寫(xiě)這篇稿子的時(shí)候，已基本確認(rèn)首付貸成為新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控中的第一個(gè)嚴(yán)打?qū)ο?，除去網(wǎng)絡(luò)上然并卵的抱怨和報(bào)冤，首付貸產(chǎn)品如果就此成為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上一個(gè)階段代名詞，我們也有義務(wù)有理由將它的正方和反方一并呈現(xiàn)，就像那個(gè)前影帝的口頭禪：“歷史會(huì)做出公正的評(píng)價(jià)！”
本能寫(xiě)下的標(biāo)題叫做【首付貸六月雪】，算是和早上網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)“替死鬼”的定性有點(diǎn)吻合，但今天沒(méi)想為首付貸翻案，所以斟酌一下還是改了標(biāo)題。
首先，管理層停止首付貸是擔(dān)心什么（這里就不討論是惡意地掩蓋或者轉(zhuǎn)移什么了）？首付貸作為一種第三方杠桿工具，其通過(guò)墊部分首付的方式，為“首付不足但又急于買(mǎi)房（為什么急于買(mǎi)房，你以為只是姑娘肚子被搞大這么市井么，沒(méi)有風(fēng)流只有一群人的無(wú)奈）”的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)盡可能提前成交。
管理層的擔(dān)心，其實(shí)可以理解：
一是怕杠桿的風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)房者為避免成為房?jī)r(jià)單邊上揚(yáng)的替死鬼，非理性地剛需購(gòu)置，而后續(xù)其所附著的高額利息（一般在10%-14%之間）又要在短期內(nèi)付清，所以購(gòu)房者在購(gòu)房后到交房前的還款壓力比較大，要還10-20%的首付，還有原本的公積金貸款和商業(yè)貸款及其利息，短期內(nèi)如果購(gòu)房者出現(xiàn)了失業(yè)或者其他財(cái)務(wù)計(jì)劃變化，的確存在扛不住杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，放大了說(shuō)就是斷供，這是民生與個(gè)人信用的風(fēng)險(xiǎn)。
二是怕融資的風(fēng)險(xiǎn)：首付貸的款項(xiàng)，都是第三方金融公司通過(guò)高于（基本是雙倍利率）從市場(chǎng)融資所得，雷同于高利貸的風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦投資者還款出現(xiàn)了問(wèn)題，勢(shì)必連環(huán)造成融資方對(duì)投資者的承兌出現(xiàn)了問(wèn)題，放大了說(shuō)是壞賬，這是企業(yè)信用和社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。
三是怕良性的風(fēng)險(xiǎn)：這話有點(diǎn)陰暗，就是如果首付貸產(chǎn)品在推行和執(zhí)行過(guò)程中運(yùn)轉(zhuǎn)良好，我作為個(gè)人投資者會(huì)徹底健忘銀行，一年1.50%的存款利息，在P2P融資的5-8%面前，孰輕孰重一目了然。
站在營(yíng)銷者的立場(chǎng)，當(dāng)然對(duì)首付貸完全支持，因?yàn)椋?/div>
（1）降低成交門(mén)檻，加速銷售。
（2）鼓舞市場(chǎng)買(mǎi)氣，變相繞開(kāi)規(guī)范。
（3）風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者和第三方金融承擔(dān)，地產(chǎn)商免責(zé)。
所以，這次打擊首付貸，最肉痛和反對(duì)的聲音，應(yīng)該是動(dòng)了地產(chǎn)商（及其產(chǎn)業(yè)鏈）上的直接利益，所以怨聲載道基本出自這一個(gè)通路。
曾記否，2014年年底上海北區(qū)某樓盤(pán)率先用了首付貸，在當(dāng)時(shí)低迷的上海樓市演繹了一把正能量的日光，當(dāng)時(shí)媒體包括主流媒體對(duì)其的吹捧無(wú)以復(fù)加，并把首付貸（當(dāng)時(shí)是叫墊首付）碰上了“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”，此一時(shí)彼一時(shí)，此情此景如果首付貸被一刀切地封殺，那不是重演了“當(dāng)時(shí)還叫人家小甜甜”的負(fù)心橋段么？！
剔除情緒作祟，為什么標(biāo)題說(shuō)首付貸罪不該死呢？
不能因?yàn)橛胁糠諴2P公司喇叭腔了，就此認(rèn)為他們的初衷就是捐款跑路！所以，我們深入首付貸產(chǎn)品的研究，可以看出他們也有自己的馬奇諾防線：
第一，多數(shù)首付貸產(chǎn)品都有抵押。
如果說(shuō)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)可以做，那么首付貸產(chǎn)品的抵押就邏輯可行。按照商業(yè)銀行的抵押貸款做法：首先，物業(yè)是最優(yōu)抵押品；其次，銀行先設(shè)置一個(gè)他們認(rèn)為合理的評(píng)估價(jià)格（一般都低于動(dòng)態(tài)市價(jià)），然后根據(jù)產(chǎn)權(quán)不同，住宅打七折商辦打五折；設(shè)置抵押本身就是逃跑路線的鎖定，緣何銀行的抵押就是安全，P2P就被認(rèn)為不安全？
第二，付貸產(chǎn)品的期限鎖定。
首付貸產(chǎn)品的分期屬性較強(qiáng)，所以一般其還款大限期在交房截至，也就是說(shuō)對(duì)現(xiàn)房不開(kāi)放（因?yàn)榈盅鹤C已撤銷）。這么做的直接效果就是：購(gòu)房者在第一年的壓力比較大，“有錢(qián)先還首付貸”的規(guī)矩，決定了客戶斷供的相對(duì)可能性較小，如果連第一年的首付貸都違約的客戶，那就更別指望他對(duì)于銀行的公積金貸款和商業(yè)貸款的償付信用，“讓首付貸先走”和“讓領(lǐng)導(dǎo)先走”一樣，哪有領(lǐng)導(dǎo)先陣亡的案例？！
第三，首付貸利息高，又不是簽約之后才知道，購(gòu)房者愿意在簽字。
畫(huà)押之后的第一年承受10-14%的高額還款，要么是臨時(shí)周轉(zhuǎn)&要么是月供能力充裕，所以不要把P2P公司的風(fēng)控看成申花的后防線！
第四、首付貸多數(shù)針對(duì)的是兩極客戶，剛需為主（也有部分豪宅），剛需的主力人群是年輕人的婚房置業(yè)，研究今天年輕人的消費(fèi)行為不難發(fā)現(xiàn)，月光背后所代言的屬性是“低儲(chǔ)蓄&高消費(fèi)”，要求這部分人群首付拿出50萬(wàn)的難度可想而知（就算腰斬也主要來(lái)自于父母積蓄），而今天父母和子女“老的出首付、小的還貸款”已然成為約定俗成，首付貸約束了年輕人購(gòu)房之后的消費(fèi)取向，也變相平抑了亂花錢(qián)，因?yàn)檫€貸是第一消費(fèi)流向（當(dāng)然，你可以說(shuō)我是狡辯）
第四，大多數(shù)首付貸針對(duì)的地產(chǎn)銷售品類還是住宅，因?yàn)閯傂孕枰谷唬貏e是一線城市住宅，無(wú)論是居住需要、租賃需要、轉(zhuǎn)手需要，都呈現(xiàn)供需兩旺的背景，因此以住宅為主的首付貸相對(duì)于商業(yè)和辦公而言，本身風(fēng)險(xiǎn)低，本身也已經(jīng)昭示出貸款發(fā)放方對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是有自己的“有所為有所不為”，當(dāng)然商辦類項(xiàng)目也不是一刀切地看壞，關(guān)鍵是每家貸款發(fā)放方都有一套屬于自己的風(fēng)控評(píng)估體系，我們“錯(cuò)誤換位思考”地認(rèn)為他們就是亂募集亂派發(fā)，也太小看商業(yè)的智慧了！
目前，暫不知首付貸的徹查和整治，最終如何定性和約束，但一刀切的方式，已經(jīng)可以預(yù)計(jì)到“交易量下滑、購(gòu)房熱情被打壓、剛需又成重災(zāi)區(qū)”的幾個(gè)世相，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體熱度如何清退，暫還不能推算，能不能實(shí)現(xiàn)所謂的精準(zhǔn)打擊，更是無(wú)從談起。
舉個(gè)不恰當(dāng)?shù)睦觼?lái)形容首付貸取締行動(dòng)，就是——對(duì)著金融開(kāi)了一槍，應(yīng)聲倒地的是良民剛需！
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