一季度一線及熱點二線城市的房價上漲，讓業(yè)務聚焦于這些地區(qū)的房企交出了一張亮麗的成績單。
易居研究院發(fā)布的報告稱， 2016年第一季度30個典型城市房價大漲近三成，創(chuàng)史上最強開年紀錄。
與此并行的是，諸多房企第一季度的銷售額也大幅上漲，無論是房企龍頭萬科、恒大，或是深耕于熱點二線城市的新城控股、福星股份。
然而隨著調控的收緊，滬深兩地樓市已現(xiàn)降溫的跡象。業(yè)內人士普遍認為，熱點二線城市受到溢出效應的影響，火爆行情仍將持續(xù)；但后續(xù)部分過熱城市調控也可能收緊。
包括南京、武漢在內的二線城市也已經(jīng)出臺調控政策。未來二季度房企業(yè)績的表現(xiàn)，將取決于調控政策的差異化和效力。
房企首季迎“開門紅”
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，公布2016年一季度報的滬深地產(chǎn)上市公司合計有50家，這50家房企在2016年一季度的總營業(yè)收入達到了1401.14億，同比大漲51.3%；50家企業(yè)中僅16家企業(yè)營收下滑。在市場升溫的背景下，近六成的房企成交上升。
作為房企老大的萬科，銷售額更是錄得近六成的增幅。4月27日萬科公布一季度季報顯示，報告期內萬科實現(xiàn)銷售面積545.7萬平方米，銷售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，增速為近五年來同期最高。
中心城市的火爆行情為萬科貢獻了可觀的銷售額。僅僅上海一城的銷售額就已突破百億元，深圳、北京、武漢和杭州等城市的銷售金額也超過40億元。上述城市從去年以來房價大幅攀升，銷售暢旺。
今年劍指2000億的恒大，第一季度的銷售額就已經(jīng)完成了年銷售目標的32.8%。恒大季報顯示，一季度恒大累計實現(xiàn)合約銷售額656.7億，僅3月就實現(xiàn)合約銷售額292億，創(chuàng)單月銷售歷史新高。
去年以來恒大已經(jīng)逐漸完成一二線城市布局的戰(zhàn)略轉型，這讓恒大也成為這一波行情的獲益者。恒大提供的開發(fā)數(shù)據(jù)顯示。截至去年底，恒大在全國的項目總數(shù)達375個，其中一二線城市項目有205個，占比55%，一二線城市土地投資額占比已達72%。
除了房企佼佼者，一些布局于熱點二線城市的中小房企首季度的業(yè)績也令人刮目。新城控股1-3月累計銷售面積約116萬平方米，累計合同銷售金額約114億 元，較去年一季度同期合約銷售面積51萬平方米和銷售金額49億元，分別增長127%和132%。新城控股深耕長三角地區(qū)，在南京、蘇州及杭州等城市有諸 多項目。
重倉武漢的福星股份，一季度實現(xiàn)營業(yè)收入31億元，較去年同期增長42%；歸屬上市公司的凈利潤2.6億元，同比增長32%。此外，公司今年一季度經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增加11%。
需要強調的是，一季度的火爆行情和寬松的政策推動密不可分。易居控股執(zhí)行總裁丁祖昱表示，一季度政策的大力推動以及需求端恐慌性入市的雙重影響，加之部分城市行情火爆，造成一季度市場的“大陽春”。
此番背景下，丁祖昱認為房企保持一季度的增長幾無可能。“二季度對于房企來說可能是2016年最艱難的季度之一。”
政策分化的市場
隨著一線城市政策收緊，部分資金開始轉移到二線核心城市。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月截至24日，二線城市住宅土地市場量平價升，已經(jīng)成交的住宅用地中平均溢價率高達72%，刷新了歷史紀錄，成交平均樓面價也達到了4519元/平方米，同比漲幅高達183%。
業(yè)界人士也普遍看好熱點二線城市下一季度的表現(xiàn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，一線城市收緊政策將約束房價漲幅。未來政策托底蓋帽將成為新常態(tài)，一線城市有望市場降溫，而二線城市將成為市場的主要熱點。
上海市政府相關數(shù)據(jù)顯示，新政實施后，上海樓市交易量和成交均價出現(xiàn)回落。截至4月24日，上海一個月來一二手住房成交面積分別為120萬平方米和210萬 平方米，較前一個周期成交面積分別減少43%和58%；成交均價分別為32406元/平方米和26814元/平方米，分別下降4.8%和0.4%。
根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，截至4月24日，4月份深圳共有1857套新房成交，約19.73萬平方米，較3月份成交量大幅下滑58%；同時全市二手房僅有 6793套成交，約57萬平方米，較3月份大幅下滑64%；上周二手房均價為51690元/平方米，較3月份已大幅下滑8%。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)指出，截至4月24日，54城市合計住宅簽約26.37萬套。環(huán)比3月同期的29.14萬套下調了9.5%。一線城市回落最為明顯，4大一線城市在4月來合計簽約27489套，環(huán)比下調了18.2%。二線城市也有所回落，調整幅度為9.6%。
張大偉指出，政策分化已出現(xiàn)，3月份上海、深圳、南京、武漢、合肥、廊坊、北京多個城市出臺了力度或大或小的約束性政策，未來依然有多個城市將出臺不同力度 的調控約束性政策，限制樓市過熱上漲；目前，滬深報價下跌的房源數(shù)量已經(jīng)超過報價上漲的房源，政策的短期效應已現(xiàn)，市場將逐步進入調整。
第一太平戴維斯市場研究部也認為，限購下導致的恐慌情緒甚至蔓延至京郊、昆山，多個項目大幅上調價格，迫使環(huán)北京、上海一帶已出臺或醞釀限購舉措。隨著一線城市樓市限購從嚴、地價高企、貸款收緊，預計后市市場成交量將逐漸放緩，從而再度考驗開發(fā)商資金實力。雖然整體市場價格難以下跌，但個別區(qū)域或將再現(xiàn)一二 手價格倒掛局面。
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