2015年，與上海新房、二手房交易市場同樣火爆的，還有土地市場。多個(gè)地塊“地王”頻出，地塊樓板價(jià)甚至超出周邊二手房成交均價(jià)。
有機(jī)構(gòu)放言，未來上海房價(jià)必將繼續(xù)大漲。為什么？因?yàn)殚_發(fā)商用當(dāng)前的面包價(jià)格買下了面粉，就必須以更高的價(jià)格賣出去，這叫保本價(jià)。他們甚至預(yù)測起具體房價(jià)――“新江灣城板塊9萬元/平方米”“莘莊板塊7萬元/平方米”“趙巷板塊5萬元/平方米”……
打住。邏輯錯(cuò)了。成本決定價(jià)格？這是不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)的人最常犯的錯(cuò)誤。決定價(jià)格的是供需關(guān)系，絕非成本。樓板價(jià)高了，來年房價(jià)一定會(huì)高，這樣的分析，其實(shí)是因果倒置了。
不過，就在2015年，還真有人演繹了“面粉價(jià)格決定面包價(jià)格”的奇跡――2014年大寧板塊的“地王”，樓板價(jià)是每平方米4.7萬元，當(dāng)時(shí)，幾乎所有人都認(rèn)為開發(fā)商買貴了。但結(jié)果是，2015年大寧地區(qū)的房價(jià)，真的在“地王”帶動(dòng)下，跳至其“保本”的7萬元/平方米。他們真的做到了！這個(gè)活生生的案例，不僅鼓舞了評論家們對未來房價(jià)作出樂觀預(yù)測，還間接影響了其他開發(fā)商在上海拿地的勇氣和決心。
事實(shí)似乎沒錯(cuò)，但筆者以為，這是偷換概念。能賣出7萬元/平方米，不是因?yàn)槠髽I(yè)拿地成本達(dá)4.7萬元/平方米，而是因?yàn)槭袌稣{(diào)控和信貸松動(dòng)、資金成本降低，這其中還包括一些人在2015年上半年股市上漲時(shí)的套利。這是需求推高價(jià)格，開發(fā)商無非是踏準(zhǔn)時(shí)機(jī)罷了。
現(xiàn)在，許多開發(fā)商都把在一線城市拿地視為全國樓市整體低迷下的避險(xiǎn)之舉。這樣做真能避險(xiǎn)嗎？實(shí)際上，影響房價(jià)的因素很多，決定性因素依舊是供需。即使在一線城市，2015年需求已集中釋放，2016年的需求又在哪里？大城市都在嚴(yán)控城市規(guī)模，未來的人口紅利還會(huì)源源不斷嗎？在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，有心買房的人資金何來？對此，開發(fā)商們一定要仔細(xì)思量。
用“飛上天”的樓板價(jià)作為論據(jù)，來證明來年房價(jià)也會(huì)“上天”，邏輯錯(cuò)了不說，還會(huì)在市場上制造出恐慌情緒。對于這樣的言論，我們不能聽之任之。開發(fā)商們更要保持對市場的敬畏之心，過去當(dāng)了“地王”卻被套牢的日子，吹牛注水的所謂預(yù)測家們可以忘，掏出真金白銀的開發(fā)商們不敢忘??！
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