2016年元月4日，第一個(gè)交易日，股市暴跌，觸發(fā)熔斷機(jī)制，上證跌近7%，深指跌超8%?？芍^當(dāng)頭棒喝！原因很多，比如注冊(cè)制臨近、1月解禁高峰、人民幣貶值等。

2015年6月下旬，筆者曾預(yù)測(cè)5178是年內(nèi)高點(diǎn)，且很可能也是本輪牛市的高點(diǎn)。2016年開市即暴跌，似乎進(jìn)一步預(yù)示著，2016年也不可能重新突破5178點(diǎn)。

從經(jīng)濟(jì)面分析，經(jīng)歷了2011年至2015年的經(jīng)濟(jì)增速的持續(xù)下滑之后，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能低位企穩(wěn)。一方面，2015年貨幣寬松滯后一年多，才能傳遞至實(shí)體經(jīng)濟(jì)；另一方面，2020年要完成GDP翻番的目標(biāo)，必須保證十三五期間GDP增速保持在6.5%以上，2015年前三季度為6.9%，國(guó)家政策必須為2016年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)護(hù)航。

經(jīng)濟(jì)面企穩(wěn)是大概率事件，這對(duì)股市的影響屬中性略偏好。但是，我們必須清醒的認(rèn)識(shí)到，企穩(wěn)并不代表立即會(huì)反彈。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的五大殲滅戰(zhàn)，長(zhǎng)期利好經(jīng)濟(jì)，但短期利空部分行業(yè)和企業(yè)，產(chǎn)能過剩行業(yè)和僵尸企業(yè)，面臨生與死的考驗(yàn)。一批企業(yè)破產(chǎn)和倒閉，基本成為定局。這對(duì)股市構(gòu)成一定利空。

從貨幣面分析，2016年我國(guó)仍將繼續(xù)保持貨幣寬松性，這將有利于股市。但是，我們必須考慮到三點(diǎn)：一是2015年貨幣經(jīng)歷了大幅度放松，上半年股市已經(jīng)受此利好而大漲過了，2016寬松進(jìn)程將出現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)，這對(duì)于已經(jīng)大跌后的股市，所起刺激作用有限；二是2016年美聯(lián)儲(chǔ)還將繼續(xù)加息，間接小幅的利空中國(guó)股市；三是近日人民幣重新開始貶值，資金繼續(xù)流出國(guó)內(nèi)，利空股市。

經(jīng)濟(jì)面是基本面，貨幣面是核心因素，這二者并不支持2016年中國(guó)股市走牛，或者說重上5000點(diǎn)。另外，2015上半年的杠桿牛已死，改革牛也現(xiàn)疲態(tài)。因此，開年暴跌，傳遞出2016年股市“基本沒戲”，或者說“無牛市”的人信號(hào)。

那么，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？這一熱點(diǎn)話題，曾經(jīng)貫穿整個(gè)2015年，從年初關(guān)于“賣房炒股”的討論，到年中股災(zāi)促使房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)心。接下來，簡(jiǎn)要分析一下年初股市暴跌與全年沒戲，對(duì)于樓市的影響。

股市和樓市的關(guān)系，有兩個(gè)特征：第一，整體來看二者“同向，不同步”，每一輪上漲或下跌，二者基本同向運(yùn)行，但次序不同，一般股市先變向，樓市后變向。

比如，2014年7月股市走牛，一線城市樓市10月也復(fù)蘇，2015年5月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)翻紅。2015年6月股市見頂下跌，意味著新一輪熊市的開始。但樓市的降溫，會(huì)明顯滯后于股市。比如，2009年8月股市見頂，而樓市直至2011年才降溫。本輪，預(yù)計(jì)2016年下半年或2017年上半年，樓市也會(huì)降溫。

第二個(gè)特征，二者的關(guān)系在不同階段存差異。不妨拿本輪周期來看，第一個(gè)階段，股市走牛上半段。2014年7月至2105年一季度，貨幣剛開始放松，股市先漲，房?jī)r(jià)未漲，部分人將打算買房的錢投進(jìn)了股市，等于說分流了部分樓市需求。

第二個(gè)階段，牛市后半段。2015年二季度，股市急速升溫，股民情緒高漲，股市沖頂。此時(shí)，貨幣加速寬松，房地產(chǎn)政策利好頻出，樓市復(fù)蘇，房?jī)r(jià)也開始上漲。此時(shí)情況復(fù)雜，有些先知先覺的股民賣股，拿出部分或全部資金買房，這在二季度的深圳和上海表現(xiàn)明顯；但也有小鮮肉、后知后覺的大媽，賣房炒股。因此，此時(shí)股市樓市一起上行，只是股市遠(yuǎn)強(qiáng)于樓市。

第三個(gè)階段：股市見頂，持續(xù)下跌。此時(shí)，越來越多的人離開股市，其中部分資金轉(zhuǎn)入樓市。但也有原打算購(gòu)房的人，把錢投入股市，此時(shí)被套后就出現(xiàn)普通股民的“通病”：越跌越不賣，于是導(dǎo)致部分人的購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)泡湯。這兩股力量，前者略大于后者。

另外，還有一個(gè)因素。股市走熊之后，股市賺錢效應(yīng)沒了，此時(shí)如果貨幣繼續(xù)寬松，流動(dòng)性充裕，則資金必須尋找新的投資領(lǐng)域，而此時(shí)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，于是樓市就成為接納部分閑置資金的地方。這種純屬投資需求的資金，如果在個(gè)別城市集中釋放，則會(huì)短期內(nèi)大幅推高房?jī)r(jià)。

2015年的深圳，就是個(gè)案例。2010年之后，由于不斷升級(jí)的房地產(chǎn)調(diào)控，投資投機(jī)性購(gòu)房需求大幅減少，在限購(gòu)嚴(yán)格的一線城市，投資需求一般不超過一成。然而，隨著2016年深圳房?jī)r(jià)暴漲，投資投機(jī)性需求越來越多，來自房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為25-30%，實(shí)際近兩個(gè)月部分新開樓盤的購(gòu)房者當(dāng)中，比例已過半！其中部分屬于短炒客，為了突破限購(gòu)而采取合伙買房、借房票買房等瘋狂現(xiàn)象。據(jù)業(yè)內(nèi)人士反映，部分投資投機(jī)資金，來自全國(guó)。

2015年下半年，多次降息之后，我國(guó)實(shí)際利率大降，資金成本很低，很多資金不敢進(jìn)股市，于是其中部分就進(jìn)了樓市，深圳只是最典型者，上海、北京、南京、蘇州、東莞、燕郊、珠海皆有此現(xiàn)象。于是，在三四線城市房?jī)r(jià)低迷之際，卻出現(xiàn)了上述城市房?jī)r(jià)大漲的奇觀。雖然一線和三四線樓市分化之前也存在，但2015年下半分化程度之嚴(yán)重，史無前例！

如何判斷2016年？筆者認(rèn)為，股市開年大跌，將繼續(xù)逼迫部分資金進(jìn)入少數(shù)城市的樓市，這些熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，還將繼續(xù)上漲一段時(shí)間，預(yù)計(jì)持續(xù)到2016年年中，應(yīng)無問題。

但是，鑒于股市和樓市“同向不同步”的規(guī)律，在股市持續(xù)走熊一年或一年半之后，這種降溫的態(tài)勢(shì)也會(huì)出現(xiàn)在樓市身上。從外部環(huán)境講，股市持續(xù)走熊，一定是外部環(huán)境發(fā)生了變化，比如經(jīng)濟(jì)弱，比如貨幣收緊（或?qū)捤沙潭冗呺H遞減）（比如在美國(guó)加息之后，美股在2016年走弱的概率也會(huì)增加），貨幣變化后，也會(huì)同向影響到樓市。

從內(nèi)部影響看，股市走熊一年之后，“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”，也會(huì)影響樓市需求，這種負(fù)面影響會(huì)慢慢超過資金流向樓市的正面影響。于是，最終出現(xiàn)股市和樓市同向走弱。

當(dāng)然，影響樓市和房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素很多，上述只是從股市下跌和走熊這個(gè)角度進(jìn)行分析。2016年房地產(chǎn)政策面暖風(fēng)頻吹，是影響樓市的核心因素。在分類調(diào)控、一城一策的指導(dǎo)方針下，如果房?jī)r(jià)大漲的城市采取收緊措施，則資金會(huì)撤出這些熱點(diǎn)城市，或許在2016年下半年，個(gè)別城市如深圳，就能看到市場(chǎng)降溫。而更大的概率是：2017年熱點(diǎn)城市和全國(guó)總體，都可能出現(xiàn)降溫。最終，與股市同向。