省國土資源廳上線廣東“民聲熱線”回應住宅用地使用權年限有關問題
“土地續(xù)期”以國家政策為準
住宅用地使用權年限到期后該如何續(xù)期？19日，省國土資源廳上線廣東“民聲熱線”，針對近期溫州出現(xiàn)的土地使用權續(xù)期問題，省國土資源廳表示，我省相關事宜以國家制定的政策為準。
年初房地產(chǎn)市場再次火熱，根據(jù)《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，廣東未來用于房地產(chǎn)項目的土地指標將有什么變化？
省國土資源廳副廳長楊俊波介紹，根據(jù)國土資源部的相關政策，對于一二線房地產(chǎn)較熱的城市，用地保障、供應方面將會增加或顯著增加。對于去庫存壓力較大的城市，用地供應將持平或適當減少，甚至大幅度減少或者不供地。
廣東的情況如何？據(jù)透露，廣州、深圳、珠海等城市去庫存壓力不大，但省內(nèi)也有城市去庫存壓力很大，省國土資源部門將進行相應分類調(diào)控。對于土地利用效率不高的，可以進行二次開發(fā)。此外，目前省內(nèi)房地產(chǎn)市場還有5萬多畝土地閑置，國土資源廳也將對其進行盤活。
近日，溫州、深圳等城市對于住宅用地使用權到期后的續(xù)期問題引發(fā)廣泛關注。省國土資源廳表示，廣東省乃至全國，絕大部分的住宅離70年的土地使用年限還有40年左右的時間。
據(jù)了解，根據(jù)2007年國家出臺的物權法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，將自動續(xù)期；而非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續(xù)期，并無自動續(xù)期規(guī)定。
省國土資源廳副廳長李俊祥表示，“土地續(xù)期”問題是中央政策的權限，正在等待中央制定政策。“無論是溫州也好，深圳也好，當?shù)刂皇亲鰢L試和試點。地方最多只有建議權，沒有制定權。”
至于商業(yè)用地40年期限的問題，省國土資源廳則提醒，投資商鋪要注意土地年限。
專家建議
充分吸取民意 盡早出臺續(xù)期實施細則
房產(chǎn)的土地使用權到期了該如何續(xù)期？
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定，“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優(yōu)于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規(guī)定。
中國社會科學院經(jīng)濟所研究員汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續(xù)期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續(xù)期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”
但也有部分學者持不同看法，認為“補差價”的做法沒太必要。因為無論怎么補，這幾十年土地出讓的差價都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當年決策造成的，如果讓現(xiàn)在的住戶來承擔成本，既不公平也很難實施。”浙江大學房地產(chǎn)研究中心專家田傳浩表示。
那么，對于70年土地使用權到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期？應有償還是無償？楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業(yè)主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜說，在我國，房屋是很多老百姓最大的財富。一些人拿出大部分的積蓄買房，房屋的增值不是因為房屋本身而是土地。從這個意義上來說，70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理，可以象征性交一點。
汪麗娜、楊立新等認為，在強調(diào)法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群眾對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實，通過充分吸取民意及規(guī)范的程序，盡早出臺關于土地出讓續(xù)期的實施細則，緩解公眾焦慮。
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