盡管土地財(cái)政收入仍然占地方政府收入主要部分，但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，土地財(cái)政“拐點(diǎn)”已現(xiàn)。土地財(cái)政的局面正在逐步改變，也促使地方政府加快轉(zhuǎn)變財(cái)政收入體系。

上海易居房地產(chǎn)研究院2月23日發(fā)布《2015年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)率研究》報(bào)告顯示，2015年房地產(chǎn)“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6%，近15年來增幅首次由正轉(zhuǎn)負(fù)；而2001年至2014年，全國土地出讓金收入整體上升，到2015年出現(xiàn)近15年以來的第四次負(fù)增長。

報(bào)告顯示，2015年，5類房地產(chǎn)稅收總和占地方財(cái)政收入的比重為16%，比2014年下降2.2%，是2000年以來第三次下降，根據(jù)近年來房地產(chǎn)稅收收入增幅收縮的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)本次下降后，未來還將持續(xù)此走勢(shì)。在土地出讓金方面，2015年全國土地出讓金收入為3.29萬億元，較2014年下降18.5%。

易居研究員亢亞娟認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化加劇，這種情況在未來幾年仍將持續(xù)。2015年土地出讓金占地方財(cái)稅總收入的28.4%，比2014年下降8%，是近十幾年來相對(duì)較低值。2014年土地出讓金總收入或成為史上最高?；仡櫱皫啄辏?010年達(dá)到最高增幅后，該比值震蕩走低。

數(shù)據(jù)顯示，2015年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的39.9%，較2014年下降7.8%，是2009年以來最低值。2010年49.7%的增幅將成為歷史最高增幅。預(yù)計(jì)未來該比例將保持逐漸收縮的走勢(shì)。

此外，房地產(chǎn)稅收收入增速明顯放緩。2015年房地產(chǎn)七類稅收占地方財(cái)政收入的比重為26.9%，比2014年下降2.7%，降幅擴(kuò)大。受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳及房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重分化的影響，房地產(chǎn)稅收收入下降。短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政不可或缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有著深入影響，各級(jí)政府都有很強(qiáng)的救市動(dòng)力。

亢亞娟表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期決定了未來房地產(chǎn)市場(chǎng)難以像過去幾年一樣為地方財(cái)政帶來源源不斷且保持增長的收入，土地財(cái)政不是長久之計(jì)。發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種將成為基層地方政府收入主要來源，當(dāng)前國家正在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，正在朝著以賣地收益為收入主要來源，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)稅收，尤其是持有環(huán)節(jié)的稅收為主進(jìn)行改革。但這一轉(zhuǎn)變過程，需要很多年。這對(duì)于國家財(cái)稅體制改革、地方政財(cái)收入方式轉(zhuǎn)變，提出了挑戰(zhàn)。

她認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的影響下，本次下拐有可能徹底改變2001-2010年該比值震蕩上行的趨勢(shì)，轉(zhuǎn)而逐漸收縮，促進(jìn)地方財(cái)政收入體系更加健康合理。

中國指數(shù)研究院通過對(duì)160個(gè)風(fēng)險(xiǎn)城市的梳理，將這些城市按風(fēng)險(xiǎn)成因分類，主要?dú)w為四種類型：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，但前期樓市膨脹發(fā)展，而隨著供應(yīng)量的不斷加大，需求并未隨之大量增加，市場(chǎng)逐漸低迷，這類城市的代表城市有河北唐山、陜西咸陽、山東高唐、江西玉山等；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，造成居民收入下滑，購買力下降。另外，經(jīng)濟(jì)的不景氣也一定程度上造成人口大量外流，直接影響樓市需求，這類城市的代表城市有山西臨汾、吉林長春、遼寧錦州；城市吸引力弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，外來人口偏少，如湖北荊州、武穴等；有一定的潛在住房需求，但因市場(chǎng)上供應(yīng)樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重、價(jià)格偏高，有效需求難以得到滿足，造成供需錯(cuò)配，代表城市如江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎等。

中國指數(shù)研究院調(diào)研認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的大中城市，比如二線城市沈陽、長春等，去庫存的方法在于加快調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。具體來說，就是從城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)入手，降低第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的占比，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整促成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。經(jīng)濟(jì)一旦轉(zhuǎn)型成功將賦予城市新的活力以及帶給城市更多就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)人口回流及外來人口長期導(dǎo)入，進(jìn)而在產(chǎn)城融合的進(jìn)程中產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求；另外，推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，也將進(jìn)一步促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從而提高居民收入水平，增強(qiáng)居民購買力。

中國指數(shù)研究院分析師認(rèn)為，未來大城市發(fā)展將成為一種趨勢(shì)。在此過程中，小城市應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市，結(jié)合自身特點(diǎn)及資源稟賦優(yōu)勢(shì)，明確城市定位，加快建設(shè)與自身資源稟賦相匹配的城市配套，從而在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展大潮中，抓住機(jī)遇，主動(dòng)承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，增強(qiáng)對(duì)外來人口的吸引力。明確城市定位后，應(yīng)進(jìn)一步加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)新城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及老城區(qū)更新?lián)Q代基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，加大交通、購物、學(xué)校、醫(yī)院等資源建設(shè)，提高城市可居住性，比如增加公交線路、道路維修、建設(shè)商場(chǎng)、建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、增加醫(yī)療設(shè)施等與生活密切相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市人口吸附能力。