一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本;另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者。
深圳有關(guān)部門的一紙說明，拉開了我國商品房預(yù)售制度改革的大幕。
5月3日，深圳規(guī)劃和國土資源委員會(下稱深圳規(guī)土委)在官方微博上發(fā)布了一則《我市開展商品房現(xiàn)售試點工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，深圳市在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點。
值得注意的是，上述試點有著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點取得成效、形成一定模式，或?qū)⑾蚱渌袟l件的城市推行。
實行了22年之久的商品房預(yù)售制度如若改變，將對中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)帶來地震式的洗牌效果。
預(yù)售制度改革啟幕
深圳規(guī)土委稱，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但在實踐中，也出現(xiàn)了一些問題，例如貨不對板、虛假宣傳、質(zhì)量瑕疵等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項目爛尾，損害購房人的合法權(quán)益，影響了社會穩(wěn)定。
出于促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的目的，深圳出臺了商品房現(xiàn)售的試點工作。
但這并不是深圳的單一行動，該項試點工作有更為深厚的背景。深圳規(guī)土委稱，此次商品房現(xiàn)售試點是根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 廣東省人民政府共同推進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點省建設(shè)合作協(xié)議》(下稱《協(xié)議》)開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點工作的有關(guān)要求推出的。
《第一財經(jīng)日報》記者查詢發(fā)現(xiàn)，《協(xié)議》是廣東省政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2015年4月8日簽署的。根據(jù)協(xié)議，雙方將以部省合作的方式，共同推進城鄉(xiāng)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)、綠色建設(shè)體系、住房制度、現(xiàn)代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點省，努力為全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)改革和發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)驗。
由此不難看出，深圳試點商品房現(xiàn)售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經(jīng)驗。
廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿透露姓名的官員對《第一財經(jīng)日報》記者表示，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革確有其事，且僅有深圳一個城市作為試點。不過，由于方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項改革的具體內(nèi)容。
從歷史的角度來看，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，是中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的重要推動力。但經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場整體上已趨于飽和、成熟，去庫存成為當下最緊迫的任務(wù)，以加快商品房供應(yīng)為目的的預(yù)售制度到了需要改變的時候。
在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強調(diào)快周轉(zhuǎn)，一個項目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個月，多數(shù)保持在8~10個月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。
哪些相關(guān)配套需要同時啟動
我委將對試點項目進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。 深圳規(guī)土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對《第一財經(jīng)日報》記者表示：現(xiàn)售制度能不能推廣，還得看試點的效果。但就目前深圳房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，供求關(guān)系緊張，供應(yīng)效率更為重要，要及時滿足市場需求，而現(xiàn)售制度會放緩供應(yīng)節(jié)奏，影響供需關(guān)系。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時也表示，深圳試點商品房預(yù)售制度改革是決策者從規(guī)范市場的角度出發(fā)，是為了更好地保護購房者利益，讓市場更加透明。一個成熟的市場應(yīng)該逐步走向現(xiàn)房，并且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個過程，國家要一步步往前推。不過，在推進的過程中要密切注意供求關(guān)系，若供不應(yīng)求的矛盾加劇，會造成短時的市場波動從而影響房價。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，一線城市及熱點二線城市未來都應(yīng)該會逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，短期內(nèi)，商品房現(xiàn)售制度不太可能會全面推廣，這項制度涉及的面太廣，是一項龐大的系統(tǒng)工程，落地需要較長時間。
商品房現(xiàn)售試點的啟動，大量的相關(guān)配套政策與細則也需同時進行。
比如，對于開發(fā)商來說，如何加快各項報批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。
一名房地產(chǎn)觀察人士甚至表示：現(xiàn)房現(xiàn)售還需要具備相應(yīng)的政策環(huán)境，就是政府的各項報批審核要簡化流程、加快進程，不然會把開發(fā)商給拖死。
而另一方面，不少實行商品房現(xiàn)售制度的國家與地區(qū)都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內(nèi)地的開發(fā)商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。
(比如)怎么保證開發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現(xiàn)房(銷售)后這一年多時間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。顧云昌分析。
預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項目開發(fā)。
行業(yè)或重新洗牌，成本會否轉(zhuǎn)嫁給購房者
一旦商品房現(xiàn)售制度在部分地區(qū)推行，該地區(qū)的行業(yè)格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國范圍，影響則更為深遠。
商品房現(xiàn)售制度與預(yù)售制度的最大區(qū)別就在于，資金門檻會被大大抬高，多數(shù)資金實力較弱的中小開發(fā)商將被擋在門外。
以往，受益于預(yù)售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預(yù)付的房款，即可實現(xiàn)空手套白狼的經(jīng)營模式。
一般來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的來源主要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來的資金(下稱預(yù)售資金)，其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當，各占總資金的四成左右。
來看一組國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)：2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，其中，國內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，個人按揭貸款16662億元。定金、預(yù)收款、個人按揭貸款就是預(yù)售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內(nèi)貸款占16.1%。
舉例來說，如果一個項目的總投資是50億元，開發(fā)商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金，剩余的20億元來自預(yù)售資金。而這筆預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計算，利息約2億元。換句話說，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費的22億元流動資金，同時能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項目開發(fā)。
若實行商品房現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去巨額的預(yù)售資金的支持，轉(zhuǎn)而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。
現(xiàn)售制度之下，開發(fā)商的負債將會進一步提高，同時，銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個角度來說，資金實力雄厚的房企更有機會進入商品房現(xiàn)售市場。嚴躍進表示。
一位開發(fā)商人士也對《第一財經(jīng)日報》記者坦言，如果現(xiàn)售制度全面推廣，將加速行業(yè)洗牌。目前土地已經(jīng)越來越難獲取，現(xiàn)售制度會進一步抬高門檻，中小房企日子將越來越難過。
現(xiàn)售制度還將降低開發(fā)商掙錢的速度。過去在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強調(diào)快周轉(zhuǎn)，一個項目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個月，多數(shù)保持在8~10個月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個項目，獲取3個項目的利潤，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個項目，少了2個項目的利潤。
長遠來看，現(xiàn)售制度對房價的影響則有待觀察。一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價格的相對平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本;另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者。
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