國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示，一直不溫不火的廣州（樓盤(pán)）也迎來(lái)了上漲模式。
一線城市以及部分熱銷二線城市因房?jī)r(jià)火爆迎來(lái)政策調(diào)控，而一些中西部、東北城市卻面臨高庫(kù)存的尷尬，去化乏力，出臺(tái)多項(xiàng)刺激政策，仍收效甚微，最終產(chǎn)生一批尷尬的“窮城市”。
這些“窮城市”面臨著相似的尷尬處境，地賣不出去，樓市庫(kù)存壓力大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)人口缺乏吸引力，投資動(dòng)力不足……
面臨樓市高庫(kù)存，政府一面刺激樓市銷售，一面限制土地出讓，以免增添新的庫(kù)存壓力。但這些“窮城市”高度依賴土地財(cái)政，限制土地出讓城市就失去了基礎(chǔ)設(shè)施的啟動(dòng)資金來(lái)源。沒(méi)有好的基礎(chǔ)設(shè)施，失去好的投資環(huán)境，面臨經(jīng)濟(jì)惡性循環(huán)困境的“窮城市”還值得投資嗎？在新一輪的城市洗牌中，“窮城市”該如何奮起反抗，在城市競(jìng)爭(zhēng)中找到立足之地？
“窮城市”的尷尬
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩級(jí)分化的格局日益明顯，各類調(diào)控政策也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的“貧富差距”最終反應(yīng)在樓市上，樓市兩極分化，一批中西部以及東北城市被劃入“窮城市”行列。
在中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁看來(lái)，“窮城市”不僅表現(xiàn)為樓市的高庫(kù)存，更深層次的原因是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理，產(chǎn)能過(guò)剩，發(fā)展動(dòng)力不足，導(dǎo)致人口、資金不同程度流出，反映到房地產(chǎn)上，就造成供過(guò)于求，庫(kù)存壓力大。
據(jù)深圳（樓盤(pán)）房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉統(tǒng)計(jì)，超過(guò)70%的待售庫(kù)存面積，都集中在600多個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的三、四線城市，部分地區(qū)商品房存銷比甚至超過(guò)30個(gè)月。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，樓市兩極分化不僅是地區(qū)間的，就是同一個(gè)省份中的不同城市也嚴(yán)重分化。江西南昌（樓盤(pán)）5月房?jī)r(jià)以環(huán)比1.5%的漲幅居于熱點(diǎn)二線城市之列。而江西的其他城市，如鷹潭、上饒、新余、宜春、景德鎮(zhèn)等城市則面臨巨大的庫(kù)存壓力。
據(jù)看看新聞網(wǎng)報(bào)道，在江西省一些地方，60%的地產(chǎn)老板面臨倒閉的壓力，而80%以上倒閉的開(kāi)發(fā)商則是“死于”高利貸，政府、開(kāi)發(fā)商、銀行利益捆綁，成為樓市的“受害者”。
江西的情況并不是個(gè)案，而是全國(guó)樓市兩極分化下的一個(gè)縮影。
房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖認(rèn)為貨幣寬松政策驅(qū)動(dòng)了投資需求的增長(zhǎng)，政策不能拉動(dòng)全國(guó)的均衡發(fā)展，有些城市成為被拋棄的經(jīng)濟(jì)帶，而有些城市則成為受惠方。
經(jīng)濟(jì)的分布往往有前瞻性和后發(fā)性。政府的規(guī)劃是基于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)將形成良性循環(huán)；如果政府只注重實(shí)效和眼前利益，就像煤礦等能源產(chǎn)業(yè)，如果不預(yù)先培植多元經(jīng)濟(jì)，一旦資源枯竭，經(jīng)濟(jì)衰退不可避免。依靠煤炭產(chǎn)業(yè)的山西以及依賴重工業(yè)的東北三省在能源產(chǎn)業(yè)衰退之下淪為“窮城市”。
從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，東北三省與山西2016年一季度GDP增速墊底，而遼寧出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。失去產(chǎn)業(yè)支撐，人口面臨持續(xù)流出壓力，庫(kù)存壓力巨大的東北地區(qū)，近10年來(lái)凈流出人口總數(shù)高達(dá)200萬(wàn)。
對(duì)于企業(yè)而言，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)以及人口的支撐，企業(yè)發(fā)展需要的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)以及人力資源得不到滿足，企業(yè)發(fā)展難以為繼。
種種跡象表明，這些城市的投資風(fēng)險(xiǎn)在加劇，城市吸引力在減弱，城市價(jià)值在急劇縮水。黃立沖認(rèn)為開(kāi)發(fā)商需要減少在這些城市的投資，以減少損失。
“窮城市”的開(kāi)發(fā)商面臨去化周期長(zhǎng)、資金回籠難的問(wèn)題。而在當(dāng)前信貸寬松之下，銀行放貸對(duì)于“窮城市”的中小開(kāi)發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎，利潤(rùn)攤薄，甚至面臨虧損。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這些城市的房?jī)r(jià)缺乏上漲的動(dòng)力，甚至有些區(qū)域存在下跌的風(fēng)險(xiǎn)，配置“窮城市”的房地產(chǎn)意味著主動(dòng)選擇了資產(chǎn)的貶值。
城市洗牌之戰(zhàn)
為緩解部分城市高庫(kù)存的壓力，國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存較高的城市，減少直至停止住房用地供應(yīng)；允許尚未開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地按照有關(guān)規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)。
宋丁認(rèn)為政策的調(diào)控效果有限，停止供地對(duì)于去庫(kù)存本身刺激力度很小，去庫(kù)存將是長(zhǎng)期任務(wù)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為限制土地出讓，對(duì)于防范爛尾樓增加、土地出讓過(guò)于激進(jìn)戰(zhàn)略的糾偏等有利好，但對(duì)于嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，收入減少，財(cái)政壓力增大，出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足，建筑行業(yè)、裝修行業(yè)等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)面臨沖擊。
黃立沖則表示，政府真正要解決問(wèn)題，需要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，短期的痛苦在所難免。繼續(xù)依賴土地財(cái)政也解決不了問(wèn)題，土地出讓的結(jié)果是產(chǎn)生更多的庫(kù)存，浪費(fèi)資源，產(chǎn)生的只是短期的GDP。
以限制土地出讓緩解高庫(kù)存壓力，從而達(dá)到增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，目前來(lái)看治標(biāo)不治本，收效甚微。
在這一輪去庫(kù)存戰(zhàn)役中，城市間分化愈加明顯，一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市居于“強(qiáng)城市”、“富城市”之列，吸引了大量的人口以及資金進(jìn)入，強(qiáng)者愈強(qiáng)。
“窮城市”經(jīng)濟(jì)活力減弱，失去對(duì)人口的吸引力，在新一輪城市洗牌中，如何防止城市價(jià)值繼續(xù)縮水，在城市競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足之地？
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從務(wù)實(shí)的角度看，積極爭(zhēng)取高鐵資源是較好的方法，例如武漢（樓盤(pán)）就是典型的依靠交通樞紐位置而發(fā)展起來(lái)的，但在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等方面壓力還是比較大。
近期，華僑城在各大城鎮(zhèn)攻城略地，開(kāi)創(chuàng)“旅游＋文化＋城鎮(zhèn)化”模式，也有開(kāi)發(fā)商已加入小鎮(zhèn)模式的陣營(yíng)，試圖在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)辟一條新的發(fā)展路徑。
宋丁認(rèn)為，以傳統(tǒng)視角看，“窮城市”價(jià)值縮水，但放在新的發(fā)展通道看，“窮城市”可能找到資源或市場(chǎng)新優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)翻身。
新型城鎮(zhèn)化是機(jī)會(huì)之一，扎實(shí)做好以人為本的城鎮(zhèn)化，全面解決進(jìn)城農(nóng)民的待遇、住房等問(wèn)題，房地產(chǎn)需在這個(gè)流程中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)文化、旅游、科技等產(chǎn)業(yè)平臺(tái)介入城鎮(zhèn)化，打造復(fù)合型小鎮(zhèn)，是合理的發(fā)展模式和渠道，但要得到政策和市場(chǎng)雙重檢驗(yàn)。
黃立沖表示，“窮城市”的產(chǎn)生是城市發(fā)展不可避免的，就像人有好壞，城市存在貧富差距，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡下的必然結(jié)果。目前沒(méi)有立竿見(jiàn)影的解決方案，地區(qū)的均衡發(fā)展與財(cái)富分配均衡才能解決“窮城市”問(wèn)題，但當(dāng)下困難較大。小鎮(zhèn)地產(chǎn)的興起，給“窮城市”發(fā)展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。
但從可行性來(lái)講，需要因地制宜，體驗(yàn)式消費(fèi)地產(chǎn)需要天然資源，旅游小鎮(zhèn)需要文化以及旅游資源的支撐，對(duì)于山西、東北老工業(yè)基地來(lái)說(shuō)，不太適合。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，做一個(gè)復(fù)合型小鎮(zhèn)需要豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，華僑城模式并不一定適合其他開(kāi)發(fā)商，從商業(yè)可行性來(lái)講，操作難度和風(fēng)險(xiǎn)都很大。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，都市圈恰恰正是
未來(lái)城鎮(zhèn)化的方向，都市圈里的中小城市將面臨未來(lái)人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最好機(jī)會(huì)。在都市圈里的“窮城市”將獲得后發(fā)優(yōu)勢(shì)。不在都市圈里的“窮城市”將尋求發(fā)展文化旅游城市、手工業(yè)和手工藝品城市、農(nóng)業(yè)觀光城市、民宿和宜居等城市的發(fā)展路徑。
關(guān)鍵在于，小城鎮(zhèn)有便捷快速的交通網(wǎng)絡(luò)，能讓流動(dòng)人口變成居住人口，并吸引旅游人口，最終帶來(lái)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和升級(jí)，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)無(wú)法吸引人口，也不可能有持續(xù)的發(fā)展。
房地產(chǎn)要圍繞這樣的思路，或許才有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，庫(kù)存也是能夠被消化的，但是一方面需要時(shí)間消化，另一方面需要停止或者減少新增土地供應(yīng)和住房供應(yīng)，確保不制造新的庫(kù)存。
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