過(guò)去三年，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀點(diǎn)不外乎以下幾句話：

房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)出問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定出問(wèn)題。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們被房地產(chǎn)綁架了，沒(méi)有房地產(chǎn)就沒(méi)有新中國(guó)。

2013年美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始退出量化寬松貨幣政策之時(shí)，在《南方都市報(bào)》我的專欄發(fā)表的《美國(guó)退出量寬政策將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)致命一擊》一文中，我提出，中國(guó)房地產(chǎn)政策要盡早從過(guò)去的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲轉(zhuǎn)到防止房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)年，中國(guó)的房地產(chǎn)可謂風(fēng)光無(wú)限，銷量和價(jià)格都創(chuàng)下了歷史新高，到了年底，市場(chǎng)上幾乎沒(méi)有了空頭。所以，我的文章遭到了很多人的質(zhì)疑。

2014年3月，以杭州房?jī)r(jià)下降為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了真正的調(diào)整，房地產(chǎn)投資從2014年1月的19.3%暴跌至今年11月的1.3%。之前在微博上公開(kāi)和我約賭局的一個(gè)房地產(chǎn)界的小混混一直假裝好像沒(méi)有這事，他一直喊著房?jī)r(jià)還會(huì)漲很多年。不提這個(gè)混混名字，是為了不給他做廣告。

房地產(chǎn)調(diào)整之后，很多專家當(dāng)時(shí)判斷，政府這次不會(huì)救市，我堅(jiān)定地認(rèn)為，政府一定會(huì)救市。100%會(huì)救，1000%會(huì)救，因?yàn)槲艺J(rèn)為，政府對(duì)房地產(chǎn)的愛(ài)是真愛(ài)。“如果這個(gè)世界上只有一種愛(ài)是真愛(ài)，那一定是中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)的愛(ài)！”如果你現(xiàn)在還不知道我說(shuō)的這句名言，那你就太奧特曼了。

2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響了中央政府救市的第一槍。10月1日，我在博客發(fā)了長(zhǎng)文《不是每一朵野百合都有春天》，指出，盡管中央政府一定會(huì)強(qiáng)力救市，但由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，80%以上的城市住房已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，這些城市的房?jī)r(jià)將會(huì)深度調(diào)整，很有可能再也救不起來(lái)了。由此指出未來(lái)房地產(chǎn)投資的三個(gè)“20%”：五年后只有20%的開(kāi)發(fā)商能活下來(lái)，80%的會(huì)死掉；只有20%的城市的房地產(chǎn)有投資價(jià)值；只有20%的樓盤(pán)值得買。文中明確指出：“一線城市、重點(diǎn)城市、人口未來(lái)流入的城市群，需求依然存在，庫(kù)存不是問(wèn)題。一旦政策喪心病狂地救市，你就必須喪心病狂地出手買房。”今年以來(lái)，統(tǒng)計(jì)局顯示的房地產(chǎn)銷售和價(jià)格的回暖就是因?yàn)檫@“三類城市”在政策助力下的反彈。沒(méi)聽(tīng)我的話買房子的，現(xiàn)在是不是后悔得想找一堆棉花碰死？

說(shuō)這么多的意思，可謂司馬昭之心，無(wú)非是顯擺，在房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)走勢(shì)上，我的判斷還是比較靠譜的?？偙饶切┖傲硕嗄攴?jī)r(jià)要跌一半的死空頭靠譜吧？也比那些喊著“現(xiàn)在不買房，就得30年后了”的死多頭的話有技術(shù)含量吧。

好了，如果承認(rèn)以上論斷，就繼續(xù)閱讀。否則，現(xiàn)在你就可以離開(kāi)去玩了，因?yàn)槟愕狞c(diǎn)擊任務(wù)已經(jīng)完成。

回到主題，2016年，房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)大漲？哪些城市的房?jī)r(jià)會(huì)大漲？

先說(shuō)2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)大氣候。受制于周期調(diào)整沒(méi)有終結(jié)和房地產(chǎn)投資的低迷，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體溫度仍然屬于寒冬，而房地產(chǎn)是否穩(wěn)定將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的勝負(fù)手?；诖?，房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策力度將超乎想象，在幫助農(nóng)民工買房的同時(shí)，政策“組合拳”還將包括首付回到20%，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅的完全減免、政府回購(gòu)、公積金擴(kuò)容以及更大力度的財(cái)政補(bǔ)貼等。也就是，橫下一條心，一定要去庫(kù)存。另外，2016年貨幣政策將會(huì)出現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率、利率、匯率“三率”齊降的罕見(jiàn)組合，明年的負(fù)利率是大概率，人民幣貶值是大概率。告訴各位一個(gè)常識(shí)：在負(fù)利率的情況下，我很少見(jiàn)到大城市的房?jī)r(jià)有下跌的。

但同時(shí)，房地產(chǎn)的基本面仍然是房?jī)r(jià)高企，庫(kù)存高企。這也意味著，不管明年的政策力度有多大(把房子直接送給農(nóng)民這種極端情況除外)，一些三四線城市的庫(kù)存是不可能消化完畢的，價(jià)格也是不可能大漲的。但“統(tǒng)一吃藥”的結(jié)果，就會(huì)激發(fā)一二線以及一些熱點(diǎn)城市的做多熱情，推動(dòng)這些城市房?jī)r(jià)的上漲，甚至大漲。我說(shuō)過(guò)很多次：中國(guó)未來(lái)的城鎮(zhèn)化，一定是以大城市為中心的城市群，未來(lái)60%的城市人口都將集中在這些城市群里，而不是回到小城市。

基于此，結(jié)論就很簡(jiǎn)單了：

第一上漲梯隊(duì)

蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房?jī)r(jià)，明年大漲的概率極大(問(wèn)原因，私聊。特別是有人肯定問(wèn)，蘭州為什么是第一梯隊(duì))。

第二上漲梯隊(duì)

北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因?yàn)槊髂暌獓?yán)控人口，市政府要搬遷到通州，四環(huán)以內(nèi)的人口明確要求下降；深圳2015年漲得太瘋；廣州因?yàn)橹苓叧鞘腥旱男纬?，總體供應(yīng)充足，大漲的條件不具備。

第三上漲梯隊(duì)

關(guān)注國(guó)家級(jí)城市圈，中心城市周邊經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)的中等城市。

好了，就劇透這么多，我已經(jīng)夠拼了，壓箱底的東西都拿出來(lái)了。

作者：馬光遠(yuǎn)