今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。而在205宗地王里，央企和國企占據(jù)了半壁江山。

張宏偉今年春節(jié)之后，市場基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如京滬深等一線城市、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市。隨著市場熱度的回升地王的頻現(xiàn)，地價(jià)超房價(jià)“面粉貴過面包”的怪相也成為常態(tài)。今年上半年，盡管部分地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施，比如蘇州、南京等，但地價(jià)依然一路走高。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。而在205宗地王里，央企和國企占據(jù)了半壁江山。

那么，上述“地王”頻現(xiàn)之后土地政策會(huì)有哪些變化呢？相關(guān)政府部門是不是對于“地王”現(xiàn)象坐視不管呢？顯然，不是。據(jù)筆者了解，國土資源部等多部位已經(jīng)向熱點(diǎn)城市部署研究防止“地王”頻現(xiàn)、防范地價(jià)異常的應(yīng)對措施，通過這些措施以有效防止“地王”的產(chǎn)生。同時(shí)也明確提出，下半年土地市場的重點(diǎn)工作也是防止“地王”頻現(xiàn)。

要防止拿“地王”，那么，首先要明白是誰在制造“地王”？同策咨詢研究部總監(jiān)

張宏偉認(rèn)為，今年以來頻頻制造“地王”的房企可以分為以下幾類：

第一類，央企和國企拿“地王”背后不只是企業(yè)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備等企業(yè)發(fā)展因素的考量，其背后更大的局是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過程中增加“話語權(quán)”，因此，央企和國企會(huì)積極爭奪“地王”；第二類，在房企銷售金額排名當(dāng)中，排名位于第20-50位之間的房企正在抓緊市場規(guī)?；淖詈髱啄甑拇翱谄诜e極擴(kuò)張，在擴(kuò)張過程中積極拿“地王”；第三類，在過去幾輪市場當(dāng)中，比較穩(wěn)健，也沒有受到“地王”的拖累，這輪市場當(dāng)中表現(xiàn)也比較激進(jìn)；第四類，閩系房企、有金融背景的房企等這些房企表現(xiàn)也比較激進(jìn)，拿地不惜成本，頻頻制造“地王”。

那么，下半年怎么樣可以防止“地王”頻現(xiàn)？有哪些措施可以減少“地王”的發(fā)生？同策咨詢研究部總監(jiān)

張宏偉認(rèn)為，對于京滬深等“地王”頻現(xiàn)一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等“地王”二線城市，下半年土地市場的重點(diǎn)是防“地王”，下半年可以通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場監(jiān)管等諸多方面防止“地王”的現(xiàn)象的再現(xiàn)。

一、針對熱點(diǎn)城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設(shè)法增加土地供應(yīng)，緩解供求矛盾，還應(yīng)該適時(shí)引導(dǎo)市場輿論和預(yù)期，緩解由于地價(jià)上漲而帶來的房價(jià)上漲預(yù)期。

1、針對新增建設(shè)用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點(diǎn)城市土地事物交易中心每年盡早公布當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，盡量避免市場等待與供求緊張預(yù)期的積累。

2、就供地節(jié)奏來講，一般來講，上半年供地較少，下半年供地較多，建議今后供地節(jié)奏上平衡一下，適當(dāng)加大上半年供地節(jié)奏，避免供地量過于集中或有的時(shí)間段出現(xiàn)“零供地”的不合理供地現(xiàn)象。這樣，也可以避免由于企業(yè)集中拿地而導(dǎo)致的“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。

3、對于盤活存量用地方面，當(dāng)前，政策層面仍然缺乏盤活存量用地“操作細(xì)則”與“成功案例解讀”的推廣，政策在執(zhí)行層面也會(huì)遇到困境，比如土地轉(zhuǎn)性方面。因此，當(dāng)務(wù)之急就是盡管出臺(tái)盤活存量用地“操作細(xì)則”，掃清盤活存量用地政策執(zhí)行的障礙，然后進(jìn)行“成功案例解讀”的推廣，讓更多的企業(yè)切實(shí)感受到操作的可行。這樣，熱點(diǎn)城市每年推出一批“盤活存量用地”的地塊或項(xiàng)目，根據(jù)計(jì)劃使更多的存量用地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，緩解當(dāng)前供求相對緊張的市場局面。

4、推動(dòng)非住宅用地轉(zhuǎn)性住宅，這也是增加住宅市場有效供應(yīng)的手段。

二、從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調(diào)節(jié)未來1-2年內(nèi)供求關(guān)系，并且可以起到初步效果，然而當(dāng)前的土地市場上出現(xiàn)的“地王”一般而言也要“囤地”4-5年之后方可入市解套銷售，因此，當(dāng)前土地供應(yīng)對于未來1-2年樓市難以起到市場調(diào)節(jié)作用，反而因?yàn)榈貎r(jià)的攀升而推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲。因此，針對房企頻拿“地王”而“囤地”或“捂盤惜售”等狀況，筆者建議：

1、加快已經(jīng)出讓地塊的項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，對于新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時(shí)間限制，以防止部分開發(fā)企業(yè)拿“地王”后“囤地”，防止開發(fā)企業(yè)“捂盤惜售”，通過加快開發(fā)節(jié)奏與供應(yīng)節(jié)奏調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。對于拿“地王”的房企讓其因?yàn)檫@樣的規(guī)定而望而卻步，或者因此而承擔(dān)虧損的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2、對于已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)階段的項(xiàng)目，建議出臺(tái)相關(guān)措施，加快開發(fā)進(jìn)入，加快發(fā)放預(yù)售許可證，加快市場供應(yīng)，同時(shí)，一方面通過預(yù)售許可證的審批控制房價(jià)過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目盡快進(jìn)入銷售階段，緩解短期內(nèi)市場供求關(guān)系緊張的局面。

3、改變土地出讓金的支付方式，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿。

為了規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前銀行、金融機(jī)構(gòu)對于房企的開發(fā)貸周期已經(jīng)由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時(shí)房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資金較為緊張的現(xiàn)狀而制定相對應(yīng)的措施，以防止地王的產(chǎn)生。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為全款支付（比如合肥之前的支付方式是拍地完支付50%，一年后支付另外50%，現(xiàn)在改為1個(gè)月內(nèi)全款支付土地出讓金），縮短開發(fā)企業(yè)支付時(shí)間，降低激進(jìn)的房企拿地杠桿，全款支付的時(shí)間可以限定在1-3個(gè)月內(nèi)，這樣，短期資金周轉(zhuǎn)問題的房企拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。

三、加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，全國范圍內(nèi)建立土地利用動(dòng)態(tài)巡查制度，對建設(shè)用地開發(fā)利用情況實(shí)行全程監(jiān)管，防止土地閑置浪費(fèi)，同時(shí)針對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，住建部、國土資源部可對典型房企進(jìn)行約談，證監(jiān)會(huì)可以暫停上市，再融資和重大資產(chǎn)重組。

張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監(jiān)