3月18日，在看完國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議發(fā)布的“營(yíng)改增”通知后，中國(guó)金茂的中層人士張凱（化名）舒了一口氣。

通知給出了明確的時(shí)間表，自2016年5月1日起，全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率最終落定在11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)則適用6%稅率。

這是“十二五”規(guī)劃未完成的“尾巴”。今年以來(lái)，“營(yíng)改增”再度高頻率地出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)、財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉和國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍等的講話之中。中央給出的政策基調(diào)是“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”。高層傳達(dá)的信息表明，“營(yíng)改增”一役是“軍令狀”，今年必須完成。

“不管怎么樣，總算盼來(lái)了。”張凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。他所在的公司在此之前曾作為房地產(chǎn)行業(yè)代表單位，參與了財(cái)政部關(guān)于營(yíng)改增政策咨詢會(huì)議。在去年更早的時(shí)候，內(nèi)部已經(jīng)將其作為重要事件進(jìn)行營(yíng)改增預(yù)案的制定，“至少不至于太手忙腳亂。不過(guò)依舊不是件輕松的事情”。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，“營(yíng)改增”本用心良苦，但在巨變面前，市場(chǎng)上仍然對(duì)減稅存在疑問(wèn)。房企借助“營(yíng)改增”實(shí)現(xiàn)“鳳凰涅槃”為時(shí)尚早，在消化政策細(xì)則的同時(shí)，更多的是期盼后期文件的盡快出臺(tái)。此外，過(guò)渡期土地使用稅和土地增值稅去留問(wèn)題、地方稅收體系建設(shè)問(wèn)題以及對(duì)于未完工工程和未開發(fā)完的房地產(chǎn)樓盤處置等都有待被更進(jìn)一步解決。

財(cái)務(wù)體系遇變

事實(shí)上，全面實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)施行后，中國(guó)有望同140個(gè)已全面實(shí)施增值稅的國(guó)家實(shí)現(xiàn)稅制接軌。不過(guò)，相比較而言，中國(guó)版本的“營(yíng)改增”被認(rèn)為最為復(fù)雜。在細(xì)則推出至全面實(shí)施的過(guò)渡期內(nèi)，房企存在不少的挑戰(zhàn)。

根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者目前了解的情況看，以中國(guó)金茂為代表的一部分房企已經(jīng)在2015年就開始進(jìn)行一些準(zhǔn)備工作，而一部分房企尚在等待后續(xù)細(xì)則正式推出后作相應(yīng)的調(diào)整。

“營(yíng)改增”后對(duì)財(cái)務(wù)體系帶來(lái)的新要求，是不少房企提前準(zhǔn)備的原因。

目前，我國(guó)兩大主體稅種為營(yíng)業(yè)稅和增值稅。“營(yíng)改增”，即原來(lái)按照營(yíng)業(yè)稅征收改為按增值稅征收，這將在一定程度上直接改變房企會(huì)計(jì)核算體系。

據(jù)了解，營(yíng)業(yè)稅對(duì)營(yíng)業(yè)額直接征稅，核算模式相對(duì)簡(jiǎn)單。而增值稅采用抵扣核算模式，需增加不少會(huì)計(jì)科目，賬務(wù)處理難度明顯加大。此外，稅制改道后同步帶來(lái)報(bào)稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣、稅款繳納等操作方面的新改變。

“財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)會(huì)因?yàn)楹怂惴绞蕉l(fā)生變化。”張凱分析表示，此前不少項(xiàng)目預(yù)增以11%為基準(zhǔn)，沒(méi)有考慮到進(jìn)項(xiàng)部分的抵扣，而實(shí)行“營(yíng)改增”后一些稅項(xiàng)明確不能抵扣。

張凱預(yù)測(cè)，因?yàn)?ldquo;營(yíng)改增”納入了建筑行業(yè)和金融服務(wù)業(yè)，從而極大可能帶來(lái)銷售回款與支付價(jià)款的聯(lián)動(dòng)變化，“這對(duì)于不少房企來(lái)說(shuō)，將倒逼他們對(duì)稅務(wù)管控進(jìn)行改進(jìn)”。

實(shí)際上，有不少房企已經(jīng)從去年開始成立了單獨(dú)的稅務(wù)部門或者專案小組，開展包括對(duì)收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流可能影響的數(shù)字模擬工作。就此，在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，旭輝總裁林峰向時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的諸多媒體作了確認(rèn)。

目前，房企成本主要來(lái)自土地成本、實(shí)際建筑安裝成本、融資成本三部分。其中，最大成本支出是地價(jià)和融資成本。而本次的“營(yíng)改增”在“土地出讓金能否進(jìn)行抵扣上”給予了一劑強(qiáng)心針。

從發(fā)布的細(xì)則來(lái)看，并沒(méi)有將土地出讓金作為進(jìn)項(xiàng)可抵扣處理，而是規(guī)定在銷售額中可扣除向政府部門支付的土地出讓金。事實(shí)上，如果用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的方式，企業(yè)在交土地出讓金的時(shí)候需要先交增值稅才能拿到專用發(fā)票，而政策規(guī)定銷售收入可以在扣減土地出讓金之后差額征收增值稅。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌對(duì)外做了一個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)明：房地產(chǎn)開發(fā)商如果花1億元買地，蓋完房子賣出去3億元，以2億元來(lái)算銷售額，這就解決了土地出讓金沒(méi)有發(fā)票不能抵扣的問(wèn)題。

稅負(fù)上升的擔(dān)憂

現(xiàn)在市場(chǎng)依舊發(fā)酵著對(duì)于稅負(fù)上漲的擔(dān)憂。

畢馬威研究報(bào)告指出，由于實(shí)施營(yíng)改增的時(shí)間非常緊迫，企業(yè)可能無(wú)法就許多已經(jīng)簽訂的合同轉(zhuǎn)嫁增值稅，此外我國(guó)還不是“純粹”的增值稅體系且確實(shí)存在由企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的先例。因此，稅負(fù)受到每個(gè)企業(yè)自身增值稅管理能力或其與客戶、供應(yīng)商的商業(yè)談判能力的影響。

“若企業(yè)沒(méi)有足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣成本，或相關(guān)過(guò)渡政策力度不夠，減負(fù)極有可能變成加負(fù)。”這是時(shí)代周報(bào)記者從市場(chǎng)對(duì)政策開發(fā)性解讀中，得出的一個(gè)集中性的看法。

目前不少房企在建安成本上有所擔(dān)憂。普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，若建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)分開征稅即形成建安鏈條封閉，則不會(huì)對(duì)房企成本帶來(lái)太大的影響，反之則亦然。

按照申銀萬(wàn)國(guó)發(fā)布的研究報(bào)告，建筑企業(yè)稅負(fù)的核心因素是可抵扣比例。在建筑企業(yè)平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以達(dá)到減稅的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。

在此前的測(cè)算中，建筑業(yè)被認(rèn)為有稅負(fù)上升的擔(dān)憂，不無(wú)道理。

按照新意見(jiàn)，建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率從原來(lái)的3%提高至11%，但當(dāng)中占比較高的人工成本無(wú)法抵扣，砂石輔料無(wú)法取得增值稅發(fā)票。這就導(dǎo)致商品混凝土進(jìn)項(xiàng)抵扣率低等將成為建筑業(yè)營(yíng)改增后稅負(fù)上升的主要因素。此外，供貨商若能被允許提供增值稅專用發(fā)票，是保證建筑行業(yè)能否進(jìn)行稅抵扣的重要一環(huán)。

“這是由建筑行業(yè)本身的性質(zhì)決定的。一來(lái)建筑行業(yè)本身普遍存在分包情況，而分包商多數(shù)為小規(guī)模納稅人，無(wú)法作為獨(dú)立主體，開具增值稅專用發(fā)票；二來(lái)建筑行業(yè)一般是先墊款。項(xiàng)目如果不能賣出去，抵扣不成立，減稅不成立。”有不愿具名分析人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

而和房地產(chǎn)業(yè)一樣，建筑業(yè)也有類似的“老項(xiàng)目”過(guò)渡政策。細(xì)則規(guī)定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程(發(fā)包)提供的建筑服務(wù)，可以選擇3%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

不過(guò)由此也帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，必須要承認(rèn)的事實(shí)是，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)在不同城市有不同項(xiàng)目。“各項(xiàng)目公司如何開出合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，并且能夠及時(shí)匯總到公司報(bào)賬，是管理上的一大難題。”張凱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

此外，市場(chǎng)還有另外一個(gè)層面的顧慮。通常情況下，一般地產(chǎn)項(xiàng)目周期都不會(huì)少于兩年，利息費(fèi)用是項(xiàng)目成本一項(xiàng)，至少超過(guò)5%費(fèi)用。如果銀行業(yè)“營(yíng)改增”晚于房地產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)將還需負(fù)擔(dān)利息費(fèi)用中因“營(yíng)改增”上漲的部分。

利好商業(yè)地產(chǎn)

盡管如此，不少業(yè)內(nèi)人士還是從“營(yíng)改增”中解讀出了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的利好。

按照“營(yíng)改增”規(guī)定，對(duì)于在2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這就意味著，購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購(gòu)置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫認(rèn)為：“由于營(yíng)改增允許企業(yè)將購(gòu)置商辦物業(yè)用于抵扣增值稅，將刺激公司購(gòu)置辦公樓。”

一般情況下，商業(yè)項(xiàng)目的平均地價(jià)水平和平均建造成本往往高于住宅項(xiàng)目，而“營(yíng)改增”后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業(yè)地產(chǎn)商的資金壓力。

不過(guò)，蘇鑫對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，營(yíng)改增可能增加一些房企稅費(fèi)，“這一政策的執(zhí)行細(xì)則較為復(fù)雜，但可以認(rèn)定，對(duì)住宅市場(chǎng)影響甚小，在住宅再遇調(diào)控寒流后，受利好影響，一度市場(chǎng)遇冷的商辦可能再度迎來(lái)反彈。”

事實(shí)上，目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題不容小覷。按照中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，商業(yè)地產(chǎn)待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產(chǎn)銷售量12.8億平方米，當(dāng)中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業(yè)，從待售面積來(lái)看，住宅占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫(kù)存當(dāng)中35.7%是商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)此蘇鑫認(rèn)為，不排除不少企業(yè)會(huì)加快進(jìn)行商辦物業(yè)購(gòu)置的步伐。