“河西南地價(jià)四萬五。”這是最近在南京被熱議的大事之一，土地市場的瘋狂表現(xiàn)值得業(yè)界關(guān)注。
5月初，上海土地市場泗涇、南橋新城“地王”頻出，5月13日下午，葛洲壩、金茂、融創(chuàng)等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，單價(jià)45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成為南京新單價(jià)地王，直追上海。一日之內(nèi)，南京拍賣7宗地，誕生總價(jià)地王、單價(jià)地王以及區(qū)域地王，共計(jì)近250億。
此前，像蘇州、合肥、廈門等二線城市也是“地王”頻現(xiàn)，成交土地的平均溢價(jià)率均超過100%。在過去的4月份，二線城市土地出讓金突破1100億元，占比近8成，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。二線城市土地市場為何會有如此瘋狂表現(xiàn)？
當(dāng)前土地市場大分化已非常明顯：一線城市土地供應(yīng)縮緊，土地價(jià)格高的離譜，房企只能望洋興嘆；而三四線城市因大量的庫存積壓，開發(fā)商壓根不想再拿；二線城市以“黑馬”姿態(tài)殺出，因房地產(chǎn)成交火熱，市場預(yù)期好且?guī)齑嫦芷诳s短，供需關(guān)系緊張導(dǎo)致土地市場表現(xiàn)突出，量價(jià)齊升。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元，同比增長7.2%，增速比一季度提高1個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月上漲，呈現(xiàn)快速回升走勢。
國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎分析表示，商品房銷售市場升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)板塊加緊了土地儲備。同時(shí)，非重點(diǎn)城市開發(fā)投資同比增長7.8%，比重點(diǎn)城市投資增速高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非重點(diǎn)城市開發(fā)投資增速時(shí)隔20個(gè)月后重新超過重點(diǎn)城市。當(dāng)前，城市分化依然是需要關(guān)注的主要問題。
而國土資源部網(wǎng)站披露的一季度數(shù)據(jù)亦表明，盡管房地產(chǎn)用地同比下降4.4%，但全國105個(gè)主要監(jiān)測城市，尤其是住宅用地價(jià)格環(huán)比增長率1.27%，同比增長率為4.66%。由此可見，開發(fā)商拿地意愿在增強(qiáng)。
那么，未來土地市場“地王”頻出是否還會繼續(xù)？會否倒逼地方出臺調(diào)控政策？
實(shí)際上，雖然房地產(chǎn)投資回升了，但是主要是基于一線城市、部分基本面較好的二線城市的房地產(chǎn)投資的回升拉動，背后其實(shí)是“地王”頻出樓市過熱的結(jié)果。這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，未來這些“地王”項(xiàng)目在銷售的時(shí)候勢必會遇到問題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，增加土地供應(yīng)才是解決問題之道。不過從最近兩年上述城市的土地供應(yīng)節(jié)奏尤其是今年的供地計(jì)劃來看，也并無太多實(shí)際行動增加供應(yīng)的做法。從這個(gè)角度來講，這些城市樓市中長期仍然面臨房價(jià)上漲的壓力，“地王”仍然會頻出。
“連南京都奔5萬了，毫不客氣的講，未來北京的房價(jià)會穩(wěn)定在10萬到20萬/平，明年北京會全面進(jìn)入到10萬時(shí)代。”用中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰的話來說，現(xiàn)在的土地市場真是瘋了。
上述熱點(diǎn)城市土地市場價(jià)格短期內(nèi)猛漲，會導(dǎo)致建造商品住宅的土地成本上漲，房價(jià)漲勢不會停止，而項(xiàng)目定價(jià)也會大幅提升以獲得盈利。房地產(chǎn)商不惜代價(jià)，盲目在一線城市、熱點(diǎn)二線城市積極拿地，有可能遭遇企業(yè)運(yùn)營層面風(fēng)險(xiǎn)，即使以聯(lián)合體形式拿下“地王”，也可能陷入資金鏈問題。
作為開發(fā)商，融創(chuàng)孫宏斌就認(rèn)為當(dāng)前火熱的長三角市場，房價(jià)沒有泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫的。很多房企是虧本的，市場會有懲罰，現(xiàn)在高價(jià)拿地的開發(fā)商以后很難掙錢。
另外，如北京、上海、深圳、北京、蘇州、南京、合肥等此前已出臺調(diào)控政策。但除了北上廣外，其他城市的政策較為溫和，并未起到防止樓市過熱與房價(jià)過快上漲的作用。當(dāng)前，樓市調(diào)控實(shí)行的是“分城施策”，所以說哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R新調(diào)控出臺，限制樓市過熱上漲。
因此，像南京等二線城市樓市如果未來持續(xù)出現(xiàn)過熱狀況，調(diào)控政策或會加碼從嚴(yán)。
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