由于工作關(guān)系，最近一段時(shí)間去見了幾位房企老總?？傮w來看，他們對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍是樂觀的。也因此，在制定今年公司戰(zhàn)略時(shí)，都設(shè)定了一定的增長(zhǎng)目標(biāo)。最樂觀的房企，內(nèi)部指標(biāo)同比增幅超過60%。
多個(gè)主要因素看起來，沒有理由不對(duì)2016年的樓市抱以極大期望。資金寬裕程度比2009年有過之而無不及，且成本不斷走低，公司債利率曲線即是證明。政策方面，該取消的限制都取消了，據(jù)說新的激勵(lì)性措施還在醞釀之中。
即使是沒有取消限購(gòu)的一線城市，地王迭出也試圖傳達(dá)出難以遏制的蓬勃活力。資產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣，在市場(chǎng)情緒被激發(fā)出來的時(shí)候，再高的價(jià)格似乎也可輕松越過。譬如，誰能想到，2015年下半年北京會(huì)涌現(xiàn)出如此之多的10萬＋豪宅？彈指之間，20萬＋的項(xiàng)目面世后，也沒人過于驚嘆了。
2015年的成績(jī)單也在印證樓市的堅(jiān)定復(fù)蘇。商品房銷售面積128495萬平方米，接近2013年歷史峰值的130551萬平方米；拜房?jī)r(jià)上漲之賜，商品房銷售額87281億元，超過了2013年創(chuàng)記錄的81428億元。不得不承認(rèn)，銷售額這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我的預(yù)期。
也許房地產(chǎn)從業(yè)人員都被上述兩個(gè)數(shù)字鼓舞，但經(jīng)濟(jì)學(xué)者特別關(guān)注的卻是另一個(gè)數(shù)字：2015年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)僅為1%。不僅與2013年19.8%的增幅隔了一條長(zhǎng)安街，離2014年的10.5%恐怕也有兩個(gè)街區(qū)的尺度。全國(guó)進(jìn)出口總值在最后一個(gè)月出現(xiàn)了意外的翹尾，但房地產(chǎn)投資令人失望地持續(xù)萎靡不振。
由是怪罪房地產(chǎn)的論調(diào)，想必你也聽得比較多了。有的學(xué)者甚至說，2015年房地產(chǎn)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)只有0.2。這當(dāng)然是有意無意的誤讀。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的貢獻(xiàn)，絕不只是表現(xiàn)在投資的拉動(dòng)。且不論它對(duì)鋼鐵、水泥、玻璃、家居等行業(yè)的直接拉動(dòng)，單是來自房地產(chǎn)的稅收就占全部稅收的15%左右，更不用說還有巨大的賣地收入。
但不管怎么說，房地產(chǎn)投資增幅1%這個(gè)數(shù)字，確實(shí)比較難看。而這個(gè)成績(jī)，還是在以去年“3.30”為標(biāo)志，房地產(chǎn)政策全面放松的背景下取得的。有些媒體稱之為刺激或者是救市。從去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)來看，2016年各地針對(duì)房地產(chǎn)的刺激性、鼓勵(lì)性措施還會(huì)加大。有的省份是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，有些城市是減稅。
我當(dāng)然理解不得不再次將房地產(chǎn)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓艙石的苦衷。我曾多次重申，如果不擺脫對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴，增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是不可能完成的任務(wù)；姑且也不提刺激性政策的邊際效應(yīng)在遞減，宏觀政策是如此，行業(yè)性政策亦是如此。
值得特別提醒的現(xiàn)象，是2014年以來住房消費(fèi)作為投資性需求的隱退。房地產(chǎn)的黃金10年，有三大主導(dǎo)因素在推動(dòng)，一是土地招拍掛政策的全面推行，地價(jià)引導(dǎo)房?jī)r(jià)的上漲；二是貨幣的持續(xù)超發(fā)，而房地產(chǎn)是胃口最龐大的吸金機(jī)器；三是投資性購(gòu)房需求的爆發(fā)。
投資性購(gòu)房的典型表現(xiàn)，就是當(dāng)年的溫州購(gòu)房團(tuán)現(xiàn)象，一個(gè)家族組團(tuán)到外地掃樓。擴(kuò)散開來，是全民炒房現(xiàn)象的蔓延。我曾經(jīng)說過，一夜暴富、速富的心態(tài)，與投資性買房或者說炒房所得全部歸個(gè)人有密切關(guān)系。
但2013年當(dāng)商品房銷售面積和銷售額到達(dá)階段性頂點(diǎn)時(shí)，投資性購(gòu)房也在迅速退潮。有朋友說，這與樓市限購(gòu)有關(guān)。但2014年下半年限購(gòu)普遍取消，投資性購(gòu)房也沒有應(yīng)聲反彈。2015年除了極少數(shù)城市，投資性需求占比仍然在較低水平。
主要還是與資金杠桿和風(fēng)險(xiǎn)收益有關(guān)。房?jī)r(jià)連續(xù)上漲10多年，到現(xiàn)有的平臺(tái)后，即使二套房首付門檻一再調(diào)整，首次支付的資金依然不少。當(dāng)年，首付10萬、20萬就可以簽訂購(gòu)房合同，現(xiàn)在可能需要50萬、100萬甚至更高。而房?jī)r(jià)滯漲的潛在風(fēng)險(xiǎn)卻觸手可及。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)的穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，但投資性購(gòu)房的最佳時(shí)期已經(jīng)過去。隨著人口紅利高峰的消退，房地產(chǎn)的爆發(fā)式增長(zhǎng)也要告別舞臺(tái)。未來支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基石是首次置業(yè)和改善性需求，而不是投資性需求。而沒有投資性需求的推動(dòng)，類似2007年、2009年那樣的樓市瘋狂年代，只有在回憶里尋找。
目前來看，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)比2015年差，但也不可能是2013年的增長(zhǎng)。也許房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，銷售面積還會(huì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)投資增幅想突破5%，是難度極大的事。因此，托底可以，但請(qǐng)不要對(duì)房地產(chǎn)寄以過高的期望。
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