近日，SOHO中國(guó)宣布SOHO3Q眾包傭金在4月15日至6月30日期間，將從8%上調(diào)至15%。對(duì)此，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，由于將集中推出幾個(gè)項(xiàng)目，因此加大傭金比例，加速推租效率。

去年10月，SOHO3Q正式開(kāi)啟了互聯(lián)網(wǎng)眾包模式，鼓勵(lì)所有個(gè)人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)成為3Q伙伴/聯(lián)盟。借助互聯(lián)網(wǎng)的力量，3Q伙伴/聯(lián)盟通過(guò)手機(jī)端代客下單，客戶支付成功后，3Q伙伴/聯(lián)盟賬戶將獲得傭金閃電到賬,實(shí)現(xiàn)“人人都能賺租金”。

潘石屹指出：“在未來(lái)，SOHO3Q將繼續(xù)是SOHO中國(guó)產(chǎn)品、業(yè)務(wù)的聚焦重心。我們將繼續(xù)探索互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方法，整合資源，優(yōu)化管理，讓更多用戶可以享受到便捷舒適的辦公體驗(yàn)。”

對(duì)于此前宣布重啟上海世紀(jì)廣場(chǎng)的銷售，潘石屹坦言，之所以選擇2016年將部分物業(yè)出售，一方面受到了北京、上海城市房?jī)r(jià)上漲的驅(qū)動(dòng)，另外是為調(diào)整SOHO的境外債務(wù)水平。

潘石屹表示，2015年SOHO中國(guó)凈負(fù)債率為24%，現(xiàn)金和銀行存款共90.12億元，債務(wù)水平在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)較低，但境外債務(wù)比例較高。“我們前一段時(shí)間外幣貸款持有率較高，和人民幣比是7：3，也不知道下一步整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，歷史上匯率風(fēng)險(xiǎn)讓好多公司破產(chǎn)，我們不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。”

潘石屹表示，此次出售上海世紀(jì)廣場(chǎng)項(xiàng)目的資金，將全部用來(lái)償還外幣債務(wù)，目標(biāo)是未來(lái)SOHO中國(guó)境外債務(wù)降為0。

今年以來(lái)房企加速贖回美元債務(wù)，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月前兩周，公布境內(nèi)發(fā)債定增募資的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)多達(dá)20家，累計(jì)金額更是達(dá)到了920億人民幣；該數(shù)據(jù)在2015年沖高：全國(guó)108家典型房企2015年融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。資金利率將持續(xù)走低，其中保利地產(chǎn)發(fā)行公司債票面利率最低2.95%，開(kāi)年就出現(xiàn)了低于3%的資金，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金成本有所降低。

中國(guó)奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁陳嘉揚(yáng)表示，去年奧園已贖回一筆利息為13.875厘的2.25億美元（約17.55億港元）有限票據(jù)的一半?？紤]溢價(jià)及人民幣貶值后將于今年內(nèi)贖回余下部分，未來(lái)希望把境內(nèi)債占比升至60%以上。融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司已于贖回日期贖回本金總額為4億美元的所有2017年票據(jù)，贖回價(jià)相等于2017年票據(jù)本金額的106.25%（4.25億美元）。

對(duì)于持有債務(wù)比例超70%外債的SOHO更是如此。4月7日，SOHO發(fā)布公告稱，將于6月6日贖回日，以增加適用溢價(jià)，提前贖回本金為2.53億元的所有2022年利率為7.125%的優(yōu)先票據(jù)。SOHO稱，將以內(nèi)部資金贖回尚未償還金額。此前，2015年底SOHO已提前贖回本金總額為6億美元的所有2017年票據(jù)。贖回價(jià)等于該票據(jù)本金額的102%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2016年因?yàn)楹Ｍ馊谫Y難度增加，國(guó)內(nèi)融資將成為房企融資的最主要渠道。而美元周期走強(qiáng)，將會(huì)導(dǎo)致房企的資金壓力增加。前期有較多海外融資的房企面臨為了避免匯率損失而提前償付美元債的壓力。

潘石屹調(diào)，雖然改為持有后，SOHO利潤(rùn)率大幅下滑，但仍然將繼續(xù)堅(jiān)持。“SOHO從2012年宣布銷售改持有，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上面一片嘩然。股票一個(gè)小時(shí)跌了10%。4年時(shí)間過(guò)去了，資產(chǎn)價(jià)格已較原來(lái)翻了一番。”

“如果當(dāng)時(shí)把房子銷售出去，賺的利潤(rùn)55%交了稅，剩下的45%的錢購(gòu)買像光華路SOHO2期，上海外灘SOHO這些最好的位置是不可能的，沒(méi)有機(jī)會(huì)的。”潘石屹說(shuō)，所以現(xiàn)在來(lái)看，無(wú)論是市場(chǎng)機(jī)會(huì)還是從資產(chǎn)升值角度看，四年前的決定都是非常對(duì)的。

從租售業(yè)務(wù)來(lái)看，2015年SOHO的租售業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng)。潘石屹表示，在2015年整體經(jīng)濟(jì)并不理想的大環(huán)境中，SOHO中國(guó)新出租了28.78萬(wàn)平方米物業(yè)，完成了預(yù)期目標(biāo)的128%。其中，望京SOHO換簽合同的租金平均比原合同上漲了25.1%，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)上漲了24.7%。與此同時(shí)，年報(bào)顯示，2015年，SOHO租金收入10.52億元，同比上漲約148%。

但從目前來(lái)看，SOHO持有的長(zhǎng)期性仍有待觀察。SOHO最新年報(bào)顯示，2015年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額約9.95億元，較2014年的60.98億元下降83.7%；毛利潤(rùn)約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%，毛利率約74%；凈利潤(rùn)約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%?，F(xiàn)金及銀行存款共計(jì)約90.12億元，凈負(fù)債率約為24%。

高盛日前便將SOHO的評(píng)級(jí)由中性降至沽售，目標(biāo)價(jià)維持3.8元。高盛指出，現(xiàn)階段環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不利，主要地產(chǎn)商上行空間有限。(記者梁倩)