各地政府節(jié)后“放招”力促樓市去庫存

□地產(chǎn)分析師預(yù)計，全國兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策

□在房地產(chǎn)市場景氣度不一的情況下，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流

□三、四線城市目前庫存依然高企，樓市去化方案的制訂正在加速

⊙記者 朱楠 ○編輯 孫放

繼山東、內(nèi)蒙、江西等省區(qū)后，昨日重慶地稅部門也出臺針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅費減免政策，不僅下調(diào)了房企所得稅預(yù)售收入計稅毛利率和土地增值稅預(yù)征稅率，還明確企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計征房產(chǎn)稅，并鼓勵企業(yè)間的兼并重組，免收其營業(yè)稅。這不僅是為了降低房企稅費負擔(dān)，更旨在騰出更大的市場降價空間，間接刺激樓市去庫存。目前來看，各地樓市針對去庫存的地方性政策主要集中在降低稅費、購房補貼、落實信貸政策等方面，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，接下來將有更多省區(qū)市積極出臺房地產(chǎn)去庫存的地方性措施，一季度將成為各地樓市政策密集出臺的窗口期。

重慶減免房企稅費激活市場

2月15日，重慶市地稅局出臺《貫徹重慶市人民政府辦公廳關(guān)于落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展意見的通知》的文件，針對房企出臺了一系列稅費減免措施。通知明確，從2016年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%；非普通標(biāo)準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）土地增值稅預(yù)征率下調(diào)至2%。

此外，從2016年度起，企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計征房產(chǎn)稅，但租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按原值計征房產(chǎn)稅。

而對于企業(yè)間的兼并重組，重慶地稅局也出臺了相應(yīng)政策予以鼓勵。通知規(guī)定，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實物資產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)及勞動力一并轉(zhuǎn)讓，不征收營業(yè)稅。

重慶當(dāng)?shù)匾患抑科笕耸扛嬖V記者，例如“企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率從20%下調(diào)至15%”這一新政，將明顯降低以銷售為主的房企的稅費負擔(dān)。據(jù)記者了解，重慶當(dāng)?shù)胤績r近年來下降幅度明顯，目前開發(fā)商普遍毛利率也就在15%左右，下調(diào)后的計稅毛利率更貼合企業(yè)實際情況。而土地增值稅預(yù)征率的下調(diào)，也將減輕房企的資金壓力、降低運營成本。

對于企業(yè)投資性房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅的方式，則由原來必須按照租金計征，改為原值和租金兩種計征方式二選一，將大大有利于部分持有商業(yè)地產(chǎn)項目較多的開發(fā)商。以重慶當(dāng)?shù)匾粋€運營約十年之久的著名商業(yè)綜合體項目為例，目前年租金約為1億元，而當(dāng)時地價及建造成本原值僅為4至5億元。如果按照年租金的12%計稅，每年房產(chǎn)稅繳納金額為1200萬元，而按原值的1.2%計稅，每年房產(chǎn)稅僅需繳納約500萬元。像萬達、龍湖等進入商業(yè)地產(chǎn)市場較早的開發(fā)商，在新的計稅制度下稅費成本甚至可降低六七成。

此外，這一新的計稅方式也有利于重慶當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)項目的盤活，持有成本的降低將促使有運營能力的開發(fā)商通過收購方式，盤活閑置或經(jīng)營不善的商業(yè)資產(chǎn)。

各地密集出臺樓市寬松政策

事實上，重慶出臺的針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費減免政策，不僅旨在減輕企業(yè)負擔(dān)，在樓市庫存高企、去化不暢的背景下，更是為房企贏得降價空間，是促進樓市去庫存、激活市場的重要手段。

新年伊始，包括江西、內(nèi)蒙、山東等多省區(qū)陸續(xù)出臺鼓勵樓市去庫存的地方性措施。江西省出臺的20條化解房地產(chǎn)庫存新舉措，對農(nóng)民進城購買首套商品房的給予購房補貼，且有條件的市、縣，對商品房購房給予補貼可擴大到非首套購房居民；落實購買首套自住房最低首付20%的信貸政策，改善型二套房首付最低三成。江西省要求，房地產(chǎn)庫存去化時間超過12個月的市、縣，要確保今年上半年當(dāng)?shù)貛齑婷黠@下降，全年大幅下降；對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責(zé)任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責(zé)。

2月14日，內(nèi)蒙古召開自治區(qū)政府常務(wù)會議，將房地產(chǎn)去庫存作為今年重點工作之一。會議提出，當(dāng)前內(nèi)蒙古房地產(chǎn)投資持續(xù)下降、商品房庫存仍居高位、結(jié)構(gòu)性矛盾明顯等問題仍較為突出。會議要求各地區(qū)全面做好房地產(chǎn)去庫存工作，有效化解房地產(chǎn)高庫存面臨的風(fēng)險。

2月15日，山東省住建廳表示，今年省內(nèi)將探索建立購租并舉的住房制度，培育發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)售租并舉，鼓勵各地收購或長期租用庫存商品房作為公共租賃住房，鼓勵個人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，推動住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。在鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房方面，山東要求各地要做好業(yè)務(wù)銜接和政策儲備，對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，兩會前后各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。整體來看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟增長最重要的引擎，在房地產(chǎn)市場景氣度不一的情況下，需求上升乏力，各地市場分化明顯，因城施策將成為未來房地產(chǎn)刺激的主流。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，三四線城市目前依然面對著高企的庫存，包括中央及地方在內(nèi)的有關(guān)部門繼續(xù)出臺樓市寬松政策的可能性較大，樓市去庫存方案的制訂正在加速，包括戶籍、公積金以及稅費方面的相關(guān)政策或?qū)⒃谝患径葥駲C陸續(xù)出臺。