部分一二線城市及其輻射區(qū)，庫(kù)存較低的區(qū)域，在系列刺激政策影響下，出現(xiàn)非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。
體現(xiàn)在企業(yè)層面上，已公布銷售業(yè)績(jī)的３３家房企中，２０１６年合計(jì)銷售業(yè)績(jī)高達(dá)１１５２５．７２億元，同比２０１５年同期的６６００億元上漲幅度高 達(dá)７４．６％，而銷售面積也達(dá)到了９４７３．９萬(wàn)平方米，同比上漲５１％。３３家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)的６５％，遠(yuǎn)超往年平均完成率。這也是歷史首次 出現(xiàn)，上半年房地產(chǎn)企業(yè)平均完成指標(biāo)過半的現(xiàn)象。
過去一段時(shí)間里，受到日益攀升的樓市庫(kù)存壓力影響，多個(gè)二三線地區(qū)不約而同地執(zhí)行全面寬松的調(diào)控政策，以消化庫(kù)存，一些城市樓市環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中漲幅較快的城市主要集中在一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，其余二三線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)。
張大偉指出，現(xiàn)在調(diào)控政策顯現(xiàn)明顯分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這 些約束性政策包括上海、深圳的升級(jí)限購(gòu)及部分城市的信貸收緊，去杠桿將成為主流政策取向。未來(lái)隨著房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，“蓋帽”政策的主要特征將 是去金融杠杠，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制，但整體看，大幅調(diào)整的可能性不大。
張大偉認(rèn)為，地王將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)，目前一線城市成交量已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房?jī)r(jià)、地價(jià)領(lǐng)漲，下半年，房地產(chǎn)調(diào)控有可能從因城施策，升級(jí)到一城一策，而一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。
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