盡管央行和銀監(jiān)會2月1日聯(lián)合發(fā)布通知，再次降低非限購城市房貸“門檻”，但能否改變國內(nèi)房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的態(tài)勢仍是兩說。相關(guān)人士指出，房地產(chǎn)去庫存壓力現(xiàn)階段更集中在一部分二線和三四線城市，應(yīng)加強(qiáng)研究針對這部分城市去庫存的措施和促進(jìn)消費(fèi)的政策，依靠市場力量加快房企角色轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

國內(nèi)樓市出現(xiàn)區(qū)域分化

2015年底，昆明市國土資源局發(fā)布了《關(guān)于禁止欠繳土地出讓價款用地單位參加新一輪土地競買活動的通告》，共有34家企業(yè)欠繳土地出讓價款。實際上，2014年10月，該局曾發(fā)布過類似通告，當(dāng)時涉及25家房企，拖欠土地出讓金總額40多億元。

短短一年間，昆明拖欠土地款的房企越來越多，金額也越來越大。“昆明房地產(chǎn)市場去年幾個指標(biāo)的走勢并不樂觀，成交量（含套數(shù)和面積）和價格雙雙下滑，雖然成交量在個別區(qū)間（周或月）環(huán)比雖有所回升，但下行大勢非常明顯，房價更是到了近年來的一個低谷。”昆明某房企置業(yè)顧問高然說，去年的新增投資量也呈下降趨勢。

“與一線城市和部分二線城市回暖不同，‘繼續(xù)回落、下降’是昆明房價去年的主基調(diào)，不少房企選擇降價走量，但年終數(shù)據(jù)還是不怎么漂亮。”昆明某地產(chǎn)公司銷售人員極力向記者推介樓盤年底活動時這樣總結(jié)2015年。“連續(xù)舉辦了十多年的昆明秋季房交會去年意外停辦，也反映出昆明市場疲軟，很多企業(yè)缺錢，壓力大。”

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的去年12月份70個大中城市的房價顯示，同比下降的城市有49個。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價環(huán)比漲幅明顯高于其他城市，三線城市房價同比平均仍在下降。自2014年6月以來，昆明市房價呈現(xiàn)連跌之勢，而昆明的成交面積及成交套數(shù)還是沒有明顯放大。

“國內(nèi)房地產(chǎn)市場2015年出現(xiàn)明顯分化，北京、上海、廣州、深圳等一線和熱點(diǎn)二線城市商品房銷售迅速回暖，但其余二線和三四線城市銷售仍然不旺。昆明大致介于二線和三線城市之間，銷售變化不大，同時云南州市城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。”云南省住建部門一位專家說。

統(tǒng)計部門關(guān)于已竣工商品房待售面積的數(shù)據(jù)顯示：截至2015年11月末，全國有6.96億平方米；云南有1913.98萬平方米，占全國的2.7％；昆明市有753.03萬平方米，占全省的39.3％。“如果以2015年月均商品房銷售面積進(jìn)行測算，全國、云南和昆明市已竣工商品房待售面積消化周期均較前幾年均有所延長，云南去庫存的壓力還要略高于全國平均水平。”上述專家說。

云南財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研認(rèn)為目前樓市的分化雖然不見得是冰火兩重天，但確實存在，主要體現(xiàn)在兩方面：一個是區(qū)域差異下大城市與中小城市的分化，另一個是大城市和中小城市內(nèi)部不同區(qū)域的分化。其中部分二線和三四線城市又承受了更大的壓力，商鋪、寫字樓等非住宅類商品房去化問題的中結(jié)構(gòu)性矛盾更為突出。

三四線城市“底子弱”壓力更大

業(yè)內(nèi)人士分析，除經(jīng)濟(jì)下行壓力大、房地產(chǎn)供應(yīng)快于銷售增速等共性因素，部分二線和三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)同質(zhì)化競爭、“土地財政”依賴程度高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱、人口流入低于預(yù)期等，是其商品房庫存出現(xiàn)階段性總量偏高、去庫存周期延長的主要原因。相比之下，一線城市對此的抗壓性要強(qiáng)一些。

一是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢影響，商品房供應(yīng)快于銷售增速。2010年以來，為遏制部分城市房價過快問題，國家實施了增加商品房供應(yīng)和抑制投機(jī)投資性需求的差別化信貸、稅收等綜合性政策措施，昆明市于2011年實施了限購政策。而2014年以來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大與上述政策效應(yīng)疊加，商品房供應(yīng)快速增加，銷售增速卻逐步放緩，市場供求關(guān)系已發(fā)生明顯變化。

“現(xiàn)階段的供應(yīng)過剩和需求放緩一定程度上是以往‘大一統(tǒng)’式房地產(chǎn)政策弊端的顯現(xiàn)，導(dǎo)致供需的剪刀差越來越大。”周大研說，部分城市的購房需求甚至有一半以上被以前一些一刀切的政策所打壓了，與此同時供應(yīng)卻是明顯放大。

二是部分城市支撐薄弱，消費(fèi)市場觀望情緒濃重。一方面，此前一些房地產(chǎn)政策松綁的實施在一定程度上或會加重市場觀望情緒，持幣待購的購房者會認(rèn)為這是市場妥協(xié)的表現(xiàn)，后市仍然還會有價格上的優(yōu)惠。另一方面，由于出臺房產(chǎn)稅等呼聲、不動產(chǎn)登記制度實施等方面輿論的影響，城鎮(zhèn)居民的購房意愿和市場預(yù)期也發(fā)生了明顯變化。

周大研指出，北上廣等城市由于城市規(guī)模效應(yīng)、社會服務(wù)資源優(yōu)勢以及人口持續(xù)流入，房地產(chǎn)市場支撐有力。而一些二線和三、四線城市，由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱，加之經(jīng)濟(jì)下行，人口流入低于預(yù)期，地方政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的效果較弱，存量房高企。

三是市場同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，市場泡沫太多。云南和邦潤達(dá)投資有限責(zé)任公司董事長周國繁同時指出，一些城市庫存高企一定程度上是房地產(chǎn)行業(yè)畸形競爭和發(fā)展的結(jié)果，部分大中型房企漠視實際需求，盲目量產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化，庫存量大，且小企業(yè)又一直在抄襲大中型企業(yè)的模式，導(dǎo)致供給端出了問題。

四是一些城市房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”的后遺癥正在顯現(xiàn)。周大研說，部分城市的房地產(chǎn)是“大躍進(jìn)”開發(fā)，企業(yè)盲目跟風(fēng)，少了科學(xué)研究的過程，導(dǎo)致問題不斷積累。以昆明市為例，樓市與大規(guī)模城中村改造緊密聯(lián)系，并由此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的井噴期，也形成了昆明商品房供應(yīng)的主力。“昆明城中村改造雖然目前已收緊，但造成了大量泡沫，給昆明樓市乃至整個城市留下的難題需要很多年去消化。”

盡管2月1日的政策出臺再次降低非限購城市房貸“門檻”，意在刺激市場需求化解過剩庫存，但效果仍有待市場觀察。“目前全國市場分化明顯，預(yù)計對于該政策各地執(zhí)行力度不一。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，一線城市限購，不執(zhí)行新首付政策，但對心理預(yù)期影響較大。預(yù)計積極響應(yīng)的主要是二線城市。三四線城市銀行放貸謹(jǐn)慎，執(zhí)行可能性并不大。

推動存量消化和開發(fā)須政企雙管齊下

一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)庫存去化問題是房地產(chǎn)市場發(fā)展中形成的階段性問題。全國房地產(chǎn)市場區(qū)域分化凸顯，說明在抓好國家政策的貫徹落實外，還須做好各地方的政策措施的研究儲備，結(jié)合中小城市實際細(xì)化針對性的舉措。同時還要積極引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)及時調(diào)整轉(zhuǎn)型，加速房地產(chǎn)存量消化和存量開發(fā)。

一是加大促進(jìn)購房消費(fèi)的政策供給和落實。云南省住建部門的有關(guān)人士指出，主要方式包括通過金融、戶籍、住宅標(biāo)準(zhǔn)等政策寬松，促進(jìn)購房消費(fèi)和轉(zhuǎn)移庫存。要繼續(xù)降準(zhǔn)降息，繼續(xù)降低商業(yè)貸款首付；要推動戶籍改革，比如昆明市呈貢區(qū)人口較少，存量房較多，則可以考慮在呈貢實施購房落戶政策；要調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，以降低交易稅費(fèi)，提高房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心，促進(jìn)改善性住房消費(fèi)；地方政府要考慮實施購房補(bǔ)貼政策，同時基于昆明的實際情況，鼓勵城中村項目和三舊改造項目進(jìn)行貨幣化安置，以購代建，實現(xiàn)回遷戶、政府、企業(yè)之間的共贏。

“關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)之多，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，束縛房地產(chǎn)市場除剛性需求之外的投資需求和改善性需求。”周大研說，推進(jìn)存量消化需要政府下決心在稅費(fèi)政策上有所突破。

二是積極引導(dǎo)房地產(chǎn)角色轉(zhuǎn)變。在一些業(yè)內(nèi)觀察人士看來，以往房企只會循環(huán)往復(fù)找錢、拿地、賣房，這樣的模式已經(jīng)不合時宜。要更加注重引導(dǎo)房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的配套、結(jié)合，提供個性化定制服務(wù)等。“比如一些房企嘗試根據(jù)客戶的需求進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)，以滿足不同客戶不同需求的C2B項目定制就是一種方向。”周國繁說。

云南省住建部門的這位專家也強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)充分利用好云南得天獨(dú)厚的“宜居”資源，改善省內(nèi)市場需求，開拓外向型市場需求，優(yōu)化房地產(chǎn)投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級、配套完善。支持新型房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。房地產(chǎn)將更多扮演產(chǎn)業(yè)載體的角色。

三是加快房地產(chǎn)企業(yè)整合、升級，凈化市場。高然認(rèn)為，中小城市要合理控制房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模，通過土地供應(yīng)環(huán)節(jié)優(yōu)化和市場資源配置兩個手段，引導(dǎo)有實力的房企進(jìn)入市場，將優(yōu)勢資源更多地集中到真正有實力的品牌房企。利用市場的力量促使長期經(jīng)營不善的中小房企盡快重組或轉(zhuǎn)型升級。