人民幣持續(xù)貶值，使得一貫在海外大規(guī)模舉債的房企紛紛回歸國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的懷抱，定增、公司債成為其現(xiàn)下重要的融資途徑。數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，重點(diǎn)房企公司債規(guī)模攀升顯著，本月發(fā)債規(guī)模高達(dá)831億，預(yù)案募集規(guī)模則高達(dá)928億。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示2016年房企整個(gè)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏依然會(huì)加快，也容易吸引險(xiǎn)資繼續(xù)投資。房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標(biāo)”。

人民幣貶值致海外融資渠道收緊

發(fā)債難度不高、成本較低的海外資本市場(chǎng)，一直是部分房企融資的重要途徑。然而，從2014年中期至今美元大約升值了23%，而人民幣兌美元大約貶值了6%。

以中國(guó)房企業(yè)A為例，此前在1美元=6.5元人民幣時(shí)，發(fā)行了1億美元的美元債，如今匯率為1美元=6.8元人民幣，企業(yè)A現(xiàn)在要多拿出3000萬(wàn)元人民幣償還債務(wù)。人民幣兌美元進(jìn)一步貶值，擁有大量美元債的中國(guó)企業(yè)現(xiàn)在面臨巨大的壓力。

原外管局國(guó)際收支司司長(zhǎng)管濤近日在接受記者采訪時(shí)就表示，“本幣融資在過(guò)去人民幣升值預(yù)期下，境外借人民幣成本是低的。但最近一段時(shí)間人民幣境外融資成本上升，甚至高于在岸市場(chǎng)融資成本，這可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來(lái)一定沖擊。”

成本上升導(dǎo)致房企海外融資渠道收緊。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，房企海外融資總額僅為243億美元，同比2014年暴跌61.7%，折算成人民幣計(jì)算，房企海外融資減少近2500億元。

“便宜的海外資金已經(jīng)不再有了。海外投資者普遍不愿意持有人民幣資產(chǎn)，而是想換成美元或者港幣，因此內(nèi)房企很難發(fā)行人民幣債。美元債和港幣債亦難以發(fā)行，一方面投資人擔(dān)心以人民幣為主要收入來(lái)源的房企會(huì)因外匯風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致償還能力風(fēng)險(xiǎn)，另一方面內(nèi)房企也擔(dān)心匯率風(fēng)險(xiǎn)。可以說(shuō)海外債發(fā)行已是死水一潭，有些投行做發(fā)行港元債和美元債的人都離職了。”國(guó)際資本市場(chǎng)和投行評(píng)論家黃立沖表示。

房企境內(nèi)發(fā)債力度加大

海外融資減少，房企急需尋找新的低融資渠道“補(bǔ)血”，而日益寬松的國(guó)內(nèi)貨幣政策環(huán)境讓一直熱捧境外融資的房企紛紛“倒戈”。自去年年中起，多家房企再次展開(kāi)多渠道融資，貨幣寬松政策使在海外面臨融資困難的中國(guó)本土企業(yè)轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)發(fā)行債券，國(guó)內(nèi)發(fā)債正大行其道。

據(jù)廣發(fā)證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，重點(diǎn)房企公司債規(guī)模攀升顯著，本月發(fā)債規(guī)模高達(dá)831億，預(yù)案募集規(guī)模則高達(dá)928億。值得注意的是，在香港上市的內(nèi)房企集中在境內(nèi)發(fā)行公司債，成功發(fā)行規(guī)模464億，同時(shí)擬發(fā)行規(guī)模高達(dá)723億。

與此同時(shí)，北辰實(shí)業(yè)、格力地產(chǎn)、雅戈?duì)枴⒓蝿P城、新華聯(lián)、中珠控股等6家企業(yè)定增計(jì)劃獲發(fā)審委通過(guò)；保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、嘉寶集團(tuán)、三湘股份等4家企業(yè)獲證監(jiān)會(huì)審議通過(guò)。

實(shí)際上，境內(nèi)發(fā)債沖高的趨勢(shì)自從去年開(kāi)始便已出現(xiàn)?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)108家典型房企的融資總規(guī)模已達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。這108家房企的境內(nèi)融資比例達(dá)87%，較2014年大幅增長(zhǎng)39%。

不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。今年年初，保利地產(chǎn)發(fā)行公司債票面利率最低2.95%，不少發(fā)債的房企，其票面利率均創(chuàng)下新低。

險(xiǎn)資加磅房地產(chǎn)

除了大聚發(fā)行公司債，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的加磅，也使房企在資金層面有所緩解。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，133家A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企為21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股五家房企，安邦保險(xiǎn)入股四家，中國(guó)人壽入股三家，生命人壽入股兩家。

例如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已被安邦保險(xiǎn)及中國(guó)人壽占有59.02%的股份；最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的萬(wàn)科地產(chǎn)也已被“野蠻人”寶能系入主；安邦保險(xiǎn)占居金融街地產(chǎn)、金地集團(tuán)的第二大股東之位。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部主管劉兵分析，整體來(lái)看，目前估值偏低的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股，尤其是股權(quán)分散，加上原有大股東投資實(shí)力有限的房企成為險(xiǎn)資爭(zhēng)奪的對(duì)象。對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置無(wú)論從安全性還是后續(xù)增長(zhǎng)空間都優(yōu)于其他資產(chǎn)。險(xiǎn)資可以比較容易地通過(guò)直接投資上市房企的股權(quán)，或收購(gòu)整幢商業(yè)物業(yè)，或通過(guò)債權(quán)、股權(quán)投資的方式介入房地產(chǎn)。目前中國(guó)市場(chǎng)上不乏優(yōu)質(zhì)且估值仍在洼地的地產(chǎn)公司，因此，險(xiǎn)資“圍獵”此類地產(chǎn)公司也可想而知。

險(xiǎn)資不斷瘋狂舉牌房企的同時(shí)，部分房企也不甘落后逐漸增加入股險(xiǎn)資股權(quán)。

地產(chǎn)公司長(zhǎng)期處于資金流動(dòng)性、資金成本高的壓力之下，而保險(xiǎn)資金的低成本及規(guī)模因素，也引起地產(chǎn)公司的關(guān)注。如恒大公布的最新發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)三年，擬實(shí)現(xiàn)恒大人壽保費(fèi)過(guò)千億；除此之外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、北京金昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等地產(chǎn)公司也看到了綁定險(xiǎn)資的幫助作用，并實(shí)際已經(jīng)入股保險(xiǎn)公司股權(quán)。

萬(wàn)科被舉牌再“遇險(xiǎn)”

大規(guī)模保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅推動(dòng)資本和實(shí)業(yè)跨界融合，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局也將發(fā)生深刻變化。雙方在合作中，矛盾也進(jìn)一步顯現(xiàn)。

自去年年中起，寶能系頻頻加碼萬(wàn)科A。去年12月18日，在寶能系兇猛突襲之時(shí)，萬(wàn)科緊急停牌，籌劃股份發(fā)行，用于重大資產(chǎn)重組及收購(gòu)資產(chǎn)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席王石表態(tài)，萬(wàn)科不能接受寶能的控制，雙方有理念的根本分歧。王石和郁亮是想做實(shí)業(yè)，打造一家長(zhǎng)青的品牌企業(yè)。而寶能系實(shí)際控制人姚振華，過(guò)往的履歷顯示他擅長(zhǎng)“資本運(yùn)作”；萬(wàn)科崇尚“事業(yè)合伙人”，正在打破金字塔科層制，姚振華喜歡自己一個(gè)人說(shuō)了算，職業(yè)經(jīng)理人在他那里得不到尊重。

過(guò)去的兩個(gè)月里，萬(wàn)科管理層合縱連橫，意圖重組，下決心解決股權(quán)分散根本問(wèn)題；而持股24.26%的寶能系，則因?yàn)楣墒邢滦?、監(jiān)管收緊，面臨越來(lái)越大的資金和政策風(fēng)險(xiǎn)。

2月19日晚間，萬(wàn)科發(fā)布最新的停牌進(jìn)展稱，停牌期間，公司本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)的相關(guān)工作正常推進(jìn)，取得了一定進(jìn)展。公司已與一名潛在交易對(duì)手簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書(shū)。公司除與前述潛在交易對(duì)手繼續(xù)談判之外，還在與其他潛在對(duì)手方進(jìn)行談判和協(xié)商。鑒于該事項(xiàng)仍存在不確定性，為維護(hù)廣大投資者利益，避免公司A股股價(jià)異常波動(dòng)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公司A股股票將繼續(xù)停牌。

“沒(méi)有寶能，還有其他人（舉牌），”接近萬(wàn)科的人士表示，這次管理層不僅要擊退寶能這樣的“敵意收購(gòu)”，更要借助重組這項(xiàng)工作，徹底解決萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)分散、易被收購(gòu)的問(wèn)題。

大房企更易成“野蠻人”目標(biāo)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，未來(lái)房企在境內(nèi)融資基本上成本不會(huì)太高。而部分房企可能會(huì)從償債角度減緩境外融資模式，甚至提前償債。

嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，從房企境內(nèi)融資的情況看，總體上會(huì)因?yàn)樾刨J政策的寬松而持續(xù)寬松。更為重要的是，相比其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)總體比較明顯，也更容易吸引相應(yīng)資金進(jìn)入。

“從發(fā)行公司債的角度可以看出，房企的資金環(huán)境在不斷趨于寬松，同時(shí)說(shuō)明房企對(duì)于2016年的戰(zhàn)略投資步伐在加快。2016年房企整個(gè)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏依然會(huì)加快，也容易吸引險(xiǎn)資繼續(xù)投資，至少在各大產(chǎn)業(yè)里面，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)有一個(gè)更快的速度。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標(biāo)”。

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據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中目前已有四成通過(guò)各種方式進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域。2015年4月，綠地聯(lián)手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所發(fā)布國(guó)內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品——“綠地地產(chǎn)寶”，首期上線產(chǎn)品以綠地位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行總規(guī)模為2億元，年化收益率6.4%。

對(duì)此，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，雖然互聯(lián)網(wǎng)金融為中小房企提供了一條新融資渠道，但社會(huì)資金依然傾向于優(yōu)質(zhì)企業(yè)和項(xiàng)目，盲目投入互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)并不能改變中小房企的處境。

實(shí)際上，房企擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融一直飽受爭(zhēng)議，業(yè)內(nèi)還是有很多對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融贊許的聲音，不然不會(huì)有那么多房企積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜則指出，目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的方式雖多，但帶來(lái)的新價(jià)值主要體現(xiàn)較低的房地產(chǎn)投資門檻，以及降低開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷和資金成本，購(gòu)房者的個(gè)性需求還未得到充分滿足，大多是滿足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式，突破的創(chuàng)新還比較少。