在房企“去庫存”的背景下，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化盡管規(guī)模尚小，但正在提速。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（ABS）總發(fā)行量約為3124億元，銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的ABS總發(fā)行量約為8376億元。其中，主要發(fā)行量集中在2014年-2015年。
但超萬億的發(fā)行總量中，房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行量卻頗為有限。其中，個(gè)人住房抵押貸款和公積金貸款證券化產(chǎn)品發(fā)行總量?jī)H為548億元，而銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管的部分以524億元占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，“不動(dòng)產(chǎn)投資信托REITs”的發(fā)行量為227億元，另外，還有部分商業(yè)地產(chǎn)證券化項(xiàng)目被歸類在其他類別的基礎(chǔ)資產(chǎn)中，但整體規(guī)模有限。
招商證券固收組研報(bào)指出，公積金貸款證券化與個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品是監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)，同時(shí)又與化解房地產(chǎn)庫存相關(guān)，預(yù)計(jì)在今年會(huì)得到較快的發(fā)展。
RMBS證券化放量之限
一直以來，業(yè)界人士對(duì)銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品（RMBS）的熱情存在擔(dān)憂。
原因在于，銀行存量的個(gè)人住房抵押貸款利率普遍偏低，“銀行發(fā)產(chǎn)品擔(dān)心虧本”；在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，銀行通過RMBS融得資金后亦缺乏優(yōu)質(zhì)放貸標(biāo)的。但在監(jiān)管部門“盤活存量”以及市場(chǎng)“資產(chǎn)荒”的驅(qū)動(dòng)下，RMBS的產(chǎn)品供給有望迎來一定程度的放量。
“對(duì) 基礎(chǔ)資產(chǎn)分散度高的產(chǎn)品，我們今年主要關(guān)注消費(fèi)貸款類證券化產(chǎn)品。”有銀行業(yè)資管人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在“資產(chǎn)荒”影響下，目前RMBS產(chǎn)品的 發(fā)行利率與資金端的回報(bào)率水平正在接近。“過去是銀行之間彼此幫忙，互相買，現(xiàn)在是機(jī)構(gòu)開始逐漸有配置需求。”
Wind數(shù)據(jù)顯示，近期RMBS產(chǎn)品發(fā)行有提速跡象。2015年，證監(jiān)會(huì)口徑的住房公積金貸款A(yù)BS產(chǎn)品發(fā)行5單，而其中的4單，均于2015年四季度發(fā)行；銀監(jiān)會(huì)口徑的RMBS產(chǎn)品，2015年全年發(fā)行10單，而今年3月，即已有4單產(chǎn)品成功發(fā)行。
盡管如此，依舊還有因素制約RMBS大規(guī)模放量。
貴陽銀行北京投行與同業(yè)中心投行業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人何金對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，RMBS當(dāng)前面臨的一個(gè)主要問題是：RMBS產(chǎn)品期限較長(zhǎng)，與資金端存在一定期 限錯(cuò)配，導(dǎo)致銷售困難。“有銀行嘗試對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行期限上的切割，并通過遠(yuǎn)期回購的方式操作，但又可能突破127號(hào)文的限制。”
同時(shí)，由于RMBS對(duì)銀行的IT系統(tǒng)要求較高，較多銀行目前尚不具備完善的系統(tǒng)，而“用Excel表格做，工作量很大還容易出錯(cuò)”。
盡管障礙不少，何金還是認(rèn)為RMBS的前景向好，“主要因?yàn)楫a(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化的。”他認(rèn)為，短期內(nèi)RMBS產(chǎn)品會(huì)有一定程度的放量。“沒做過RMBS的銀行會(huì)有動(dòng)力做公募，以獲得資質(zhì)；也會(huì)嘗試私募，因?yàn)槭莿?chuàng)新業(yè)務(wù)。”
商業(yè)地產(chǎn)ABS缺失
“特殊服務(wù)商”角色
個(gè)人房貸類證券化產(chǎn)品之外，市場(chǎng)亦頗關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
3月26日，恒泰證券金融市場(chǎng)部執(zhí)行總經(jīng)理黃長(zhǎng)清在“2016年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化論壇”上表示，商業(yè)房地資產(chǎn)證券化此前面臨的重要問題之一，是“需要與銀行在融資成本上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)”，但天平已開始向資產(chǎn)證券化傾斜。
“從2015年下半年開始，我們營(yíng)銷房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目就開始很有底氣。我們只關(guān)注一個(gè)問題，即企業(yè)通過銀行貸款或者信托融資的物業(yè)抵押率是多少。如果是 5-6折，并且我們覺得物業(yè)不錯(cuò)，主體很好，就完全可以做。”黃長(zhǎng)清表示，使得資產(chǎn)證券化得以獲得競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素在于2015年整個(gè)企業(yè)資產(chǎn)證券化市場(chǎng) 平均利率下降了約180個(gè)BP。
但商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有其特殊性。
“商業(yè)地產(chǎn)證券化與住宅的邏輯不同。”高和資本執(zhí)行合伙人周以升在該論壇上表示，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“單一規(guī)模很大，國內(nèi)目前的探索大多以單一或有限的幾個(gè)資產(chǎn)為主，不能有效地形成分散性，靠大數(shù)法則來分散風(fēng)險(xiǎn)”。
他指出，商業(yè)物業(yè)自身現(xiàn)金流的波動(dòng)因素較多。比如租金期限偏短，美國商業(yè)地產(chǎn)平均租期可達(dá)10年以上，而中國通常約3年；同時(shí)，諸多物業(yè)已到更新時(shí)期，資本開支將沖高資本峰值，將對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生振蕩。
上述風(fēng)險(xiǎn)的分散，需要專業(yè)的服務(wù)商補(bǔ)位。
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