在寒冷徹骨的2015年房地產(chǎn)市場，更多房地產(chǎn)企業(yè)加入了虧損行列。
來自東方財富Choice的數(shù)據(jù)顯示，截至16日，在141家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中，披露2015年度年報、業(yè)績快報、業(yè)績預(yù)報的共有92家，其中18家現(xiàn)首虧，并不乏嘉凱城（000918）、萬通地產(chǎn)（600246）這樣的知名企業(yè)。
“房地產(chǎn)的‘黃金時代’已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)在是‘白銀時代’，企業(yè)之間競爭比較充分，不會是所有企業(yè)都賺錢。而由于大型企業(yè)擁有資金等優(yōu)勢，行業(yè)的集中度將不斷提高。”16日，合富輝煌(中國)山東公司副總經(jīng)理許傳明對經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者說道。
近半數(shù)業(yè)績下滑
在春節(jié)前的2月5日，信達(dá)地產(chǎn)（600657）公布2015年業(yè)績快報：去年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入81.25億元，同比增長657.53%；實現(xiàn)歸屬凈利潤8.06億元，同比增長11.98%。信達(dá)地產(chǎn)表示，公司在2015年“加大銷售和投資力度，總資產(chǎn)、營業(yè)收入較上年同期有較大增長，凈利潤較上年同期穩(wěn)步增長”。
在剛剛過去的2015年，像信達(dá)地產(chǎn)一樣業(yè)績保持高增長的房地產(chǎn)企業(yè)并非多數(shù)。
導(dǎo)報記者注意到，在所有已披露年報、快報、預(yù)報的92家企業(yè)中，正式披露年報的企業(yè)均實現(xiàn)了業(yè)績增長。
來自東方財富Choice的數(shù)據(jù)顯示，目前有7家房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)正式公布年報。其中，盈利最多的是中天城投（000540）。該公司去年實現(xiàn)營收153.86億元，實現(xiàn)凈利潤26.07億元，分別增長35.07%和62.56%；排在中天城投之后的是新城控股（601155）。該公司去年實現(xiàn)營收235.69億元，實現(xiàn)凈利潤18.36億元，分別同比增長14%和57.32%。除了這2家企業(yè)，另外5家企業(yè)有3家凈利增長，2家實現(xiàn)扭虧為盈。
除了已經(jīng)正式公布年報的公司，還有10家上市房企公布了業(yè)績快報。在這10家企業(yè)中，保利地產(chǎn)（600048）、信達(dá)地產(chǎn)、華發(fā)股份（600325）等6家企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績增長，另有廣宇發(fā)展（000537）等4家企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)下滑。總體而言，這10家企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績還算可觀，共實現(xiàn)凈利潤163.84億元。
但對于那些發(fā)布業(yè)績預(yù)報的公司來說，營業(yè)情況就有點(diǎn)讓人悲觀了。
東方財富Choice的數(shù)據(jù)顯示，截至目前共有75家上市房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告。其中，業(yè)績向好的企業(yè)共有36家，包括1家企業(yè)減虧、23家企業(yè)凈利增加、12家企業(yè)扭虧；業(yè)績變差的企業(yè)共有39家，包括20家企業(yè)凈利下滑、18家企業(yè)出現(xiàn)首次虧損、1家企業(yè)虧損加大。
綜合來看，在所有發(fā)布年報、快報和預(yù)報的92家上市房企中，有20家企業(yè)為虧損，比前一年度增加5家，虧損面達(dá)到近22%；業(yè)績出現(xiàn)下滑的有43家，占到了總數(shù)的近47%。
折射市場“寒冬”
那么，是什么原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)虧損面增加呢？
萬通地產(chǎn)表示，預(yù)計公司去年將虧損5.8億元至6.2億元之間，主要原因為“公司正在開發(fā)杭州萬通中心項目及杭州上園項目，在綜合分析上述兩項目所處區(qū)域的市場環(huán)境現(xiàn)狀、未來變化趨勢及上述項目成本費(fèi)用支出情況的基礎(chǔ)上，擬對上述兩項目計提減值準(zhǔn)備”。
萊茵體育預(yù)計去年虧損3.5億元至3.9億元之間，其中一個原因也為計提減值準(zhǔn)備，包括因剝離子公司杭州萊茵達(dá)楓凱置業(yè)計提存貨跌價準(zhǔn)備1.58億元。
鳳凰股份預(yù)計去年虧損7300萬元，虧損原因包括營業(yè)收入較大幅度下滑：公司在售商品房中，辦公用房的結(jié)構(gòu)占比較高，在目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，庫存去化困難較大，以致營業(yè)收入有較大幅度下滑；財務(wù)費(fèi)用較高：公司已完工的商品房庫存量較大，導(dǎo)致公司2015年財務(wù)費(fèi)用較高，以致凈利潤下滑。
嘉凱城預(yù)計的虧損額尤為驚人，高達(dá)23億元。公司表示，其巨額虧損的原因包括，公司房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著；公司達(dá)到應(yīng)清算土地增值稅條件的項目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)及財務(wù)費(fèi)用均增加；公司戰(zhàn)略性城鎮(zhèn)化建設(shè)投入進(jìn)一步上升，但尚未進(jìn)入產(chǎn)出階段。
簡而言之，各企業(yè)虧損的原因包括市場庫存過大、銷售收入減少、某些項目產(chǎn)生巨額計提損失等。
山東中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利向?qū)笥浾弑硎?，目前的房地產(chǎn)時代早已不是誰都可以賺錢的時代，“不是所有城市的所有項目都有投資價值的，有些項目是不能碰的，有時候選錯一個項目就會讓公司產(chǎn)生巨額虧損。”
行業(yè)集中度提升
雖然上市房地產(chǎn)企業(yè)虧損面增大，但一些龍頭企業(yè)的業(yè)績?nèi)栽诓粩嘣鲩L。
保利地產(chǎn)的業(yè)績快報顯示，去年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入約為1235億元，同比增加13.25%；實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%；實現(xiàn)營業(yè)利潤約為227億元，同比增長19.73%；實現(xiàn)利潤總額為229億元，同比增長20.33%。
此外，在港上市的恒大地產(chǎn)已發(fā)布銷售簡報，去年公司實現(xiàn)銷售額2013.4億元，較2014年的1315億元大增53.1%。萬科去年也實現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，同比增長14.43%；實現(xiàn)銷售金額2614.7億元，同比增長21.54%。
許傳明分析，全國性大企業(yè)所占的市場份額越來越高，行業(yè)的集中度將不斷提高，這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)共識。其背后的一個原因是，房地產(chǎn)開發(fā)商所需要的資金越來越大，尤其是在前期的土地環(huán)節(jié)。由于土地價格不斷上漲，很多時候中小企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)便已出局。
薄夫利也向?qū)笥浾弑硎?，房地產(chǎn)市場兩極分化的現(xiàn)象將會持續(xù)。“尤其是在一二線城市，隨著土地的價格越來越貴，大型企業(yè)的資金優(yōu)勢將更加凸顯出來。目前，即使國內(nèi)排名前10的企業(yè)也經(jīng)常通過聯(lián)合體拿地，中小企業(yè)面對高昂的土地價格更是望洋興嘆。此外，大型企業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)，在土地儲備、內(nèi)部運(yùn)營等方面擁有優(yōu)勢，也使它們的抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，發(fā)展騰挪空間更大。”
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