2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額同比增長(zhǎng)1％，相比2014年的10.5%大幅減小，相比過(guò)去十幾年20%以上的年均增速，降幅更大。這充分說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步降速，同步調(diào)整結(jié)構(gòu)?？偨Y(jié)2015年的全國(guó)樓市，有三個(gè)鮮明特征：其一，地冷房溫；其二，區(qū)域分化；其三，開發(fā)商兩極分化。
1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2015年度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。從這些數(shù)據(jù)中，可以剖析出當(dāng)前我國(guó)房地市場(chǎng)的外部宏觀環(huán)境與內(nèi)部特征。
從外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，2015年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增速為6.9%，這是1990年以來(lái)首次“破七”，也是1978年以來(lái)第四個(gè)低于7%的年份。說(shuō)明經(jīng)濟(jì)面確實(shí)比較低迷。
但也必須明白，這是一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然規(guī)律。改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)在10%左右的高位，保持了30年，高增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，堪稱世界之最，超過(guò)了當(dāng)年的日本與亞洲四小龍。由高增速轉(zhuǎn)為中速是歷史宿命，然后轉(zhuǎn)入低增速。當(dāng)前發(fā)達(dá)國(guó)家多是低增速，2％左右。
經(jīng)濟(jì)降速的過(guò)程，也是結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程。上個(gè)月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。也正是為了加強(qiáng)供給側(cè)改革，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。
而房地產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要組成部分。在2000年至2010年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了重要作用，并在2003年的“國(guó)18號(hào)文”中，首次被明確：已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。比如，作為與經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最密切的指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速多數(shù)年份保持在20%以上。
而最新公布的數(shù)據(jù)表明：2015年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資金額同比增長(zhǎng)1％，相比2014年的10.5%大幅減小，相比過(guò)去十幾年20%以上的年均增速，降幅更大。這充分說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步降速，同步調(diào)整結(jié)構(gòu)。
2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下滑，主要與兩個(gè)指標(biāo)有關(guān)。一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面比上年下降31.7%，土地成交價(jià)下降23.9。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面同比下降14%。這就意味著，房地產(chǎn)供給端正在嚴(yán)重收縮。
其實(shí)，這兩個(gè)建設(shè)類指標(biāo)，2014年和2015年連續(xù)兩年收縮，說(shuō)明房產(chǎn)市場(chǎng)低迷，尤其是廣大三四線城市房?jī)r(jià)不漲的情況下，多數(shù)開發(fā)商早就自我收縮業(yè)務(wù)了。這就是所謂的市場(chǎng)機(jī)制。不必政府要求他們供給側(cè)改革，不必政府號(hào)召他們?nèi)?kù)存，他們?cè)缇烷_始干這事了。
從需求端來(lái)看，2015年全國(guó)商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，沒(méi)能超過(guò)2013年的130551萬(wàn)平方米。只要2016年增長(zhǎng)2%，就能再創(chuàng)歷史新高，而這屬于大概率事件。
從區(qū)域來(lái)看，2015年，東部地區(qū)增長(zhǎng)13.3%、中部地區(qū)增長(zhǎng)8.9%、西部地區(qū)增長(zhǎng)3.4%。一線城市大增，二線城市中速增長(zhǎng)，三線城市基本持平。說(shuō)明全國(guó)市場(chǎng)分化嚴(yán)重。
從價(jià)格來(lái)看，2015年全國(guó)商品房成交均價(jià)上漲7.4%，相比2014年的1.4%，漲幅明顯擴(kuò)大，說(shuō)明全國(guó)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇。但是，房?jī)r(jià)的區(qū)域分化和程度，比成交量還要大。
全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)指數(shù)，更能說(shuō)明問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的數(shù)據(jù)表明：2015年12月70個(gè)城市的平均同比漲幅，首次由下跌轉(zhuǎn)為上漲，房?jī)r(jià)回到一年之前。其中21個(gè)城市上漲，49個(gè)城市繼續(xù)下跌。
上漲的城市，主要是一線和部分核心二線城市，其中深圳房?jī)r(jià)暴漲47.5%，相比排名第二的上海的18%，超出很多，更不要說(shuō)只有10％左右的北京和廣州了。深圳房?jī)r(jià)漲幅之大，在全國(guó)除海南以外，可謂空前，也可能絕后！
但與之相反，全國(guó)大部分的三四線城市，房?jī)r(jià)水平低于一年前，而這也正是庫(kù)存重壓下的必然結(jié)果。2015年末，全國(guó)商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比11月末增加2217萬(wàn)平方米。這些新增加的庫(kù)存，主要來(lái)自部分二線城市和多數(shù)三四線城市。
總結(jié)2015年的全國(guó)樓市，有三個(gè)鮮明特征：
其一，地冷房溫。土地市場(chǎng)成交面積大跌三成，這在過(guò)去十幾年從未見(jiàn)過(guò)，很多城市一年所賣地塊，為個(gè)位數(shù)。但房產(chǎn)市場(chǎng)還不錯(cuò)，明顯復(fù)蘇，多數(shù)城市的商品房成交量都有程度不一的正增長(zhǎng)。供給端明顯收縮，需求端小幅擴(kuò)張。
其二，區(qū)域分化。一線城市與三四線城市的活躍度，進(jìn)一步拉開，可謂“冰火兩重天”。而且，一線城市內(nèi)部也拉開差距，深圳過(guò)熱、上海趨暖、北京溫和、廣州偏冷。二線城市分化程度也很大，南京、廈門、蘇州、武漢、杭州等少數(shù)城市量?jī)r(jià)齊漲，而沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連、昆明、貴陽(yáng)、西安、呼和浩特等東北、西北、西南的城市，卻沒(méi)什么表現(xiàn)。
其三，開發(fā)商兩極分化。一方面，很多中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)更加困難，他們主要分布于三四線城市，這些城市的房產(chǎn)市場(chǎng)自2011年以來(lái)已持續(xù)調(diào)整或低迷了四五年，企業(yè)賺錢越來(lái)越困難，部分企業(yè)漸趨油枯燈滅之絕境，大量的樓盤處于停工或半停工狀態(tài)。
而另一方面，大房企繼續(xù)快速增長(zhǎng)?？硕鸬呐判邪癖砻?，全國(guó)商品房銷售排名前100房企的金額門檻，從2014年的70億增加至2015年的104億元，同比大增48%。100強(qiáng)的銷售金額占全國(guó)總金額的近四成，10強(qiáng)則占17%。行業(yè)優(yōu)勝劣汰速度加快。
展望2016年，在中央去庫(kù)存方針指導(dǎo)下，更多具體政策還將出臺(tái)，這有利于市場(chǎng)繼續(xù)回暖，預(yù)計(jì)全國(guó)商品房銷售面積將繼續(xù)小幅正增長(zhǎng)，很可能超過(guò)2013年，再創(chuàng)歷史新高。當(dāng)然，由于深圳等個(gè)別城市樓市過(guò)熱，在“分城施策”的原則下，過(guò)熱城市將有所收縮政策，而多數(shù)偏冷或不熱城市，仍將吹暖風(fēng)。
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