自去年11月10日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議首次提出“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，12月20日中央城市工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存列入2016年經(jīng)濟(jì)社會(huì)五大任務(wù)以來，“房地產(chǎn)去庫存”迅速成為經(jīng)濟(jì)工作的關(guān)鍵詞。去年以來，全國已有超過130個(gè)城市出臺(tái)政策，通過公積金新政、降低稅費(fèi)、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房等手段，推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存。今年2月，針對(duì)非限購城市，央行和銀監(jiān)會(huì)放寬了個(gè)人住房貸款政策，財(cái)政部等三部門推出了契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策。調(diào)控政策的連番發(fā)力和地方的積極動(dòng)作意味著，作為去庫存的重要組成部分，房地產(chǎn)去庫存已成為今年中國經(jīng)濟(jì)政策走向的主要考察點(diǎn)。

無獨(dú)有偶，幾乎與中國同時(shí)，房地產(chǎn)市場也成為美國和日本近期經(jīng)濟(jì)政策的重要著力點(diǎn)。去年底，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署法案，放寬實(shí)施了35年之久的對(duì)外國資本投資美國不動(dòng)產(chǎn)的稅率，以吸引更多海外資金投資美國房地產(chǎn)市場。今年1月，日本政府公布“居住生活基本計(jì)劃草案”，首次對(duì)空置房設(shè)立了去庫存100萬戶的量化目標(biāo)。全球三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場，盡管背景和內(nèi)涵迥異，但不同的政策推進(jìn)手段，為中國的房地產(chǎn)去庫存提供著即時(shí)性鏡鑒，這有助于我們更深刻地解讀中國房地產(chǎn)去庫存的意義，找到最合適的目標(biāo)達(dá)成方式。

中美日去庫存方案之比較

中美日三大經(jīng)濟(jì)體同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策調(diào)整，表面看都是通過激活房地產(chǎn)市場，鞏固經(jīng)濟(jì)增長的態(tài)勢，防止經(jīng)濟(jì)下行壓力拖垮復(fù)蘇努力。但實(shí)際上，中美日房地產(chǎn)市場新政策的傾向和訴求，有很大不同。

美國政府之所以降低海外資金投資美國房地產(chǎn)市場的稅率，主要緣于過去對(duì)美國經(jīng)濟(jì)和自尊心造成威脅的因素已逐漸消失。35年前，正是日本企業(yè)大肆購買美國土地和標(biāo)志性建筑，迫使美國采取了對(duì)海外資金加稅的法案以求保護(hù)自己的原屬產(chǎn)權(quán)。而自日元大幅貶值以來，日本資金海外狂購房地產(chǎn)的能力持續(xù)下降，美國已無需原法案設(shè)置的保護(hù)性堤壩。當(dāng)然，轉(zhuǎn)向?qū)捤傻亩愂照邉荼貛?dòng)大量海外資金進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場，給美國經(jīng)濟(jì)帶來包括中國資本在內(nèi)的新的增量資金。就此而言，美國新法案與中國資金的流向具有連帶效應(yīng)。

日本自安倍政府推出經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃以來，盡管通過日元大幅貶值一度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但目前增長動(dòng)力已告衰竭，“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”事實(shí)上已經(jīng)失效。在這種情況下，房地產(chǎn)去庫存就成為提振經(jīng)濟(jì)的重要藥方。日本房地產(chǎn)去庫存的主要方式是推廣二手住宅評(píng)估機(jī)制，幫助這些房屋在二手房市場交易。同時(shí)，政府出資改造一批空置房屋作為福利設(shè)施，提供給低收入家庭居住，對(duì)于改造成本過高的老舊危房，則有計(jì)劃地拆除。

總體來看，減稅構(gòu)成了美國刺激房地產(chǎn)市場的主要方案，推動(dòng)二手房交易并由政府出資部分接管，則是日本的主要方案。從技術(shù)角度講，這兩種思路，中國都有可借鑒之處。不過，中國的房地產(chǎn)去庫存，在許多方面又與美日不同。

首先，中國的房地產(chǎn)去庫存被寄托了更重大的經(jīng)濟(jì)意義。作為全行業(yè)去庫存的重要環(huán)節(jié)，中國的房地產(chǎn)去庫存具有出清過剩產(chǎn)能的試驗(yàn)意味，同時(shí)也擔(dān)負(fù)著解放房地產(chǎn)下游的鋼鐵、水泥、玻璃等數(shù)十個(gè)行業(yè)產(chǎn)能的重大使命;其次，中國的房地產(chǎn)去庫存還帶有事權(quán)下放的改革意義。除稅收、貸款政策外，其他事權(quán)已基本交由地方管理，中央不再出臺(tái)一刀切式調(diào)控政策。房地產(chǎn)去庫存與央地事權(quán)改革實(shí)際上并行;第三，中國的房地產(chǎn)去庫存還有推動(dòng)“人的城鎮(zhèn)化”、推進(jìn)社會(huì)公平正義等超出經(jīng)濟(jì)范疇的內(nèi)涵。這也通過今年中央一號(hào)文件鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城等相關(guān)表述中反映出來。

可以說，與美日相比，中國的房地產(chǎn)去庫存具有更復(fù)雜的操作難度和更深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)意義。正因?yàn)橐饬x重大，對(duì)中國房地產(chǎn)去庫存念歪經(jīng)的可能性必須高度關(guān)注，而這種傾向似乎正在出現(xiàn)。

警惕去庫存中出現(xiàn)的異化跡象

從“發(fā)展”再度成為中國房地產(chǎn)業(yè)的政策基調(diào)以來，各地房地產(chǎn)市場正逐漸從過去幾年的低迷姿態(tài)中蘇醒過來。蘇醒首先體現(xiàn)在各地土地招拍掛的成交價(jià)格和樓市交易價(jià)的變化上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年重點(diǎn)城市中，深圳房價(jià)漲幅高達(dá)33.37%，上海達(dá)17.60%，北京為8.14%，二線城市中，武漢、南京、天津、蘇州、合肥等地漲幅也達(dá)到10%上下。而今年以來，不少城市再度出現(xiàn)房價(jià)“暴動(dòng)”。1月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大，一線城市和個(gè)別二線城市漲幅達(dá)到20%。中國指數(shù)研究院和偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，1月，北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)均再度攀至歷史高位。上海等地再現(xiàn)“地王”，出現(xiàn)了上一輪樓市暴漲時(shí)“面粉貴過面包”的異?，F(xiàn)象。

樓市交投重新活躍，在一定程度上是房地產(chǎn)去庫存的前提。但必須警覺，樓價(jià)上漲不等于去庫存，相反卻可能成為去庫存的障礙性因素。這是因?yàn)?，一方面，房地產(chǎn)去庫存的主要“戰(zhàn)場”在二三四線城市，一線城市除價(jià)格因素外不存在去庫存壓力。實(shí)際上，去庫存的政策對(duì)象本來就是二三四線城市而不是一線城市，這也是調(diào)控政策放寬附加“限購城市除外”的附加條件的主要原因。而目前的市場，則呈現(xiàn)出一線城市和個(gè)別二線城市交易活躍，其他重點(diǎn)城市依然較為低迷的態(tài)勢。這顯然不符合房地產(chǎn)去庫存的初衷。另一方面，隨著交投趨于活躍，一些新的監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)正在重新累積起來。央視曝光的上海鏈家違規(guī)提供高息借款服務(wù)，鑫琦資產(chǎn)將房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品導(dǎo)致兌付危機(jī)等事件表明，急功近利式的樓市發(fā)展方式還可能導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)不僅于此。如果繼續(xù)把舊的、粗放的樓市發(fā)展邏輯運(yùn)用于房地產(chǎn)去庫存上，盡管由于強(qiáng)行扭曲樓市周期、改變購房者的市場預(yù)期有可能帶動(dòng)房地產(chǎn)在部分地區(qū)“消腫”，甚至讓房地產(chǎn)開發(fā)商重新積累起投資信心，進(jìn)而中止固定投資下滑的態(tài)勢，彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)增長較弱的一環(huán)，但因此付出的代價(jià)將無比巨大。比如，如果一線城市的房價(jià)上漲傳導(dǎo)到二三四線城市，在比照效應(yīng)影響下，這些城市房價(jià)出現(xiàn)飆升，那將導(dǎo)致希冀進(jìn)城定居的農(nóng)村購房者望房興嘆，從而讓“人的城鎮(zhèn)化”變得可望而不可即，這事實(shí)上是消解了房地產(chǎn)去庫存的社會(huì)意義;又如，房價(jià)借去庫存為名瘋狂上漲，在顯著的賺錢效應(yīng)驅(qū)動(dòng)下，大量社會(huì)資本可能蜂擁而入，導(dǎo)致本該獲得資金支持的其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)士、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、中國智造等“失血”，延宕經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型步伐。

去庫存要求政策精準(zhǔn)投放

對(duì)于借去庫存之名導(dǎo)致的房價(jià)上漲，不少地方政府也有所警覺。畢竟，房地產(chǎn)是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要“王牌”，這張王牌不能打錯(cuò)。而在房地產(chǎn)去庫存已成為一項(xiàng)兼具經(jīng)濟(jì)和政治任務(wù)的情況下，防止去庫存的經(jīng)被念歪也是對(duì)地方治理能力的重大考驗(yàn)。因此，近期深圳、南京等地紛紛研究并出臺(tái)緊急意見，對(duì)捂盤惜售行為予以打擊，對(duì)贈(zèng)送戶口等行為進(jìn)行規(guī)范等，都是應(yīng)有之義。

從全局而言，讓房地產(chǎn)不生成過大泡沫的情況下，在頂層設(shè)計(jì)上還需要出臺(tái)更精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì)方案。其一，鑒于去庫存的主要目標(biāo)在三四線城市，這些城市也是農(nóng)民進(jìn)城定居的現(xiàn)實(shí)之選，因此有必要根據(jù)重點(diǎn)城市及轄區(qū)的樓價(jià)情況和農(nóng)民進(jìn)城需求，實(shí)施不同的調(diào)控政策。該限制的予以限制，該鼓勵(lì)放開的予以放開。這一管理權(quán)限，恐怕不能完全交由地方，以防止以發(fā)展房地產(chǎn)市場代替其他經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展任務(wù)的現(xiàn)象愈演愈烈。

其二，有必要把去庫存與棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)結(jié)合起來，使去庫存任務(wù)更接“地氣”，更貼民生。目前國務(wù)院已確定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套，農(nóng)村危房1060萬戶的行動(dòng)計(jì)劃。過去，棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)主要靠新建項(xiàng)目完成，在房地產(chǎn)庫存面積較大的情況下，可以通過政府出資并引進(jìn)社會(huì)資金的方式，購買部分存量樓房，使之成為棚戶區(qū)改造和保障房的組成部分，既減輕地方的建設(shè)負(fù)擔(dān)，又可保證去庫存不致導(dǎo)致商品住房價(jià)格無序上漲。對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城需求大的三四線城市，中央財(cái)政可以適當(dāng)補(bǔ)貼。

其三，在保證金融系統(tǒng)性安全的前提下，進(jìn)一步降低購房的貸款門檻，使之與農(nóng)民群體的現(xiàn)實(shí)購買力盡量吻合。央行行長周小川日前在上海G20財(cái)長和央行行長會(huì)議期間透露:他認(rèn)為中國個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低，銀行系統(tǒng)也覺得個(gè)人住房抵押貸款相對(duì)比較安全，有發(fā)展機(jī)會(huì)。央行將會(huì)給予銀行更大的自主權(quán)，對(duì)不同客戶采取不同具體政策。這暗示了住房貸款首付等政策將進(jìn)一步趨向靈活，有助于房地產(chǎn)去庫存任務(wù)的完成。

其四，減少經(jīng)濟(jì)效應(yīng)不明朗的土地供應(yīng)，強(qiáng)化各地對(duì)土地供應(yīng)的管理，防止囤地坐等地價(jià)上漲牟取暴利的現(xiàn)象再度上演，讓政策資源更有效地集中到對(duì)存量土地的合理開發(fā)利用、對(duì)存量房地產(chǎn)的消化上來。這也是使去庫存不致對(duì)其他發(fā)展任務(wù)形成擠占效應(yīng)的應(yīng)有之義。

制度改革進(jìn)程將起主導(dǎo)作用

客觀來看，即使在政策面能做到最精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì)，也未必能完全杜絕一線城市房價(jià)上漲過快、急需去庫存的三四線城市少人問津的劇情反復(fù)上演。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)去庫存不得不面臨區(qū)域發(fā)展水平不一、貧富差距、個(gè)人發(fā)展空間差距的“天塹”。

因此，順利推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存，除了調(diào)控技術(shù)層面的精準(zhǔn)外，更關(guān)鍵的是在戰(zhàn)略層面上弱化區(qū)域差距形成的馬太效應(yīng)。這當(dāng)然不是短期內(nèi)可以完成的任務(wù)，而是一項(xiàng)需要長期推進(jìn)的系統(tǒng)工程，但這不意味著沒有破題之處。實(shí)際上，房地產(chǎn)去庫存這項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)和政治任務(wù)，正好提供了一個(gè)抓手。房地產(chǎn)去庫存完全可以成為一個(gè)帶動(dòng)區(qū)間走向更均衡發(fā)展的新起點(diǎn)。

比如，房地產(chǎn)去庫存可以轉(zhuǎn)化為優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的突破口。一線城市既要防止房價(jià)過快上漲，解決大城市病的痼疾，又要滿足人才和資金進(jìn)入的持續(xù)需求，與周邊地區(qū)城市結(jié)成發(fā)展共同體是最優(yōu)選擇。這樣既可以將資金和資源合理疏導(dǎo)到周邊，減輕自身壓力，又可帶動(dòng)周邊發(fā)展。因此，房地產(chǎn)去庫存完全有可能實(shí)現(xiàn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的配套。

又如，房地產(chǎn)企業(yè)的購并是房地產(chǎn)去庫存的推進(jìn)路徑之一。打通制度瓶頸，實(shí)現(xiàn)央企與民企相互持股，推進(jìn)不同性質(zhì)企業(yè)之間采取混合所有制，既可有效消化庫存，也可推動(dòng)國企國資改革和國企民企的整合。

再如，農(nóng)民進(jìn)城的主要顧慮，是進(jìn)城購房后原有宅基地產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)受到影響，以及進(jìn)城后能否公平享有基本公共服務(wù)。將房地產(chǎn)去庫存視為重點(diǎn)工作，就勢必要求實(shí)施有利于維護(hù)農(nóng)民利益的市場制度和土地制度，在社會(huì)保障上，實(shí)施對(duì)新老城鎮(zhèn)居民一視同仁的“國民待遇”。這將為農(nóng)村土地制度、社會(huì)保障制度帶來新的改革動(dòng)力。

不少人擔(dān)心，不少地方財(cái)政增幅下滑明顯，可能給中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議、中央城市工作會(huì)議、中央農(nóng)村工作會(huì)議等最高層面形成的房地產(chǎn)去庫存政策意圖造成新的困擾。但實(shí)際上，地方面臨的財(cái)政挑戰(zhàn)，現(xiàn)實(shí)是“危”，長遠(yuǎn)看是機(jī)——房地產(chǎn)去庫存的任務(wù)有可能成為合理劃分央地事權(quán)，推動(dòng)地方財(cái)政結(jié)構(gòu)優(yōu)化的契機(jī)。前提是，要把房地產(chǎn)去庫存當(dāng)作一項(xiàng)重大戰(zhàn)略任務(wù)去完成。從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)去庫存也是一系列重大制度改革的組成部分。區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、財(cái)稅制度、央地關(guān)系、土地制度和社會(huì)保障制度的改革能否推進(jìn)，對(duì)房地產(chǎn)去庫存起著比相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策更關(guān)鍵的作用。這些制度能否優(yōu)化，決定著房地產(chǎn)去庫存的方向和前景。