[摘要]中國(guó)的房?jī)r(jià)三四年一個(gè)小周期,10年一個(gè)大周期。而往往在小周期中會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。2016年,一線城市房?jī)r(jià)或延續(xù)2015年的上行趨勢(shì),平穩(wěn)上漲。而二三四線城市整體房?jī)r(jià)或出現(xiàn)穩(wěn)中下降。從10年長(zhǎng)周期來看,中國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中上行,但各城市間分化現(xiàn)象依然存在。

中國(guó)的房?jī)r(jià)三四年一個(gè)小周期，10年一個(gè)大周期。而往往在小周期中會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。2016年，一線城市房?jī)r(jià)或延續(xù)2015年的上行趨勢(shì)，平穩(wěn)上漲。而二三四線城市整體房?jī)r(jià)或出現(xiàn)穩(wěn)中下降。從10年長(zhǎng)周期來看，中國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中上行，但各城市間分化現(xiàn)象依然存在。

全國(guó)城市房?jī)r(jià)分化表現(xiàn)在：一線及熱點(diǎn)二三線城市具上漲動(dòng)力，部分三四線城市存下跌預(yù)期。

一線與熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)將上行

一線城市的房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)已成為行業(yè)共識(shí)。人口基數(shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。而一線城市受土地價(jià)格不斷上漲的影響，未來豪宅化趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。

此外，在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房?jī)r(jià)趨勢(shì)中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過100萬的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來上漲空間。

從供需比來看，同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示，供需比偏低的城市中，上海2014年常住人口達(dá)到了2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)。由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，而且2014年其城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)到了47710元，在國(guó)內(nèi)位于前列，這些都會(huì)對(duì)其未來的潛在需求構(gòu)成有效支撐。

而在個(gè)別重點(diǎn)二線城市，也出現(xiàn)了較好的趨勢(shì)。以天津市為例，尤其是濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，是京津冀地區(qū)中的重要一極，而且其人口規(guī)模龐大，但天津的住宅供給量和庫(kù)存量也較大，故其供需比較為均衡。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的分析，一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，人口聚集力較強(qiáng)，住宅價(jià)格存上漲動(dòng)力。此外，今年入市的高價(jià)住宅用地均集中于一線城市，將帶來新建住宅產(chǎn)品向中高端發(fā)展，從而推動(dòng)未來住宅價(jià)格的提升。

一線城市以北京為例，潤(rùn)澤墅郡銷售總監(jiān)吳優(yōu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，2016年北京的樓市應(yīng)該還會(huì)好一段時(shí)間，因?yàn)閺?010年限購(gòu)到2016年會(huì)釋放一批購(gòu)房客戶，在2016年應(yīng)該還會(huì)延續(xù)剛需的旺盛，但是高端房產(chǎn)會(huì)有些遇冷，因?yàn)楦叨丝蛻舯幌倪^多了。整體來說北京的樓市應(yīng)該在2016年相對(duì)穩(wěn)定，而高端市場(chǎng)會(huì)淡一些。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，對(duì)于北上廣深四大一線城市來說，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。 部分二線城市，如福州、合肥、石家莊供需比也在1.1以下，像合肥和石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。供需比低的城市，未來房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。

二三線城市房?jī)r(jià)將

整體下行

盡管個(gè)別二三線城市依據(jù)自身的各種優(yōu)勢(shì)條件，房?jī)r(jià)趨勢(shì)存在上漲動(dòng)力，但從整體二三線城市的趨勢(shì)來看，仍有多數(shù)城市并不樂觀。城市分化現(xiàn)象明顯。

以二線城市為例，相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，除武漢、南京等熱點(diǎn)城市外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫(kù)存正在逐步得到去化，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫(kù)存去化壓力較大，房?jī)r(jià)存下行壓力。三線城市除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期，部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致庫(kù)存高企，部分城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展較慢或不及周邊城市，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，排名位于中上游，經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。比較重要的二線城市中，武漢、蘇州和重慶，供需比排名位于中游，主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。東北城市和部分西北城市，供需比偏高，城市投資價(jià)值較低。東北的城市哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽、大連，由于人口外流以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不佳，需求減少，加之沈陽、長(zhǎng)春等城市庫(kù)存較高，所以供需比普遍偏高；青島、呼和浩特等城市由于庫(kù)存高企，目前主要處于去庫(kù)存狀態(tài)。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)分析，2016年，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或面臨庫(kù)存去化壓力，或受制于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，房?jī)r(jià)將面臨下跌預(yù)期。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究部研究室主任劉勇對(duì)于未來5年房?jī)r(jià)趨勢(shì)，判斷認(rèn)為，焦點(diǎn)不在一線城市，一線城市漲得再高都沒問題，就算交房地產(chǎn)稅也只是抑制一下房?jī)r(jià)。中國(guó)房地產(chǎn)的本質(zhì)問題還是在二三線城市，這些城市需要就地城鎮(zhèn)化，把配套發(fā)展起來。而一線城市就是要疏散功能到周邊小城市。

潤(rùn)澤墅郡銷售總監(jiān)吳優(yōu)認(rèn)為，二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)是平穩(wěn)之后緩步下降，三四線城市下跌。盡管政府出臺(tái)了一系列的刺激性政策，但不管政策怎么出，從實(shí)地來看，部分二線城市房子已經(jīng)過剩，超過了市場(chǎng)需求。

“以前房子過剩，大家還會(huì)買是為了升值，而不是為了自住。但是現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的走向，很難有投資需求，如果沒有投資價(jià)值情況下，需求和供應(yīng)之間的比例被破壞，原來這個(gè)比例是正常的，因?yàn)樵瓉黹_發(fā)商生產(chǎn)的房子，由投資客戶和自住客戶兩種需求加在一起來消化，但是現(xiàn)在投資需求被限制，供需關(guān)系就是供過于求。”吳優(yōu)表示，最主要一點(diǎn)是國(guó)家掐斷了大家之前對(duì)房產(chǎn)投資的想法。

“房?jī)r(jià)趨勢(shì)，現(xiàn)在看，走勢(shì)有升有降，總體上只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)，老百姓的收入保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)狀態(tài)下，房?jī)r(jià)也會(huì)隨著物價(jià)指數(shù)上漲而變化，收入的增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任委員顧云昌分析，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來10年20年，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升是大概率的事件。這個(gè)過程中，有波動(dòng)，難免有時(shí)上漲快一些，有時(shí)上漲慢一些，甚至有時(shí)還會(huì)有下降。

吳優(yōu)認(rèn)為，從未來5年的趨勢(shì)看，其實(shí)供需關(guān)系才最重要的，北京上海這種一線城市房?jī)r(jià)還是上漲，但是很多二線城市就難以頂住，三四線城市再怎么出政策，效果都微乎其微。除非政府在政策上有一個(gè)導(dǎo)向，讓大家重新相信房地產(chǎn)還是可以投資的，不然大勢(shì)上仍會(huì)下行。