作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭，萬達在2016年初向市場投放了一顆“炸彈”：下調(diào)地產(chǎn)銷售目標至1000億，相比去年逾1600億的銷售額，下調(diào)幅度近40%。
1月11日，萬達商業(yè)公布經(jīng)營數(shù)據(jù)，預(yù)計2016年整體的合同收入約為1300億元，其中房地產(chǎn)合同銷售預(yù)計約為1000億元。而在2015年，萬達商業(yè)實現(xiàn)合同銷售額約為1640.8億元。
如果按照這一節(jié)奏，2016年或更久之后，萬達地產(chǎn)銷售將可能降至千億以下，萬達將從此退出千億房企陣營；而與此同時，同樣在多元化路上疾行的恒大，在2015年邁進了2000億陣營，龍頭老大萬科2016年將沖擊3000億，對于絕大多數(shù)地產(chǎn)商來說，即使轉(zhuǎn)型，原本的主營業(yè)務(wù)也依然在擴大規(guī)模。
萬達這一次轉(zhuǎn)舵，是否又一次的獨辟蹊徑？之前的數(shù)次轉(zhuǎn)型，王健林將萬達從一家偏居一隅的房地產(chǎn)開發(fā)商帶領(lǐng)至國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大的位置。而這一次，他又將引領(lǐng)萬達這艘巨艦駛向何方？
劇烈的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型
對于此次下調(diào)銷售目標，萬達的解釋是，公司將繼續(xù)推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)銷售將不再是公司業(yè)績未來的主要增長方向。
隨著房地產(chǎn)告別黃金十年進入“白銀時代”，在利潤率下降、庫存高企的情況下，多數(shù)房企都開始尋求新的利潤增長點，謀劃多元化發(fā)展的模式。萬達則是諸多轉(zhuǎn)型房企中，行動最為迅猛的一家。
下調(diào)銷售目標，降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，從某種程度上來說，是王健林發(fā)起的“自我革命”、“主動調(diào)控”的結(jié)果。2015年初，萬達啟動第四次轉(zhuǎn)型，王健林便聲稱萬達將要大規(guī)模輕資產(chǎn)，不再依賴地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且從此開始撕去“地產(chǎn)”標簽，向國際化的消費服務(wù)商轉(zhuǎn)變。
承載萬達此種轉(zhuǎn)型的核心手段是輕資產(chǎn)。去年開始，萬達改變了以售養(yǎng)租的模式，未來住宅和公寓不用再先賣掉作為融資手段。
王健林介紹，萬達商業(yè)的輕資產(chǎn)路線將是由別人來投資建設(shè)萬達廣場，萬達負責選址、設(shè)計、建造、招商和管理，所產(chǎn)生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。他指出，這種模式萬達不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。
此外，這種模式的好處是靠租金獲得收入，企業(yè)發(fā)展不受房地產(chǎn)形勢、房價高低影響，這就把經(jīng)濟周期熨平了，使收入更加穩(wěn)定。
從2015年的租金收入看，輕資產(chǎn)化模式初顯成效。數(shù)據(jù)顯示，去年萬達廣場租賃收入144億元，同比增長30.7%，由于租金大幅增長，租金收繳率及物管費收繳率達到100%，租金利潤占萬達商業(yè)利潤比重預(yù)計超過35%。
萬達預(yù)計，2016年公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)仍將高速增長，因此核心凈利潤也將保持較快的增長。王健林的遠期目標則是，在三年內(nèi)將租金占凈利潤的比重提升超過50%。
而萬達所持有的物業(yè)面積再創(chuàng)新高，使其后續(xù)租金收入增長成為可能。業(yè)績快報顯示，2015年萬達新增持有物業(yè)面積475.5萬平方米，累計持有2632.1萬平方米，在全球不動產(chǎn)企業(yè)中排名第一，已經(jīng)超過美國的“商業(yè)地產(chǎn)大鱷”西蒙地產(chǎn)。
2016年萬達也將繼續(xù)輕資產(chǎn)化模式的轉(zhuǎn)型，去年萬達萬科達成戰(zhàn)略合作，萬達將把多個項目的住宅和公寓開發(fā)業(yè)務(wù)交給萬科來做。據(jù)萬科董秘譚華杰透露，雙方合作的規(guī)模將在千億以上。
萬達還將在全國加快擴張萬達廣場的規(guī)模。2016年計劃開業(yè)50多個萬達廣場，其中超過20個是輕資產(chǎn)項目。王健林透露，在輕資產(chǎn)模式的支持下，萬達商業(yè)的目標是到2020年開業(yè)400個至500個萬達廣場；十年后，萬達爭取在全國建1000個萬達廣場。萬達寄望于輕資產(chǎn)的快速擴大規(guī)模來產(chǎn)生邊際效應(yīng)，帶動其旗下其他板塊的業(yè)務(wù)增長。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，萬達的輕資產(chǎn)商業(yè)模式在盈利方面有較好前景，為國內(nèi)其他開發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。
不過，萬達的租金收入是否可以保持持續(xù)增長，還要看其在大量的二三四線城市的運營情況，受累國內(nèi)經(jīng)濟低迷，目前很多二三四線城市商業(yè)出租已出現(xiàn)了下滑。
萬億萬達想象
商業(yè)地產(chǎn)“去重”僅僅是萬達“去地產(chǎn)化”的第一步，萬達的終極目標是，打造一家商業(yè)消費服務(wù)企業(yè)。
基于這一定位，萬達的業(yè)務(wù)收入和凈利潤來源，也將不再是“賣房子”，而是轉(zhuǎn)為租金、文化、院線、以及金融的收入，這些板塊的收入在2015年均獲得了大幅增長，彌補了地產(chǎn)銷售收入的放緩。
除了租金收入大增，2015年，萬達文化集團的收入達到了512.8億元，同比增長達到45.7%。其旗下的萬達院線擴張營收情況也相當可觀。數(shù)據(jù)顯示，萬達院線2015年收入80億元，同比增長49.9%，其中票房63億元，同比增長49.6%；線上票房收入突破40億元，同比增長超過240%。
更亮眼的數(shù)據(jù)來自于萬達金融集團。這家成立不過半年的金融公司收入達到208.9億元，完成了年度計劃的697%。此前萬達透露將完成多起銀行、證券、保險公司并購。目前，萬達持有百年人壽11.55%，成為后者最大單一股東。
隨著上述業(yè)務(wù)的收入比重增加， 它們將逐漸取代地產(chǎn)銷售在整個集團中的更多比重，而萬達的轉(zhuǎn)型，將隨之成功。
“到2016年，萬達服務(wù)業(yè)將會首次超過房地產(chǎn)。從嚴格意義上講，明年萬達就不再是房地產(chǎn)企業(yè)。”在去年的萬達半年內(nèi)部會議上，王健林表示。
與此同時，萬達將“服務(wù)業(yè)收入和凈利潤占比超過65%”的目標提前至2018年完成。
為此，萬達在全球范圍內(nèi)進行了多項并購，以實現(xiàn)其目標。以萬達院線為例，萬達院線近年來在國內(nèi)外啟動了多起并購，其中包括美國第二大影院AMC和澳洲第二大院線Hoyts。
萬達從去年以并購切入布局體育領(lǐng)域。年初，萬達以4500萬歐元收購足球俱樂部馬德里競技隊20%股份；2月牽頭并購全球著名體育媒體制作及轉(zhuǎn)播公司盈方體育傳媒集團100%的股權(quán)；緊隨其后收購美國世界鐵人公司（WTC）。
王健林認為，中國的體育產(chǎn)業(yè)還處于“嬰兒期”，隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，接下來體育產(chǎn)業(yè)也將會有跨越式的發(fā)展。他同時寄望于通過體育產(chǎn)業(yè)把旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)做得更大。
實際上，作為萬達文化旗下布局了多年的項目，萬達文化旅游城目前在全中國已有10個項目，其中3個已經(jīng)開業(yè)，分別是長白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)和西雙版納度假區(qū)。王健林對于旅游產(chǎn)業(yè)頗具野心，他曾公開表示，2020年萬達將被打造成為全世界規(guī)模最大的旅游公司。
此外，萬達對于金融板塊布局十分明確，就是要打造互聯(lián)網(wǎng)＋金融的模式。2014年12月，萬達以3.15億美元收購快錢68.7%的股權(quán)，獲得了自己獨立的支付系統(tǒng)，去年5月，萬達金融+快錢開始C端布局，推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融“寶寶”類理財產(chǎn)品“快利來”，6月份其與快錢共同推出了一款商業(yè)地產(chǎn)眾籌、互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”，這使得萬達金融收入飆升697%。
萬達內(nèi)部人士透露，萬達今年將提出新的三大產(chǎn)業(yè)計劃。業(yè)內(nèi)預(yù)計將是文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個產(chǎn)業(yè)。
按照王健林的設(shè)想，到2020年萬達的資產(chǎn)將超過2000億美元，市值超過2000億美元，收入超過1000億美元，凈利潤超過100億美元。屆時，萬達將可能成為第一家市值超萬億的具有房地產(chǎn)基因的公司。
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