等不到全國(guó)兩會(huì)開(kāi)始，地方政府已經(jīng)開(kāi)始以“去庫(kù)存”的名義，展開(kāi)“房地產(chǎn)救市”的賽跑。在福建、廣東等省相繼出臺(tái)地方去庫(kù)存新政后，遼寧省也已經(jīng)確定了本省的去庫(kù)存措施，相較福建、廣東等省，遼寧省的去庫(kù)存政策力度更大。

2月25日，遼寧省政府下發(fā)《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)》（下稱27號(hào)文件），提出若干項(xiàng)穩(wěn)定住房消費(fèi)、去化房地產(chǎn)庫(kù)存的政策措施。在契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，尤為引人關(guān)注的是，遼寧省政府開(kāi)始向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減稅讓利。這無(wú)論是在此前福建還是廣東出臺(tái)的去庫(kù)存地方政策中，均未有涉及。

27號(hào)文件提出的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的減稅讓利措施涉及所得稅和土地增值稅兩個(gè)稅種。按照遼寧省政府的最新要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于沈陽(yáng)、大連市城區(qū)和郊區(qū)的，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為15%。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于遼寧省境內(nèi)除沈陽(yáng)、大連市外，其他地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū)的，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為10%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于遼寧省境內(nèi)其他地區(qū)的，房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率為5%。

所謂計(jì)稅毛利率是一種所得稅預(yù)征。按照國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

27號(hào)文件規(guī)定的所得稅計(jì)稅毛利率，較之前相同地區(qū)，均降低了5%左右。按照原有計(jì)稅毛利率，沈陽(yáng)、大連按照20%預(yù)征；位于除沈陽(yáng)、大連之外其他地級(jí)城市和郊區(qū)的，按15%預(yù)征；其他地區(qū)則按10%預(yù)征。

除所得稅外，另一項(xiàng)實(shí)施預(yù)征的稅種——土地增值稅，也已調(diào)低預(yù)征比例。按照27號(hào)文件要求，遼寧省行政域內(nèi)的非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整到1.5%。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無(wú)償移交政府部門的學(xué)校用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

“一般情況下，預(yù)征的所得稅和土地增值稅是不會(huì)調(diào)低的，因?yàn)檫@畢竟是地方政府真金白銀的財(cái)政收入，如果連這一領(lǐng)域都要調(diào)整預(yù)征的力度，說(shuō)明地方政府認(rèn)為形勢(shì)確實(shí)比較嚴(yán)峻。”某地方財(cái)政廳有關(guān)人士向攸克君坦承。

也正因如此邏輯，盡管外界認(rèn)為福建、廣東地方版的去庫(kù)存力度頗大，但主要集中在穩(wěn)定和鼓勵(lì)住房消費(fèi)以及活躍市場(chǎng)層面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)政稅收領(lǐng)域均未涉及。

受到東三省經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的整體影響，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷。以大連市場(chǎng)為例，攸克君獲知，僅有大連萬(wàn)科等少數(shù)幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成了當(dāng)年的任務(wù)銷售指標(biāo)。因此，面對(duì)較大市場(chǎng)庫(kù)存壓力，遼寧省政府出臺(tái)政策措施去庫(kù)存的任務(wù)確實(shí)十分迫切。

攸克君發(fā)現(xiàn)，從福建出臺(tái)地方版去庫(kù)存政策后，地方陸續(xù)出臺(tái)的去庫(kù)存政策有漸次加強(qiáng)的趨勢(shì)。鼓勵(lì)農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)住房的鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)措施、按照中央有關(guān)規(guī)定，對(duì)契稅、營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行優(yōu)惠、調(diào)整和控制土地供應(yīng)節(jié)奏、擴(kuò)大住房保障和裝公積金覆蓋面、加大棚改并提高貨幣補(bǔ)償比例等措施，已經(jīng)成為已出臺(tái)地方版去庫(kù)存新政的共性內(nèi)容。

在此基礎(chǔ)上，福建去庫(kù)存新政提出了對(duì)符合條件的居民購(gòu)房予以獎(jiǎng)勵(lì)、產(chǎn)權(quán)式酒店可以分割產(chǎn)權(quán)銷售的措施；而遼寧省則力度更大地提出了對(duì)土地增值稅和所得稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整，向開(kāi)發(fā)商減稅讓利，各省的去庫(kù)存政策已經(jīng)次第升級(jí)。

“現(xiàn)在的情況很像是各省之間在比賽，看誰(shuí)的力度更大。”一位權(quán)威知情人士向攸克君如此評(píng)價(jià)，“據(jù)我所知，隨后還將有省份結(jié)合自身情況出臺(tái)力度更大的去庫(kù)存措施。”他說(shuō)。

此前，中財(cái)辦副主任楊偉民在一次公開(kāi)論壇上表示，去庫(kù)存的窗口期很短，必須建立新住房制度。而見(jiàn)過(guò)2009年大救市的攸克君相信，更大力度的地方版救市政策，確實(shí)還在后面。請(qǐng)諸君耐心等待。