隨著28日最后一宗地以12.6億元成交，北京全年的土地成交以2032.1億元收官。在房地產(chǎn)市場分化的背景下，房企回歸一線城市，激烈的競爭使得今年的北京地價攀上新臺階。業(yè)內(nèi)人士認為，高企的地價將在未來一段時間里傳導(dǎo)至房價，對未來的房價產(chǎn)生一定程度的影響。
成交量創(chuàng)新低收入創(chuàng)新高
28日成交的順義區(qū)仁和鎮(zhèn)05-02-15-1地塊R2二類居住用地、05-02-17地塊A33基礎(chǔ)教育用地限價商品住房項目是2015年土地市場的收官之作。這塊地在業(yè)內(nèi)人士看來，位置不算好，且居住部分全部是限價房，但依然吸引了5家競標(biāo)主體參與角逐，最終，經(jīng)過67輪爭奪，以12.6億成交。根據(jù)招標(biāo)文件，該宗地建筑規(guī)模為134689平方米。其中，居住用途建筑規(guī)模全部用于建設(shè)“限價商品住房”，銷售限價為13000元/平方米。
至此，北京土地市場順利收官，全年土地收入高達2032.1億元，同比增加115億元，繼去年之后再創(chuàng)歷史新高。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年北京土地市場共有109宗土地實現(xiàn)出讓，相比去年減少32宗。建設(shè)用地面積合計706.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%，這一土地成交量也創(chuàng)下了近八年的新低。
數(shù)據(jù)顯示，雖然11月住宅用地曾出現(xiàn)15宗的集中爆發(fā)式成交，但也難以挽救全年頹勢，2015年住宅性質(zhì)用地共成交50宗，成交宗數(shù)創(chuàng)造近3年的新低。而另外兩類商業(yè)以及工業(yè)用地分別實現(xiàn)成交31宗、27宗，還有1宗特殊地塊用于棚戶區(qū)改造。這其中工業(yè)用地的成交減少尤為明顯，在2012以及2013年這類性質(zhì)用地出讓宗數(shù)分別多達96宗、80宗。
土地供應(yīng)的減少是成交量創(chuàng)新低的根本原因。亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，經(jīng)過20年左右的高速發(fā)展，北京城區(qū)土地逐漸消化殆盡，部分近郊區(qū)域也已呈現(xiàn)出飽和趨勢，剩余部分土地則多存在位置較遠或整理難度較高等問題，因此北京土地供應(yīng)漸漸出現(xiàn)“難以為繼”的現(xiàn)象，尤其是住宅用地。
逾半數(shù)宅地地價超3萬
房企的爭搶在一定程度上推高了地價。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，2015年成交的50宗宅地當(dāng)中，實際樓面價低于10000元/平方米的僅9宗，實際樓面價10000-30000元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過30000元/平方米的則多達26宗，占比高達52%。而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。今年樓面單價最高的地塊為豐臺樊家村地塊，樓面價高達75000元/平方米。
亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)也出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。
豪宅用地明年將遍地開花
“未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，對市場定價有明顯影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
記者在亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計中看到，2015年宅地實際樓面價前五的項目當(dāng)中，豐臺區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實際樓面價均比周邊項目售價高出80%甚至翻倍，預(yù)計售價更是將高于周邊項目兩到三倍。而2015年成交的50宗宅地中，僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)地塊盡數(shù)花落豐臺。
任啟鑫認為，雖然這些地塊成本及預(yù)計售價與周邊項目對比畸高之勢明顯，但是對于房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，絕對位置較好的項目更容易操作。
“2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項目高出一截，因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。雖然2016年遍地豪宅‘看上去很美’，但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。”任啟鑫表示。
2015年樓市
在土地市場成交額創(chuàng)新高的同時，房屋成交也同比上升。來自亞豪和中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至12月27日，新房成交同比增加23%，二手房成交上漲了超過八成。受豪宅密集成交影響，新房成交價格攀上高峰，北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這是自2011年樓市價格探底后，連續(xù)第3年創(chuàng)造歷史新高。
新房成交再次低于10萬套
亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年(截至12月27日，下同)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共實現(xiàn)成交75142套，成交面積833.53萬平方米，同比分別增加23%、27%。雖然同比有所上升，但是從歷年成交走勢來看，北京商品住宅成交已經(jīng)連續(xù)兩年維持在10萬套以內(nèi)的低位水平。
另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至12月27日，北京二手房簽約套數(shù)已經(jīng)達到了192251套，相比2014年全年的104772套上漲超過八成，預(yù)計全年簽約將在19.5萬套左右，接近2010年的196587套，也低于2009年的266854套，處于歷史第三的位置。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，受到土地市場的引導(dǎo)，北京住宅市場豪宅化趨勢已十分明顯，價格走高將對純商品住宅市場需求形成最直接的打壓。另外，在控制人口規(guī)模的政策背景下，近年北京土地供應(yīng)也呈現(xiàn)下降趨勢，供地中配建的保障性質(zhì)住房及養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施用地也有所上升，使得純商品住宅用地大幅萎縮。2014、2015兩年成交住宅用地中純商品住宅用地僅在500萬平方米上下。顯見，未來純商品住宅將面臨嚴峻的供應(yīng)形勢，這將使得住宅成交難以“翻盤”。
豪宅爆發(fā)拉高成交均價
自2014年開始，北京純商品住宅市場量價開始出現(xiàn)分化，成交量萎靡不振，而成交均價則一路走高。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交均價為29564元/平方米，相比去年上漲13%，這也是自2011年樓市價格探底之后，連續(xù)第3年出現(xiàn)上漲。
“這一方面是受到市場供應(yīng)不足的影響，整體市場項目價格普遍開始攀升;另一方面則是受到市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，在市場快速豪宅化的過程當(dāng)中整體均價水平也被快速拉升。”郭毅說。
亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，2015年單價30000元-60000元/平方米的中端產(chǎn)品成交占比高達27%，相比去年上升9個百分點;而單價60000元/平方米以上的高端住宅產(chǎn)品實現(xiàn)成交2157套，同比增長74%。中低端產(chǎn)品所占比重明顯下滑，而中高端所占比重則不斷上升。
上述機構(gòu)的統(tǒng)計還顯示，2015年北京實現(xiàn)成交的“10萬+”頂級豪宅項目多達21個，比2014年增加6個，比2013年增加了14個，頂級豪宅隊伍在2015年進一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價格為20.3萬元/平方米，2014年為14萬元/平方米，2013年則為14.8萬元/平方米，北京頂豪成交價格的天花板也得以摸高。從2015年土地市場特征來看，預(yù)計未來高端市場所占份額還將快速增大，而“10萬+”豪宅陣營也將繼續(xù)擴大。
郭毅表示，由于土地成本的節(jié)節(jié)攀升，以及保障房配建對于住宅面積的“蠶食”，使得大量新項目不得不提升價格進入高端住宅行列，而高價地扎堆的現(xiàn)象也使得高端豪宅片區(qū)不斷增多，并逐漸呈現(xiàn)出全城化的趨勢。在這一變化過程中，高端住宅市場直接連跨數(shù)級，逐漸進入“10萬+”頂級豪宅主導(dǎo)的局面。
“2016年北京樓市將呈現(xiàn)出三元分化局面，中低收入階層依靠自住房解決基本居住需求，高收入階層憑借經(jīng)濟實力購買市場化的高品質(zhì)房產(chǎn)升級住房，中間階層及尚未獲得購房資格的客群將被分流至商住公寓市場。”郭毅稱。
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