央行網(wǎng)站2日頒布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，指出在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

業(yè)內(nèi)人士指出，此次下降后，已與2008年救市政策的力度齊平，1.5線和二線城市將迎來重大利好。“去庫存”將是未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的主基調(diào)，且居民住房需求依然較大，鼓勵(lì)居民適度加杠桿有一定空間。

改善 一些家庭有望提前實(shí)現(xiàn)購房愿望

“今年五大任務(wù)之一就是房地產(chǎn)去庫存，此時(shí)出臺(tái)此政策，不僅及時(shí)而且必要，對(duì)惠民生和穩(wěn)增長具有雙重作用。”中國民生銀行首席研究員溫彬表示，去年以來，政府先后出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，交易趨于活躍，房價(jià)同比上漲的城市數(shù)量逐漸增多，但也存在區(qū)域差異，特別是三、四線城市的房價(jià)繼續(xù)低迷，去庫存壓力依然較大。

溫彬表示，隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高和城市化進(jìn)程加快，居民住房剛性需求和改善性需求旺盛，央行按照“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，針對(duì)非“限購”城市降低住房貸款首付比例，有助于提高居民購房能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“首套房對(duì)應(yīng)的是大量的市場剛需，面對(duì)的是一般收入家庭。對(duì)于這些家庭來說，有的人可能還在攢錢，原本是明年才能啟動(dòng)的購房計(jì)劃，在這次調(diào)整以后馬上就能簽約了。”社科院金融研究所所長助理董裕平表示，在春節(jié)前夕出臺(tái)的這次調(diào)整，是國家高度重視民生工程，著力解決群眾關(guān)心的住房問題的集中體現(xiàn)。他說，新政有利于一些居民家庭可以提前實(shí)現(xiàn)購房的愿望，改善居住條件，從政策意圖來看，有積極的導(dǎo)向作用。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，春節(jié)是返鄉(xiāng)高峰，同時(shí)年末企業(yè)通常會(huì)給予員工一定的年終獎(jiǎng)勵(lì)，此時(shí)發(fā)布降低首付的新政，將有利于促進(jìn)手握資金的白領(lǐng)們回鄉(xiāng)置業(yè)，預(yù)計(jì)新政將會(huì)令原本是樓市成交淡季的春節(jié)月，迎來一輪交易量的小高峰。

壓力 高庫存使房價(jià)分化愈加明顯

最新數(shù)據(jù)顯示，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存量較2014年末的62169萬平方米再度增加9484萬平方米，這意味著，在去庫存一年后，我國房地產(chǎn)庫存并未能如預(yù)想，再增近萬億。

易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，12月份50城存銷比數(shù)據(jù)中，去化超過12個(gè)月的城市超過60%，其中，三亞、茂名、淮南、煙臺(tái)四個(gè)城市去化均達(dá)24個(gè)月，北海更是高達(dá)34個(gè)月。

同時(shí)，供應(yīng)方面，北京同比減少85%、上海同比減少39%的同時(shí)，青島同比上漲781%，茂名同比上漲1773%。

此外，在庫存壓力的不同下，城市間房價(jià)分化愈加明顯。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年12月份，70城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，最高漲幅為深圳的3.2%，最低下降為丹東的0.9%。而同比方面，深圳同比上漲47.5%，丹東則下降5.3%。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長任志強(qiáng)看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重。“2008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房價(jià)迅速上升，2010年樓市開始回暖。那是因?yàn)?008年樓市沒有大量庫存。現(xiàn)在之所以說比2008年還差，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫存。”

據(jù)任志強(qiáng)測算，竣工而沒有銷售的房子里包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷售的竣工車庫配套等面積。“當(dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的。以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多，但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。”

中國銀行國際金融研究所高級(jí)研究員李佩珈認(rèn)為，“去庫存”是未來幾年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行的主基調(diào)，有必要通過金融手段以促進(jìn)房地產(chǎn)庫存有序消化。 2015年，在政策持續(xù)放松背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇、區(qū)域分化、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新變化。但是，種種跡象表明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇基礎(chǔ)不穩(wěn)，動(dòng)能較弱，尤其是房地產(chǎn)庫存高企更成為制約未來3至5年內(nèi)房地產(chǎn)健康運(yùn)行的突出問題。因此，房貸新政有利于房地產(chǎn)“去庫存”。

影響 一線城市限購政策暫時(shí)不會(huì)取消

對(duì)于降低首付比例的影響，可以預(yù)期的是，此次政策出臺(tái)后，商業(yè)銀行住房按揭貸款的業(yè)務(wù)量有望進(jìn)一步提升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策的出臺(tái)，貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。給予了各地信貸政策調(diào)整的自主權(quán)，允許各地按照去庫存的導(dǎo)向和信貸資源的實(shí)際情況，積極調(diào)整首付比例。當(dāng)然，兩成首付的比例，使得商業(yè)貸款購房者能夠享受和公積金購房貸款相同的首付待遇，確實(shí)很有激勵(lì)性。

對(duì)于未來房貸政策的調(diào)整是否會(huì)從“不限購”城市擴(kuò)展到“限購”城市，大部分市場人士認(rèn)為可能性較低。溫彬?qū)Α督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策使一線城市房價(jià)上漲過快，去庫存效果明顯，未來房價(jià)仍有上漲壓力，限購政策暫時(shí)應(yīng)不會(huì)取消。

而對(duì)于降首付是否會(huì)增加貸款風(fēng)險(xiǎn)，李佩珈表示，當(dāng)前，我國居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。2014年，我國居民個(gè)人住房貸款余額為10.6萬億元，占GDP比重約為16.7%，遠(yuǎn)低于日本的233%、英國的173%和美國77.6%，個(gè)人住房貸款的發(fā)展深度低于發(fā)達(dá)國家，未來增長潛力依然較大。從還款能力看，2014年，我國居民儲(chǔ)蓄余額為48.5萬億元，個(gè)人住房貸款占儲(chǔ)蓄余額比重為22.9%，小于日本的58.5%，更遠(yuǎn)低于美國居民約109%的負(fù)債水平。

一位國有大行北京某支行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，目前而言，銀行貸款的項(xiàng)目儲(chǔ)備不是很多，政策調(diào)整能夠刺激出更多的個(gè)人客戶。尤其在銀行所有的信貸品種中，房貸品種是其中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的品種，壞賬率也比較低。因此，相對(duì)長期的、安全的、收益比較穩(wěn)定的房貸業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)量增加對(duì)銀行而言是好事。

“目前，考慮到適齡購房人口基數(shù)較大、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的需求仍在，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)增長方式的更替，居民消費(fèi)需求的升級(jí)、人口結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變，居民住房消費(fèi)也將呈現(xiàn)新的變化，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等孕育新的機(jī)會(huì)，創(chuàng)客空間、租賃市場等新模式逐漸興起，有必要通過金融手段以支持居民住房消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。”李佩珈說。

李佩珈表示，當(dāng)前，我國居民整體杠桿水平遠(yuǎn)低于其它國家，償付能力大于歐美等國家，且主觀違約概率較小，個(gè)人住房貸款還有較大的發(fā)展空間。者 梁倩 張莫 林遠(yuǎn)