在積極的財(cái)政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地產(chǎn)市場逐漸回穩(wěn)，一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲。但從較長時期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社今天上午發(fā)布房地產(chǎn)藍(lán)皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2016)》，對中國近期房地產(chǎn)市場做出了上述預(yù)測。

房地產(chǎn)價格整體將呈上漲趨勢

藍(lán)皮書指出，2015年35個大中城市商品房、住宅均價排名前三位的仍然是一線城市深圳、北京和上海，商品房均價分別是33942元/平方米、22632元/平方米和20949元/平方米。商品房和住宅均價增速前三名的是石家莊、深圳、上海，商品房均價增速分別達(dá)到50%、37.3%和24.8%。

2016年房地產(chǎn)投資可能止跌轉(zhuǎn)增，開發(fā)商在一二線市場銷售旺盛推動下將逐漸恢復(fù)投資信心；隨著投機(jī)性需求和改善性住房需求進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)銷售將進(jìn)一步增長；三四線城市積壓的房地產(chǎn)去庫存難以取得突破性進(jìn)展；隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售有再次回落風(fēng)險。

藍(lán)皮書對于2016年房地產(chǎn)價格走勢的判斷是：在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價格整體上將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化：一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

樓市政策面將趨向更加寬松

藍(lán)皮書指出，經(jīng)過一年多的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)成交規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，部分城市庫存壓力已大為緩解，但整體庫存量仍在不斷攀升，城市分化加劇，多數(shù)二線城市和三四線城市庫存依然高企。2016年經(jīng)濟(jì)增長仍將面臨較大的壓力，經(jīng)濟(jì)增長仍需房地產(chǎn)托底。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)去庫存列為2016年的重要任務(wù)，2016年樓市政策面將趨向更加寬松，中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入深度調(diào)整時期。

從政策層面看，維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策基調(diào)。長期將實(shí)行供給側(cè)改革，短期則通過貨幣或財(cái)政政策刺激需求。即圍繞房地產(chǎn)“去庫存”，繼續(xù)執(zhí)行寬松財(cái)政和貨幣政策刺激市場需求，維持市場活躍，同時圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實(shí)施分類調(diào)控，以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象。對于一線城市和部分需求熱點(diǎn)二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn)，同時繼續(xù)實(shí)行限購政策，甚至出臺相關(guān)政策，抑制一線市場過熱，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高；多數(shù)二線和三、四線城市以刺激需求、促進(jìn)庫存去化為主，購房落戶、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策，以及教育、醫(yī)療等配套措施有望在各地全面鋪開。

代表性房地產(chǎn)政策展望

降息、降準(zhǔn)。目前是購房的資金環(huán)境較為寬松的時期，然而因央行多次降息，以及受利率逐步市場化和銀行間競爭加劇的影響，銀行利潤空間大為壓縮，這在一定程度上影響了銀行發(fā)放購房貸款的意愿。從目前情況來看，一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)依然承受巨大下滑壓力，仍需要充裕的流動性支撐經(jīng)濟(jì)增長；另一方面，人民幣加入SDR，同時美國進(jìn)入加息通道，都將加速國內(nèi)資金外流，央行為對沖資金外流。國內(nèi)流動性造成的影響，也將進(jìn)一步向市場釋放流動性和調(diào)低基準(zhǔn)利率。因此2016年央行降息降準(zhǔn)的政策仍將繼續(xù)。

降低首付比例。在巨大的房地產(chǎn)去庫存壓力下，2016年三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例有可能進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。

公積金新政。2015年公積金政策調(diào)整的方向主要在于支持住房需求、擴(kuò)大公積金覆蓋范圍和提高公積金使用效率。其中降低公積金貸款首付、提高公積金貸款額度大幅降低了購房門檻和成本，對購房者的刺激較為明顯；而公積金異地互認(rèn)方面，目前多為局部區(qū)域城市間互認(rèn)，或省內(nèi)互認(rèn)，部分城市甚至僅是單向認(rèn)貸，對住房需求的推動作用十分有限。由于各省區(qū)公積金管理體系、數(shù)據(jù)系統(tǒng)各異，全國層面互通尚需時日。2016年，公積金政策將延續(xù)2015年的政策調(diào)整方向，各地在政策執(zhí)行的松緊程度上有所差別。

減免稅費(fèi)。2016年，在全面減稅的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)相關(guān)稅收可能會進(jìn)一步調(diào)整，比如允許房貸利息抵個人所得稅等。地方政府則會進(jìn)一步出臺購房補(bǔ)貼或契稅優(yōu)惠等政策，加大引導(dǎo)購房意愿。