說實話，是看了盧俊的那篇《美人魚前十分鐘，道盡多少地產(chǎn)真相》之后，在一個地產(chǎn)老兵職業(yè)病的驅(qū)使下，對《美人魚》這部電影產(chǎn)生了很大的好奇心。

在這部拆遷戶與地產(chǎn)商斗智斗勇的樓市大片里，周星馳這位，既是一代極富個性標(biāo)簽的天才演員，又是一個有著理想寄托和獨特觀察的導(dǎo)演，同時還是一位操盤了幾十億港幣的炒樓奇才，用他的視角，向人們傳達(dá)出他對樓市、對時代、對社會、對未來的了解和理解。簡單總結(jié)一下，整部影片，前前后后大致穿插和展現(xiàn)了25個地產(chǎn)真相，與各位分享。

1、“賬有競爭對手來算，拍地不用算賬，永遠(yuǎn)比對手高一手價就可以成功”。這是劉軒馳騁地產(chǎn)圈的制勝法寶，也是拍腦袋決策的中小開發(fā)商的決策邏輯，他們沒有大型開發(fā)商嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃阗~邏輯和決策程序，他們認(rèn)為也沒必要那么做。既然大開發(fā)商算的過來的賬，敢出的價，一定沒問題，我比他們高一點就可以了，高出這一點的風(fēng)險幾乎可以忽略不計，大不了少賺這一點。這恰恰暗示出在土拍市場的不理智行為，很多地塊不可思議的地價，很多中小開發(fā)商的行為，已經(jīng)完全脫離了地塊本身的投資邏輯。

2、“這個地塊，將興建最環(huán)保最豪華的項目”。不拍高價拿不到地，拍了高價怎么辦？當(dāng)然要用高端定位來支撐未來的高房價。君不見，凡是拿到地王的開發(fā)商，莫不以“打造整個集團(tuán)最高端的產(chǎn)品線”來為自己打氣。實際上，這往往也是高地價被逼無奈的選擇，不做高定位難以消化高房價，豪宅化傾向已經(jīng)成為一二線城市地王頻出的普遍現(xiàn)象和必然結(jié)局。

3、“周邊樓盤的開發(fā)商抬高地價，既是降低自己的地價風(fēng)險，獲取溢價收益，同時還在于抬高周邊房價，有利自己樓盤的銷售和增厚盈利，拿地或許不是唯一目的”。這個已經(jīng)天下盡知，凡是有土地出讓，周邊樓盤的開發(fā)商基本必然參與，地價抬的越高，市場對未來房價的預(yù)期就越高，每一次地王出現(xiàn)，周邊樓盤都會迎來一輪漲價潮，自己當(dāng)然是地王的受益者。除此之外，地價抬的越高，自己的土地就越升值，自己的地價就越具有優(yōu)勢，風(fēng)險越低，萬一樓市調(diào)整時自己可以低價出貨。萬一競爭對手不干，抬價的抬成了地主怎么辦？沒關(guān)系，一是有抬價的上線，只要不超過，即便自己拿下也可以有錢賺；二是自己先前周邊拿的地便宜，兩者一分?jǐn)?，其實地價也不高了。上海建工拿下4.2萬多的河西地王、萬科在南站隨著地價高企而不斷拿地，被很多業(yè)內(nèi)認(rèn)為有異曲同工之妙。

4、“土地拍賣市場，就是一場各懷鬼胎的金錢游戲，不是所有參拍的開發(fā)商都以項目運營為目的”。周邊開發(fā)商是來抬地價的，并不一定真想拿地；某些開發(fā)商是已經(jīng)有了背后交易、暗箱操作的，比如填海批文已經(jīng)到手，大家的算賬邏輯根本不在一個水平線上；有的是為了戰(zhàn)略目的一擲千金的，根本不在乎單個項目盈不盈利，就像2015年拼命想進(jìn)南京的那些外地開發(fā)商；當(dāng)然，也有一些是真正根據(jù)紙面信息和算賬邏輯來真正拿地的。各懷鬼胎，各自打著不同的算盤，各自有著不同的信息，各自有著不同的算賬邏輯，這就是血淋淋的拍地現(xiàn)場。外行看熱鬧，內(nèi)行看門道。

5、“填海批文，暗箱操作，背后交易，地產(chǎn)界的黑幕知多少？”填海批文只是一個縮影，還有哪些？相信地產(chǎn)人都知道的還有：更改容積率；更改建筑限高；土地出讓金返還；規(guī)費減免；門檻的設(shè)置；對地塊有影響的政府重大決策信息的掌握；政府的其他承諾……不是所有開發(fā)商都在同一水平線上競爭。當(dāng)然，這些只是個案，心理陽光一點。

6、“燃燒自己，照亮我們，每一個地王開發(fā)商都是救世主”。2015年開發(fā)商最盼望的是什么？就是周邊有一塊住宅地塊要拍賣，有一個愣頭青造個地王出來，越轟動越好。一個地王救活一個板塊，絕世好鄰居，中國好地王，別問我是誰，我叫雷鋒。

7、“從土拍競爭到項目合作，沒有永遠(yuǎn)的對手，只有永遠(yuǎn)的利益”。若蘭見到填海批文，重新判斷青羅灣地塊的價值，決定投資與劉軒聯(lián)合開發(fā)。一個是有錢有故事但是沒有品牌的暴發(fā)戶，一個是有錢有品牌沒地的白富美，從你死我活的競爭對手到合作伙伴，各取所需，一拍即合。

8、“不同的開發(fā)商各有各的生存邏輯，大型開發(fā)商有錢有品牌，個別中小開發(fā)商或者外行開發(fā)商，靠背后交易為生，能拿到地”。地產(chǎn)界流行這個怪現(xiàn)象，好地永遠(yuǎn)被一些不善于開發(fā)的中小開發(fā)商拿了，好開發(fā)商始終拿不到好地。蝦有蝦路，蟹有蟹路，個別小開發(fā)商沒錢，但是靠拿地為生，他們有關(guān)系有路子，好地舍得花上多年時間來捂，他們商業(yè)嗅覺靈敏，常常能賭對。大開發(fā)商有錢有產(chǎn)品能力有品牌，你們就安心做你們的產(chǎn)品吧，地還是讓我們拿了得了，等以后條件成熟了，來收購我們吧，或者聯(lián)合開發(fā)吧。老天總不愿意好事讓一個人全占了。隨著城市發(fā)展的成熟和各項運作的規(guī)范，失去了土地運作賴以生存的法寶，品牌、產(chǎn)品和資金實力、專業(yè)能力又沒法和大牌去拼，這也是最近幾年中小開發(fā)商越來越?jīng)]有活路的寫照。

9、“品牌開發(fā)商拿不到地，但是可以出錢出品牌合作開發(fā)，招拍掛不是拿地的唯一路徑”。項目收購、合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合拿地、一二級聯(lián)動等等，這些都是品牌開發(fā)商項目拓展常用的手段，別人出地還出一部分錢，自己只要出一部分錢加品牌和專業(yè)能力，有的可以實現(xiàn)共贏，有的可以實現(xiàn)市場占有率的迅速擴(kuò)大，風(fēng)險還有人共擔(dān)，甚至小股操盤已經(jīng)被不少開發(fā)商熟練運用。招拍掛不是拿地的唯一路徑，直到現(xiàn)在，某些全國知名的大型開發(fā)商，一半以上的樓盤都不是靠招拍掛拿到的，業(yè)內(nèi)盡知。在缺地的南京，由于招拍掛拿地難，去年以來至少有二三十個中小開發(fā)商的項目被大牌開發(fā)商收購或者聯(lián)合開發(fā)，存量項目基本被大牌翻了個底朝天。

10、“開發(fā)商都是過著紙醉金迷的糜爛生活？真的嗎？真的嗎？”。富麗堂皇、仿佛宮殿般的辦公樓、泳池party、美女如云、百萬一瓶的美酒、800萬的手表隨便扔、幾十萬幾十萬的撒錢……開發(fā)商紙醉金迷的生活，這恐怕只是一般人的慣常思維罷了。現(xiàn)實真的如此嗎？起碼那些管控嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拇笮推放崎_發(fā)商、央企、國企開發(fā)商不會如此，起碼那些財務(wù)緊張的民營開發(fā)商不會如此，恐怕那些勤儉節(jié)約的企業(yè)家不會如此，或許片中的劉軒，更代表的是一類正在得意中的暴發(fā)戶開發(fā)商形象，或者這個丑化的形象也只是為了后面襯托他的良心發(fā)現(xiàn)、從善而終。切莫以偏概全，文藝創(chuàng)作或許有諷刺的意味，但畢竟不是寫實。

11、“白手起家，基因低賤？英雄不問出處，王侯將相，寧有種乎？”劉軒身世不好，白手起家，最終暴富。哪怕若蘭公然侮辱他基因低賤，他何曾在意？他在意的是，高貴的若蘭還不是被他騎在身下？放眼地產(chǎn)界，成功的大富豪，尤其是第一代民營開發(fā)商老板，出身泥腿子、農(nóng)民工、個體戶、賣家具、倒騰玉米的大有人在，劉軒不過是他們的代表而已。

12、“他們都是努力奮斗的年輕人”。這一句話是劉軒指著身邊的美女們說的，雖然在若蘭眼里這些美女不過是劉軒每個花200元雇來的。但是你想到了什么？辛勤拓客的小蜜蜂？北漂或者城市新移民？努力奮斗的剛需一族？不錯，哪個成功的地產(chǎn)商身邊，不是一群努力奮斗的年輕人，他們或者受雇于地產(chǎn)商，或者是他們的買房人，他們默默奮斗，自強不息，哪怕有時做著看似不那么有尊嚴(yán)的工作，有時活的很艱難。但正是這些源源不斷涌入城市的年輕人，成就了中國的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的騰飛，他們是中國的人口紅利。

13、“海景房和環(huán)保題材，善于發(fā)現(xiàn)項目的賣點和溢價，善于發(fā)現(xiàn)背后的巨變機會”。同一塊地，有的開發(fā)商看的是現(xiàn)在，有的開發(fā)商卻能看到未來，哪怕是一個可以運作達(dá)到的未來。青羅灣這塊地何嘗不是如此？把海洋生物趕走，填海，再打出海景房和環(huán)保的概念，今后的想象空間就被大大的打開了，這些可以產(chǎn)生極大溢價的賣點，恰恰是項目的超級價值所在。同一個地塊，越是超大型、有可塑性的地塊，不同的開發(fā)商，會有完全不同的開發(fā)思路和模式，創(chuàng)造出完全不同的玩法和價值。

14、“無敵是多么寂寞，無敵是多么空虛，獨自在頂峰，冷風(fēng)不斷的吹過”。視地王為玩物、玩填海批文為鼓掌之間的某些開發(fā)商，一切通吃，仿佛可以操控一切，多么自大的一群，現(xiàn)實中誰誰誰呢？

15、“拆遷戶，不要錢？你們要的不是錢，是想要更多的錢”。對于很多開發(fā)商來說，這是對拆遷戶的固有印象。在他們的觀念里，以為打發(fā)拆遷戶只能用錢，也只知道用錢打發(fā)，他們從來沒又考慮對方的訴求，從來沒有考慮過對方要的是不是只有錢。沒有相互理解，先入為主，思維固化。對于很多拆遷戶來說，他們留戀和不舍的有時是這個生活了幾十年甚至祖祖輩輩生活的家園，有時也不完全是為了錢。

16、“怎么會在這種地方吃東西呢？我這樣的人會和你一起玩飛船？”這是劉軒對姍姍說的。紙醉金迷的富豪無法理解拆遷戶的生活，也走不進(jìn)他們的生活，在他們眼中，兩者是完全不同的兩類人，高高在上，居高臨下看待對方。

17、“這個世界有什么比錢更重要？”這代表了劉軒等一幫暴發(fā)戶開發(fā)商們畸形的價值觀，也展現(xiàn)出這類開發(fā)商唯利是圖和膚淺的一面。美人魚告訴他們，這個世界有很多東西比錢更重要，只是你們不懂。

18、“拆遷戶不能再回來，徹底趕走，不惜使用聲納”。說實話，很多開發(fā)商都是寧愿花代價，不愿配建保障房，或者原地興建拆遷復(fù)建房或者回遷房的。一塊干干凈凈的地，是更容易打造更高端更純粹的豪宅的，也更容易產(chǎn)生溢價的。拆遷戶的家園情結(jié)，拆遷戶的心聲，誰管的了這么多呢？

19、“中小開發(fā)商轉(zhuǎn)型高科技，碰的頭破血流，轉(zhuǎn)型沒那么容易和風(fēng)光體面，背后的艱辛有誰懂？”鄭總為代表的中小開發(fā)商，把地賣給了土豪開發(fā)商劉軒，招拍掛也玩不起，干脆轉(zhuǎn)型收購做起了飛行器的高科技行業(yè)。外表很光鮮是不是？飛來飛去很酷是不是？你看萬一操控不當(dāng)，在劉軒的宮殿里四處碰壁，搞的個頭皮血流，新的行業(yè)真的那么好做嘛？中小開發(fā)商的轉(zhuǎn)型，真的那么容易？背后的艱辛有誰懂？

20、“監(jiān)聽、跟蹤，不信任，不同開發(fā)商的合作，都存在一個磨合問題”。若蘭自從投資入股了劉軒的青羅灣，大小事務(wù)哪個不插手？除此之外，還不斷在背后監(jiān)聽、跟蹤，顯示出了極大的不信任。任何開發(fā)商之間的合作，都因為理念、文化等的差異，會有一個磨合問題，中間甚至難免產(chǎn)生極大的沖突，而若蘭和劉軒之間的矛盾和沖突，越往后，越是不可調(diào)和，最終走向分裂和對抗。不過話說回來，誰的投資不是沖著掙錢去的，誰會不對自己的投資負(fù)責(zé)呢？理念和目標(biāo)實在合不來的開發(fā)商，還是不要勉強在一起的好。天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。

21、“很多成功的女老板，可以不惜一切代價換取所謂的金錢和成功”。導(dǎo)演刻畫的若蘭這類成功女地產(chǎn)商的形象，各種手段，暗示了什么？各種交易的盛行？潛規(guī)則？

22、“商人為了錢，不惜一切代價，甚至危害別人的生命”。若蘭為了金錢和利益，不惜殘殺美人魚們，那種重武器、訓(xùn)練有素的隊伍圍捕的場面，何其像是強拆？實力完全不對等的兩個群體，拆遷戶只有束手就擒的命運，何等的悲慘？以劉軒為代表的白手起家的民營企業(yè)家，在關(guān)鍵時刻，反而展現(xiàn)出尚可感化、人性本善的溫情一面；而已若蘭為代表的地產(chǎn)資本和所謂的品牌開發(fā)商，卻在關(guān)鍵時刻盡顯資本的唯利是圖和冷酷無情的一面。這暗示了什么？呵呵。

23、“你有什么權(quán)利破壞一個屬于我們的家園？”這是代表了千千萬萬拆遷戶的呼聲。轟轟烈烈的城市化背后，你會發(fā)現(xiàn)，我們建了越來越多的房子，卻失去了越來越多的家園。鄉(xiāng)沒了，家園沒了，鄉(xiāng)愁也沒了。

24、“愛是包容，愛也是忍耐，他經(jīng)得住時間的考驗，永不休止”。城市化進(jìn)程中所有的矛盾和沖突，都可以用愛來化解么？或許，這代表的是一種理想，周星馳的理想。

25、“如果沒有干凈的水，如果沒有干凈的空氣，掙再多的錢，也是死路一條”。干凈的水？干凈的空氣？地球沒了，就一切都沒了。保護(hù)地球，注重環(huán)保，加強生態(tài)文明建設(shè)，這是影片最終要倡導(dǎo)的價值觀，拋卻利益至上的老思維吧。對于地產(chǎn)開發(fā)來說，科技環(huán)保、尊重自然、尊重土地、尊重原住民、保護(hù)性的開發(fā)，才是符合人類至高利益的開發(fā)之路。這是星爺要傳達(dá)的地產(chǎn)新思維么？所有的開發(fā)商共勉。