經(jīng)過多年的高速增長，中國房地產(chǎn)市場已從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”已然成為2016年樓市的重要目標。
昔日嚴控的購房政策也在一點點松動。繼2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，進一步為各地樓市拓寬通道。
應(yīng)該采取哪些方法去房地產(chǎn)庫存？未來房地產(chǎn)市場的走勢如何？記者3月3日在北京采訪了部分人大代表和政協(xié)委員。且看他們的觀點如何。
政策調(diào)控>>>
各財稅新政策要用在三四線城市
對于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，全國政協(xié)委員梅興保認為，房地產(chǎn)市場確實需要幫扶，比如通過經(jīng)濟手段刺激，但是應(yīng)該落實分類調(diào)控、分區(qū)域施策的方法。“各種財稅新政策要用在廣大三四線城市及縣級城市。因為這些地方更適合農(nóng)民工成為購房主體。”
“而對于北京、上海、廣州、深圳則沒有代表性，應(yīng)當做個案處理，也就是分類調(diào)控。對他們來說就是應(yīng)該降供給，不是加供給，因為這些地方投資投機的比例要多一些。所以采取的政策應(yīng)該是抑制投資投機。”梅興保說，“去庫存的供給側(cè)改革會不會讓二三線城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)降價的現(xiàn)象？”記者問，梅興保說：“去庫存就是降低一些稅費，增加一些購房主體，至于房屋的價格，現(xiàn)在三四線城市都很低，除了個別的長三角、珠三角地區(qū)。”
全國人大代表郭乃碩接受記者采訪時說：“據(jù)我了解，到2020年，將有幾億農(nóng)民進城，這是房地產(chǎn)去庫存的增長點，而一定要做好農(nóng)民進城的各項保障措施，如養(yǎng)老，醫(yī)療，各種社會福利保障等建設(shè)要跟上。”郭乃碩說，再有就是一定要做摸底調(diào)研，要建設(shè)一個這樣的隊伍，對房地產(chǎn)的剛需有多大，要建立個大數(shù)據(jù)平臺，對整個房地產(chǎn)市場做宏觀調(diào)控。
全國人大代表金碩仁認為，房地產(chǎn)去庫存從國家角度講，很有必采取一些措施，而不僅僅是國家給出一些措施，地方政府更應(yīng)該加大扶持力度，比如政府可以從開發(fā)商手中收購一些房子，以更靈活的方式讓消費者購買房子，比如給予適當補貼和靈活還款等一系列措施。
周邊配套>>>
去庫存要做好城市周邊小區(qū)配套
“從全國來看，房地產(chǎn)庫存主要在城市周邊地區(qū)，由于最初的造城蓋了很多的樓房，但是這些房子由于配套設(shè)施不到位，所以才造成滯銷。”全國政協(xié)委員孫太利表示，這些城市周邊小區(qū)缺少配套的公共設(shè)施、教育、醫(yī)院等，樓房賣不出去，周邊的土地也就閑置下來。
對于近日一些城市出現(xiàn)排隊買房、房價上漲的現(xiàn)象，孫太利分析說：“這主要是受銀行出臺的降息等政策影響，而這些人排隊買的房子多數(shù)都是城市核心區(qū)的房子，而城市周邊的房子賣得很少。要想加快房地產(chǎn)去庫存，政府就要把城市周邊的小區(qū)配套設(shè)施建好，這樣才能吸引更多百姓購房。對于一些面積較小的樓房，可以重新開發(fā)做一些酒店、老年公寓，政府也要出臺相應(yīng)的去庫存配套政策，要有一個頂層的設(shè)計。”
房價漲跌>>>有委員稱現(xiàn)在是買房最好時機
對于政策對長春房價的影響，“這要看看長春房屋的庫存量有多大，具體評估，也就是待售量，然后評估降首付和降稅費這兩個政策對需求方的刺激力度有多大，才能預(yù)判出供給和需求的缺口有多大。”全國政協(xié)委員霍學(xué)喜說。
全國政協(xié)委員、原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康談到供給側(cè)改革，其中一個重要內(nèi)容就是樓市去庫存。中國的房地產(chǎn)庫存體量不小，政府也接連出臺了一些優(yōu)惠政策。春節(jié)之后，北上廣甚至包括一些二線城市的房地產(chǎn)交易開始活躍，甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。對此，賈康有著他自己的理解與談判。他笑稱現(xiàn)在是買房的最好時機，“如果你有錢，那就趕快出手吧。”
全國人大代表郭乃碩表示，房地產(chǎn)去庫存，跟城鎮(zhèn)化建設(shè)密不可分。如果從城鎮(zhèn)化建設(shè)方面來說，郭乃碩表示，未來房地產(chǎn)的價格走勢應(yīng)該不會下來。隨著各地城鎮(zhèn)化的面積增大，房價也會趨于更加平穩(wěn)可科學(xué)。
限制投機>>>開辟準商品房只居住不能交易
頭發(fā)花白，見到熟悉或不熟悉的記者，進入主題前，全國政協(xié)委員蔡繼明總喜歡先主動打打招呼。
蔡繼明，清華大學(xué)政治經(jīng)濟學(xué)研究中心主任。
在蔡繼明提交的建議中，還有一份3800多字的相關(guān)建議，“化解房地產(chǎn)庫存的治本之策”給出的答案是：不能指望農(nóng)民工進城購房去庫存。“因為這個群體的收入水平?jīng)Q定了，他們不是城市房地產(chǎn)市場去庫存的‘接盤俠’。”
蔡繼明說，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機投資過度的房地產(chǎn)市場之外再開辟出一個準商品房市場。
所謂準商品房市場，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準商品房市場，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價格中，由政府出資30%-50%(或以減免方式)，從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準商品房只能供購買者居住，而不能進行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進行回購，再由政府委托的管理公司進行定向銷售。
“只有對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結(jié)構(gòu)性改革，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。”蔡繼明說。
支持對象>>>進一步降低擁有首套房的門檻
全國政協(xié)委員王欣認為，政府去庫存的中心思想，應(yīng)該還是讓這些資源發(fā)揮作用，讓百姓實現(xiàn)居者有其屋的愿望。從吉林省來看，作為人口凈輸出省份，面對的去庫存壓力可能更大。
“到底有多少庫存房，而又有多少需要房子的人，這個數(shù)據(jù)應(yīng)該能計算出來。”
王欣表示，政府首先要做到心里有數(shù)，例如省會城市長春有多大吸引能力讓人們來買房？我們不能完全依靠吸引農(nóng)民工買房。因為，農(nóng)民工進入城市里來，需要解決很多問題，他們需要就業(yè)、子女就學(xué)、醫(yī)療等，這些問題都需要解決。
政府首先應(yīng)該把城市中因收入較低買不起房的這部分人，納入國家政策的支持，通過信貸政策、降低稅費、補貼等多種刺激方式，進一步降低擁有首套房的門檻，讓他們能買得起房。房地產(chǎn)商也要看清楚國家政策的大環(huán)境，適當降低樓市價格。
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