- 地王豪庭 【羅莊版塊】
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問答
保利地產(chǎn)堪稱又一家地王制造者。拍下上海周浦、廈門同安地王后，其并沒有停下向地王進(jìn)軍的腳步，而是以入股34%的形式，又成為杭州上城區(qū)味精廠地王的第一大投資人。
這家央企去年在土地市場以656億元的代價(jià)，新增了50個地塊共1308萬平方米的土地儲備。按今年的計(jì)劃，保利今年房地產(chǎn)的直接投資將高達(dá)1673 億元。而今年上半年，保利在土地市場砸下約152億元。
這家總資產(chǎn)超過4209億元的巨無霸企業(yè)，今年一季度的存貨高達(dá)2982億元。一季報(bào)顯示，在總計(jì)1008億元的非流動負(fù)債中，保利地產(chǎn)的長期借款724億元。在這樣的財(cái)務(wù)狀態(tài)下，這架地王制造機(jī)是否會繼續(xù)拍出新的地王？
地王制造者
平安剛剛退出杭州上城區(qū)地王，保利地產(chǎn)就迫不及待地接手，成為這一宅地的新東家。
6月13日，濱江平安聯(lián)合體以48.3億元的總價(jià)競得杭州味精廠住宅用地，3.95萬元/平方米的樓板價(jià)成為上城區(qū)的新地王。由于這一宅地所拍價(jià)格超越了平安授權(quán)范圍，平安最終退出了地王。但隨后濱江集團(tuán)(002244,股吧)（002244.SZ）方面?zhèn)鞒鱿?，保利將成為這一新晉地王的第一大投 資方。
濱江集團(tuán)公告顯示，該地王將由濱江與浙江保利、杭州濱嵐3家企業(yè)合作開發(fā)，3家公司投資比例分別為 33%、34%和33%。按此比例，保利應(yīng)支付的土地出讓金約16.4億元。
如果說保利地產(chǎn)充其量只不過是上述地王的接盤俠，但盤一盤其一年以來的家底，可以發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)堪稱與信達(dá)地產(chǎn)相媲美的另一架地王制造機(jī)。
用高出起始價(jià)3倍的價(jià)格拍下周浦地塊，在扣除保障房部分后，未來售價(jià)將達(dá)8萬元/平方米，保利地產(chǎn)5月18日在上海所拍的這一面粉價(jià)比面包價(jià)還要貴近兩倍的地王，震驚了全國。
其實(shí)在用54.5億拍下周浦地王前不到一個月，這家央企剛剛在廈門拍下了另一塊雙料地王。4月底保利54.26億元拿下廈門同安新城一宗土地，約2.58萬元/平方米的樓板價(jià)成為廈門總價(jià)和單價(jià)的雙料地王。
去年下半年以來，保利就承襲了其在土地市場上的一擲千金。首次進(jìn)入泉州，保利就拍下了泉州的單價(jià)地王。去年12月底保利以28.22億元的總價(jià)連拍 泉州城東兩宗地塊，其中城東2015-18地塊以約6800元/平方米的樓板價(jià)，成為該地區(qū)的單價(jià)地王。而在去年10月底南京河西地塊的激烈爭奪中，保利 地產(chǎn)以21.6億元將南京河西地王收入囊中，3.2萬元/平方米的樓板價(jià)刷新了河西地區(qū)的新紀(jì)錄。
從保利已披露的拿地信息來看，今年在土地市場的斬獲并不輸于去年。
據(jù)保利地產(chǎn)6月8日的公告信息，至6月初保利地產(chǎn)今年在北京、上海、佛山等城市新增了7幅土地；據(jù)此由保利地產(chǎn)應(yīng)支付的權(quán)益土地出讓金約81.3億元。如果將廈門拍得的雙料地王及杭州上城區(qū)地王計(jì)入其中，保利半年在土地市場砸下了約152億元。
信保基金引爭議
上海一家機(jī)構(gòu)分析師表示，保利能成為與信達(dá)地產(chǎn)相匹敵的地王制造者，依賴于其充裕的資金。
“沒有資本市場的輸血，開發(fā)商是拿不動地王的。保利敢于拿高價(jià)地，與其在資本市場獲得大額的低息融資有不小的關(guān)系。”上述分析師說。
據(jù)保利的公告信息，今年3月份保利擬發(fā)行150 億元的債券，其中可續(xù)期公司債券不超過50 億元。另據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，今年保利的融資成本，其利率只有3.38%。
通過資本市場進(jìn)行輸血的同時，通過與券商合作設(shè)立基金平臺，打通了新的融資渠道。
公開資料顯示，信?；鹩杀＠禺a(chǎn)和中信證券各持股40%合作設(shè)立，去年該基金的管理規(guī)模已達(dá)280億元。
克而瑞研究報(bào)告指出，以信?；馂榍腥朦c(diǎn)，保利地產(chǎn)開啟了私募基金及股權(quán)投資業(yè)務(wù)，其主要投資對象為保利自己的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
這家以自身業(yè)務(wù)為支撐的基金，其受到的爭議也相當(dāng)多。“在保利地產(chǎn)過去的規(guī)模擴(kuò)張中，基金起到了不小的支撐作用；但是另一方面信?；?lsquo;或股權(quán)投資或明股實(shí)債’的方式，有分食利潤之嫌。”克而瑞在報(bào)告中如是說。
在各路資金的支持下，加之其內(nèi)在的造血，保利地產(chǎn)已經(jīng)成長為規(guī)模龐大的地產(chǎn)巨人。保利地產(chǎn)今年一季報(bào)顯示，公司總資產(chǎn)超過4209億元，至報(bào)告期末手握425億現(xiàn)金。
雖然在土地市場節(jié)節(jié)勝利，不過保利去年的業(yè)績卻談不上十分理想。近半數(shù)地區(qū)的業(yè)績，出現(xiàn)不同程度的同比下滑。
保利地產(chǎn)年報(bào)顯示，去年北京、上海、廣東、合肥等7個地區(qū)的營業(yè)收入均有所增長。但另一個同樣不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，去年保利地產(chǎn)在江蘇、浙江、南昌、遼寧、天津、重慶共11個地區(qū)的營業(yè)收入較2014年出現(xiàn)不同程度的下降。
其中下滑幅度最大的是鄭州，收入較2014年下降了98%。江蘇地區(qū)去年的收入為31.2億元，較2014年下降了42.5%。此外，浙江、天津、南昌、遼寧地區(qū)去年的營業(yè)收入同比2014年的下滑幅度，均超過了三成。
而一向被認(rèn)為收益不錯的江蘇地區(qū)，去年的毛利率只有19.47%，位列保利全國區(qū)域倒數(shù)第二，只比長春18.68%的毛利率高了不到一個百分點(diǎn)。
對于今年的經(jīng)營計(jì)劃，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊明確，保利地產(chǎn)今年的總基調(diào)是，“穩(wěn)增長”。
在年報(bào)中保利指出，今年的目標(biāo)是，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長。“做強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)，深化結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。”保利地產(chǎn)在年報(bào)中如是說。
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