作為取消經(jīng)適房、兩限房后的替代品，寄希望于解決城市“夾心層”住房問題的自住房，由于逐漸喪失其最根本的價格優(yōu)勢，正在陷入尷尬的境地。
中原地產(chǎn)2015年度總結(jié)報告顯示，受制于速度和銷量兩方面的壓力，截至2015年12月底，在上市的47個自住房項目中已經(jīng)有17個項目尾盤房源主動放棄限購特權(quán)，轉(zhuǎn)公開銷售比例超三成，放寬購買人群與普通商品房完全一致。
“除去一些家庭確實存在經(jīng)濟(jì)問題之外，不少家庭在比較了自住房的品質(zhì)、位置和價格之后，做出了棄購的選擇。”對此，北京一位自住房項目負(fù)責(zé)人郭立(化名)對《華夏時報》記者表示。
同時，隨著北京土地價格的一再上升，不少開發(fā)商及業(yè)內(nèi)專家對自住房政策的走向產(chǎn)生質(zhì)疑。
價格優(yōu)勢喪失
在自住房申購家庭最終選擇棄購的眾多原因中，最重要的原因還是價格。
“自住房其實是給出了一個夾心價格，自住房的優(yōu)選家庭大多是經(jīng)適房和兩限房的輪候家庭，目前自住房的價格對于我們來說過高，但對于收入相對較高的申購家庭來說，會在位置、交通等情況下權(quán)衡考慮，而自住房的價格也沒有太多優(yōu)勢。”北京一位自住房優(yōu)先申購家庭代表劉芳(化名)對記者坦言。
以位于門頭溝區(qū)雙峪環(huán)島附近的北京城建(600266,股吧)·上悅居項目為例，這一自住房項目在去年12月底之前已進(jìn)行了兩次優(yōu)先及非優(yōu)先申購家庭集中選房。二次選房后，認(rèn)購已簽約的房源共計681套，剩余可售房源共計325套。剩余可售房源已于今年1月9日統(tǒng)一對外進(jìn)行銷售，不區(qū)分優(yōu)先與非優(yōu)先家庭。
“現(xiàn)在兩居和三居戶型都還有可售房源，價格與之前自住房的價格不變，均價為22058元/平米，三居戶型還有樓層較好的房源。”上悅居售樓處售樓員李亞峰對記者表示。
而據(jù)記者查詢某網(wǎng)的銷售信息顯示，與上悅居同樣位于門頭溝永定鎮(zhèn)的中國鐵建·梧桐匯項目銷售均價也為22000元/平米。而同在永定鎮(zhèn)且同為自住房轉(zhuǎn)商品房銷售的中鐵·西城項目現(xiàn)在公開售價為19500元/平米。
按照北京市的相關(guān)政策規(guī)定，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭、連續(xù)繳納5年社保且名下無房的非京籍家庭均可申請購買一套自住型商品房。與北京現(xiàn)行的商品房限購政策相比，自住房只是額外限制了京籍家庭僅可購買一套。
“目前來看，同區(qū)域的自住房價格與商品房相比相差幅度并不太大，考慮到價格與區(qū)位、交通、周邊配套的關(guān)系，因此我寧可選擇區(qū)位優(yōu)勢較好的二手房，也不愿意買自住房。”一位近期正在考慮購房的非京籍購房者告訴記者。
按照北京市住建委關(guān)于自住房的定價政策，自住房的銷售價格在土地出讓時就按照“比周圍商品房成交均價下調(diào)30%”的原則確定下來。但時至今日，北京部分自住房的價格也已達(dá)到較高水平。
據(jù)記者調(diào)查，北京自住房政策落地之初，供應(yīng)的項目多分布在五環(huán)周邊，價格也基本都在22000元/平米。2015年，北京住宅供地銳減，土地價格高企，使得自住房的區(qū)位分布外移至六環(huán)甚至六環(huán)之外。個別距離市區(qū)較近、交通較便利的自住房，則出現(xiàn)價格高端化的特征，如位于南三環(huán)豐臺區(qū)附近的首開華潤· 花香四季成交均價在29000元/平米左右。
“按照政策，購買自住房后，如果需要轉(zhuǎn)讓，到時還要上繳30%收益，如果周邊商品房價格已經(jīng)接近自住房的價格，那么購買自住房還是不劃算。”劉芳如是說。
對此，北京市住建委一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前北京市住建委也在考慮應(yīng)對措施，目前已有不少開發(fā)商向住建委建議在申購和棄購環(huán)節(jié)設(shè)置附加條件，以此希望申購者在申購某一項目時會更加慎重，而不是抱著“試試看”的心態(tài)申請購買。
自住房令開發(fā)商頭疼
為解決自住房頻繁遭到棄購的情況，北京市無奈之下想出了“回購”的辦法。
2015年10月，位于朝陽區(qū)來廣營地區(qū)的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進(jìn)行了兩次選房后，仍然有818套剩余房源。為此，東城區(qū)計劃購買其剩余房源，作為中心城區(qū)棚戶區(qū)改造的對接安置房。這也是北京首次出現(xiàn)政府收購自住房用作安置房的情況。
對此，北京市住建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時強(qiáng)調(diào)，雖然用作了對接安置房，但這些房源的性質(zhì)不變，仍然是自住房，也需要遵守自住房的相關(guān)政策，5年內(nèi)不得上市交易，滿5年后上市要補(bǔ)交價款等。
“目前在自住房項目上感到最頭疼的是開發(fā)商，一方面北京的土地價格已經(jīng)過高，而造成高地價的重要原因之一就是在競價過程中開發(fā)商需要競爭配建大量保障房面積，其中也包括自住房。但另一方面，已建成的自住房卻沒人買，無論是轉(zhuǎn)為商品房銷售還是政府回購，無形中都會增加開發(fā)商的銷售成本或壓縮利潤空間。”郭立對記者表示。
“從現(xiàn)在的趨勢來說，后期在建的自住房項目入市時機(jī)會更難把握，盡早入市當(dāng)然能緩解資金壓力，但是由于位置并不好，因此只能寄希望于周邊商品房上漲帶來的價格優(yōu)勢。”一位在昌平開發(fā)自住房項目的開發(fā)商對記者表示。
按照他的邏輯，自住房具有保障房性質(zhì)，其利潤率較低，開發(fā)商積極投身其中是因為自住房項目銷售回款很快，較高的資金周轉(zhuǎn)率將為企業(yè)帶來收益。但如果自住房的棄購現(xiàn)象增多，銷售進(jìn)度影響到房企資金周轉(zhuǎn)，北京自住房的建設(shè)進(jìn)度也將受到影響。
“實際上，現(xiàn)在不少自住房項目都用于定向安置，如門頭溝區(qū)域的不少自住房，都用于單位定向銷售，這也是沒辦法的辦法了。”郭立如是說。
值得注意的是，自住房的供地力度和入市進(jìn)度一直在下滑。公開數(shù)據(jù)顯示，配建自住房地塊占成交經(jīng)營性用地的比例，從2013年的40%降到2014年的30%，而到2015年，這一比例已不足20%。盡管住建委明確表示不會讓自住房出現(xiàn)“斷頓”的情況，自住房越來越少，優(yōu)質(zhì)自住房越來越難買到也是不爭的事實。
在自住房棄購率攀升、自住房價格上漲的背景下，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士對自住房的政策設(shè)計產(chǎn)生了質(zhì)疑。一位對北京市保障性住房政策有著深入理解的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，如果商品房價格繼續(xù)下調(diào)，出現(xiàn)自住房與商品房價格倒掛的現(xiàn)象，那自住房政策或許會走上當(dāng)年經(jīng)適房與限價房政策的老路，成為尷尬的“雞肋”政策。
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