7月7日，戴德梁行在北京舉了行2016年第二季度媒體發(fā)布會(huì)，北中國(guó)區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海先生發(fā)表主題演講，就商業(yè)改造用作寫字樓趨勢(shì)進(jìn)行分析，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與媒體進(jìn)行了深度分享。

普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢

中國(guó)網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)交易規(guī)模逐年增長(zhǎng)，截止2015年，網(wǎng)絡(luò)交易額為3.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)率為36.2%。預(yù)計(jì)到2018年，中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)在社會(huì)消費(fèi)品零售總額中的滲透率增長(zhǎng)到19.2%，增長(zhǎng)率正逐年遞增，且增長(zhǎng)迅速。網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)的迅速發(fā)展，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)了巨大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。

截止到2016年第二季度，北京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量至1，129多萬(wàn)平方米，其中，購(gòu)物中心約913萬(wàn)平方米，占到80%左右，百貨約216萬(wàn)平米，僅占20%；地標(biāo)性優(yōu)質(zhì)商業(yè)租金保持增長(zhǎng)，普通商業(yè)租金增長(zhǎng)緩慢，趨于穩(wěn)定。

寫字樓空置率保持低位，租金在高位保持穩(wěn)定

自2011年開始，北京寫字樓租金開始迅猛增長(zhǎng)（兩年內(nèi)增長(zhǎng)約80%）（2012年4季度對(duì)比2010年4季度）；自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年第二季度，北京全市甲級(jí)（含頂級(jí)）寫字樓市場(chǎng)平均租金繼續(xù)保持堅(jiān)挺，為每月每平方米人民幣378.1元。由于第二季度五大核心商圈暫無(wú)新增供應(yīng)入市，核心區(qū)空置率下降0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)4.4%。從商圈層面來(lái)看，除近期有新增供應(yīng)入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

商業(yè)改為寫字樓成新趨勢(shì)

寫字樓市場(chǎng)受互聯(lián)網(wǎng)沖擊微弱，需求增長(zhǎng)穩(wěn)定，考慮到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。受營(yíng)改增政策特點(diǎn)的影響，開發(fā)商可以通過(guò)裝修或者“商改寫”裝修進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，開發(fā)商不僅改變或提升了自身資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)避免了因重復(fù)納稅帶來(lái)的多余支出。直觀來(lái)看，在租金收益及資產(chǎn)溢價(jià)方面，開發(fā)商也獲得明顯收益增長(zhǎng)，其中租金收益增加可達(dá)10%-20%。

“商改寫” 挑戰(zhàn)不容忽視

·從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，40年產(chǎn)權(quán)，但是，如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫字樓；

·商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫字樓使用，因此在“商改寫”時(shí)需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)以滿足寫字樓用戶的使用要求；

·寫字樓對(duì)于自然采光有較高要求，因此“商改寫”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業(yè)工程的施工非常復(fù)雜；

·大樓內(nèi)原有租戶的退租，續(xù)租工作復(fù)雜繁瑣。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)各部門通力合作，助力北京盈科中心成功實(shí)現(xiàn)“商改寫”。寫字樓-企業(yè)服務(wù)部憑借多年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)企業(yè)客戶的要求，尋求高經(jīng)濟(jì)效益的方案，為客戶提供一站式服務(wù)。北中國(guó)區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管嚴(yán)區(qū)海表示：“ 盈科中心作為商業(yè)改寫字樓的經(jīng)典案例，反映了北京市場(chǎng)‘商改寫’逐漸成為一種趨勢(shì)。‘商改寫’是投資項(xiàng)目中產(chǎn)生溢價(jià)的閃光點(diǎn)，將有效地增加業(yè)主方的租金收益，同時(shí)也有利于緩解北京寫字樓有限的供應(yīng)量。”