近日，一組數(shù)據(jù)格外引人關注：截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產(chǎn)庫存形勢嚴峻。在前不久召開的中央經(jīng)濟工作會議上，“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務之一，并開出了戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等“藥方”。
釋放合理消費需求
住有所居，是一個家庭享受城市文明的基礎；建有所售，是一方樓市健康發(fā)展的指針。在化解房地產(chǎn)庫存的征程上，足夠龐大且合理的自住型消費需求顯然必不可少。
事實上，進一步釋放住房需求的號角已經(jīng)吹響。前不久，國家發(fā)改委主任徐紹史表示，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。他強調(diào)，地方特別是三四線城市的商品房庫存壓力還比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。
不過，也有業(yè)內(nèi)人士坦承，在推進農(nóng)民工市民化、尤其是鼓勵新生代農(nóng)民工進城買房的過程中，除了要考慮就業(yè)、公共服務、文化生活、社會保障等問題外，如何統(tǒng)籌好農(nóng)民工市民化規(guī)模，處置好農(nóng)民工原有的土地及宅基地，亦將是不得不面對的難題。
北京科技大學管理學院經(jīng)濟貿(mào)易系教授何維達在接受本報記者采訪時表示，引導農(nóng)民工進城買房是增加房地產(chǎn)消費的一個選擇，但也要相應地考慮到農(nóng)民工自身的購買力。
“目前我國樓市供大于求的情況其實主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務員的‘兩限房’和經(jīng)濟適用房也向農(nóng)民工群體開放，同時著力提高農(nóng)民的收入，則將非常有助于其購房需求的釋放。”何維達說。
房企要在供給側(cè)做調(diào)整
中央經(jīng)濟工作會議明確表示，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。與此同時，還要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
“在去庫存的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也應該在供給側(cè)做一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，認真做好市場調(diào)研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分別有多少，然后進行精準供應，而不是盲目大建‘奢華樓盤’或‘概念樓盤’。”何維達強調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城鎮(zhèn)化步入中后期以及人口老齡化的到來，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時代”已經(jīng)過去，供需已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，但仍有不少開發(fā)商認為房地產(chǎn)永遠是國家經(jīng)濟的支柱，進而想盡辦法囤地、加杠桿，采用各種方式融資以求“撐”過寒冬。對于這些房企來說，首先要做的是轉(zhuǎn)變觀念，看清房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢，及時順應百姓需求做出真正的調(diào)整。
“吸引力落差”不容忽視
一邊是北上廣深等一線城市人口壓力突出，房價屢屢攀升；另一邊則是不少三四線城市“房比人多”，供求嚴重失衡。在去庫存這個大命題之下，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度和社會治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽視。
不久前召開的中央城市工作會議就提出，政府要創(chuàng)新城市治理方式，特別是要注意加強城市精細化管理。要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。而這，無疑是促進各地城市治理與社會公平的一聲“發(fā)令槍”。
何維達教授進一步指出，化解房地產(chǎn)庫存還應注意三個方面的制度性問題：一是要做好衛(wèi)星城和城市帶規(guī)劃，借鑒紐約、東京等地經(jīng)驗，在規(guī)劃上充分重視一線城市周邊地區(qū)的吸引力建設；二是進行戶籍制度改革，將“戶口”這一制約因素取消，從而有利于人們形成買房或長期租房的預期和需求；三是把房地產(chǎn)稅等改革方向與樓市去庫存有機結(jié)合起來，在充分權(quán)衡“去庫存”、“穩(wěn)增長”、“拓稅源”等因素的基礎上，緩步推行房產(chǎn)稅征收。
本報記者 王俊嶺
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