2015年，中國房地產(chǎn)業(yè)在“冷暖交織”中繼續(xù)探索、轉(zhuǎn)型。

政策密集出臺，改善性需求大量釋放，一線及重點二線城市樓市成交快速回暖，三四線城市仍然深陷高庫存泥潭。中央定調(diào)去庫存，甚至“喊話”開發(fā)商降價。

房企變陣，險資入侵“地產(chǎn)一哥”萬科，恒大逆勢擴張，有望跨入2000億俱樂部;行業(yè)蝶變不斷，聯(lián)合辦公、定制戶型、個性化公寓……新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。

明年，中國房地產(chǎn)將走向何處?

【政策篇】政策組合拳一波又一波

330新政、5次降準降息、二套房、公積金新政、新版930……2015年，從中央到地方，救市政策一波一波，呈現(xiàn)出密集、立體化、全方位、組合使用的特點。

3月30日，中央發(fā)布房地產(chǎn)“新政”，開啟今年政策密集出臺救市的路徑。二套房首付比例的調(diào)整，帶來的最大利好在于改善型需求置業(yè)的門檻得到大幅降低。門檻的降低，帶來改善型購房需求的積極釋放，市場需求量加大，供不應求，房價也將因此上漲。公積金首付降至二成，購房者尤其是改善置業(yè)者的購房成本將大大降低，這大大刺激市場消化庫存。

市場，尤其是一線城市和重點二線城市的樓市，幾乎是立竿見影，成交馬上升溫，并在第二季度達到高峰。

今年以來，貨幣流動性持續(xù)釋放，5次降息4次降準，是金融政策利好樓市的最為直接的表現(xiàn)。

除此之外，公積金“大修”、外資購房松綁、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，直到新版930，刺激政策達到高潮。

某研究院分析認為，在中央提出化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的背景下，未來政策仍將鼓勵住房需求，繼續(xù)放松貨幣信貸及財稅政策，房貸利息抵個稅將是大概率事件;同時也將加快落實戶籍改革促進住房消費，鼓勵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等發(fā)展。同時，房地產(chǎn)供應端調(diào)節(jié)力度將加大，完善保障性住房分配貨幣化制度，加大對企業(yè)投資方面的政策支持，繼續(xù)緩解企業(yè)融資壓力。（胡易）

房地產(chǎn)定調(diào)去庫存 中央喊話開發(fā)商“降價”

11月10日上午，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領導小組組長習近平在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上強調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。這是習近平十八大以來首次提到房地產(chǎn)行業(yè)，并為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)。

12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年中國經(jīng)濟工作五大任務之一，并為此開出戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等五味“藥方”。其中，鼓勵房企順應市場規(guī)律適當降價，頗受輿論關注。20多年來，這是該會議首次直接“喊話”鼓勵開發(fā)商降價。

但多位業(yè)內(nèi)人士公開表示，地方土地財政“痼疾”下高企的地價、上升的人力成本等已將開發(fā)商利潤攤薄，而降價可能帶來的“房鬧”、購房者觀望加劇等負面作用，也會削弱開發(fā)商降價積極性。

庫存過高的四線、五線城市，在人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化的背景下，仍需經(jīng)歷一個較長的庫存去化周期，樓市供過于求的矛盾才能逐步得到緩解。（胡易）

【行業(yè)篇】房產(chǎn)中介開啟變革年 鏈家“鐵騎”橫掃南北

2015年，是房產(chǎn)中介謀變與整合的一年。而要論及行業(yè)主角，非鏈家莫屬。

6月30日，北京，鏈家地產(chǎn)正式宣布更名為“鏈家”，宣布加速房產(chǎn)O2O進程。

鏈家2001年成立于北京，隨后在北京二手房中介市場占據(jù)第一把交椅。今年開始，鏈家開始密集并購，從北方大本營向南、向西延展，完成區(qū)域布局。今年2月9日，鏈家宣布與成都伊誠地產(chǎn)合并，布局西南市場;3月1日，宣布與上海中介行業(yè)排名第二的德祐正式宣布合并，成為中國最大的房產(chǎn)中介企業(yè);3月18日，鏈家又與中聯(lián)地產(chǎn)通過“股權置換”正式合并，進入深圳市場……

今年5月18日，鏈家宣布與新房代理機構(gòu)高策合并，正式進入一手房代理服務領域。

根據(jù)鏈家提供給本報的數(shù)據(jù)，截至今年年中時，鏈家已覆蓋全國17個城市和地區(qū)，設有3500多家門店，業(yè)務區(qū)域包括環(huán)渤海經(jīng)濟圈、長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈和長江經(jīng)濟帶，業(yè)務覆蓋租賃、新房、二手房、資產(chǎn)管理、海外房產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)平臺、金融、理財、后房產(chǎn)市場等領域。

其他分食蛋糕的“攪局者”也來勢洶洶。一些依托互聯(lián)網(wǎng)的新型房產(chǎn)中介猛打“低傭金”牌，在大規(guī)模融資后高薪挖角，大批吸納業(yè)內(nèi)精干經(jīng)紀人，希望擴大用戶規(guī)模。由此，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了三種模式并存的局面，即以線上平臺為主、線上線下結(jié)合以及倚重線下門店的傳統(tǒng)型房產(chǎn)中介。不僅如此，平臺之間的并購也頻繁發(fā)生。3月2日，58同城宣布并購總部位于上海的房地產(chǎn)租售服務平臺安居客集團，交易金額達2.67億美元。隨后的3月11日，世聯(lián)行投資4.2億元人民幣，收購深圳Q房網(wǎng)15%的股權。

有人說，是2014年以來的房地產(chǎn)“淡市”，倒逼房地產(chǎn)中介行業(yè)在今年出現(xiàn)深刻變革。而關于未來哪種中介模式將贏取未來，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究部總監(jiān)張宏偉認為，有了互聯(lián)網(wǎng)的概念，借助這個平臺去包裝，有利于企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)，但互聯(lián)網(wǎng)公司與中介的合作最后能不能實現(xiàn)盈利，傳統(tǒng)中介會否完全消失，還很難說。（蔡胤）

【行業(yè)篇】房企與互聯(lián)網(wǎng)公司跨界“聯(lián)姻”

“我們希望通過和小米的合作進行項目試點，讓意向客戶體驗智能家居理念并搜集客戶的反饋不斷優(yōu)化產(chǎn)品，實現(xiàn)未來的大范圍落地，將智能家居融入精裝住宅設計，從開發(fā)階段考慮配置智能家居系統(tǒng)。”今年5月，正榮集團蘇州置業(yè)公司總經(jīng)理鄒波曾向《第一財經(jīng)日報》記者表示。

今年以來房地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界“聯(lián)姻”越來越多，BAT、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司都通過不同的方式進入了房地產(chǎn)領域。

今年11月，微信支付也選擇進入了房地產(chǎn)領域正榮是微信支付深入房地產(chǎn)行業(yè)，布局智慧社區(qū)的重要合作伙伴，率先推出全國首個微信定制社區(qū)。“我們會根據(jù)業(yè)主體驗痛點，進一步探索智慧社區(qū)的解決方案。今后，有可能在全國12個城市復制和迭代社區(qū)產(chǎn)品。”正榮集團物業(yè)公司總經(jīng)理林志偉介紹。

萬科則選擇和阿里巴巴合作，在雙十二的時候進行了一場線上賣房活動。“雙十二”當天，萬科將把160多套房子交給淘寶以線上競拍的方式成交，部分房源的起拍價是市場價的一半。杭州萬科方面介紹，這次參加“雙十二”拍賣的房源來自于旗下的20多個樓盤，市場價大多在100萬至580萬元之間，1/3的起拍價低至市場價五折，起拍價最低的一套房源為12萬元。

在賣房的前端，華燕房盟則和騰 訊街景一起開發(fā)找房系統(tǒng)。華燕房盟通過自己的APP實現(xiàn)3D看房，通過云燕安家的3D看房，用戶可以在線實現(xiàn)在房屋當中任意行走的效果，了解房屋的裝修情況、結(jié)構(gòu)和空間;通過與街景地圖合作，云燕安家可以把物業(yè)所在小區(qū)的環(huán)境、周邊的環(huán)境完全如實的再現(xiàn)給用戶。此外，其還與地圖合作，向意向用戶去推送熱銷樓盤。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者：“房企跨界合作互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有兩個目的，第一是更高效賣出自己的產(chǎn)品，第二是更好服務業(yè)主，在未來的競爭中這樣的合作聯(lián)姻還會更多。”（羅韜）

【行業(yè)篇】地產(chǎn)商擁抱互聯(lián)網(wǎng) 社區(qū)020成新寵

2015年的房地產(chǎn)行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)+成為了一個繞不開的話題。

最早挑起這個話題的，仍然是帶頭大哥萬科，此后，大凡在行業(yè)中排的上號的房地產(chǎn)企業(yè)，大多數(shù)都舉起互聯(lián)網(wǎng)大旗。從最初的互聯(lián)網(wǎng)營銷，到如今如火如荼的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)O2O，房地產(chǎn)商即便還沒能夠找到盈利點，但不可否認的是，開發(fā)商對于現(xiàn)有社區(qū)資源的重視度已經(jīng)提到前所未有的高度。

對于何為社區(qū)020，開發(fā)商們的定義大體一致，指的是移動互聯(lián)網(wǎng)和電子商務普及的時代，通過線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務“最后一公里”的配送，其核心正是以社區(qū)生活場景為中心，構(gòu)建用戶與商家、上門服務提供者之間連接的平臺。

開發(fā)商中最先進入這一領域的是花樣年。其旗下的彩生活彩之云APP上線已經(jīng)取得了不錯的收益。此后，該項目成為眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商必爭的陣地。

2015年4月20日，萬科將其V-LINK概念推向市場，其內(nèi)涵包括WeWork(創(chuàng)業(yè)社區(qū))、WeHealth(健康社區(qū))、WeLearn(成長社區(qū))、WeShare(共享社區(qū))等四大方面的建設，是一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務平臺。

碧桂園、綠城、保利、龍湖等多家上市公司跟進此項業(yè)務，計劃將物業(yè)公司分拆上市，而其噱頭除了參考花樣年旗下的彩生活之外，更吸引眼球的當屬如今炙手可熱的互聯(lián)網(wǎng)020概念。

從客觀因素看，開發(fā)商們做社區(qū)O2O有天然的優(yōu)勢，因為凡是大型房地產(chǎn)企業(yè)旗下都擁有廣大的社區(qū)資源和客戶群體，而且擁有成型的物業(yè)管理團隊，在此基礎上植入020概念十分簡便。

雖然愿景看起來不錯，但截至目前，大多數(shù)開發(fā)商仍然處于摸索和卡位階段，最終能否盈利以及如何盈利，目前仍不清晰。尤其是用戶粘性問題，恐怕是開發(fā)商的社區(qū)020在與傳統(tǒng)電商的激烈競爭下，必須面對的大考驗。（張歆晨）

【房企篇】“寶萬”之爭，險資兇猛

“寶萬之爭”無疑是2015年房地產(chǎn)行業(yè)最重頭的大戲之一，這場爭奪戰(zhàn)的結(jié)果將對中國的地產(chǎn)行業(yè)與資本市場的未來走向產(chǎn)生重要影響。

從7月開始，在不到半年的時間內(nèi)，寶能系迅速在二級市場連續(xù)舉牌萬科，一躍成為萬科的第一大股東。截至12月18日，也就是萬科停牌前的最后一個交易日，寶能系在萬科的持股比例上升至24.26%。

萬科創(chuàng)始人、董事會主席王石在12月17日公開宣布不歡迎寶能系，一場寶能系與萬科管理層爭奪萬科控制權的爭奪由此暴露在大眾面前。

企業(yè)文化的不同是萬科管理層抵制寶能系的根本原因，萬科管理層認為萬科文化、經(jīng)營風格是萬科品牌、信用的基礎，如果萬科的文化被改變，那么萬科將不再是萬科，萬科可能失去它最寶貴的東西。

目前，萬科A股、H股均處于停牌狀態(tài)，王石正在到處拜會機構(gòu)投資者，以爭取更多支持，同時尋求市場重組方案，以更好地抵御寶能系的進攻。

持有萬科6.18%股權的安邦已經(jīng)聲明會積極支持萬科發(fā)展，希望萬科管理層、經(jīng)營風格保持穩(wěn)定。但寶能系舉牌萬科的背后卻也有安邦的身影，局勢仍然復雜。

萬科控制權爭奪的走向在短期內(nèi)尚難見分曉，但這一事件折射出的“險資兇猛”值得業(yè)內(nèi)思考。

除了寶能系，安邦、生命人壽等險資近年來也不斷在二級市場舉牌地產(chǎn)、銀行等上市公司。金地集團、金融街、遠洋地產(chǎn)(遠洋萬和公館遠洋一方)、民生銀行、招商銀行等股權分散、質(zhì)地優(yōu)良的上市公司都成為了險資狩獵的對象。

險資追逐房地產(chǎn)的背景，是中國正處于經(jīng)濟下行周期，寬松貨幣政策下的流動性充裕，帶來“資產(chǎn)荒”下的資產(chǎn)配置壓力，股權分散、估值低、分紅高的地產(chǎn)股票對險資充滿了吸引力。某種意義上，險資鐘情于地產(chǎn)股是經(jīng)濟金融形勢、保險監(jiān)管政策與會計準則合力形成的結(jié)果，這種趨勢在“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下未來只會加強、不會減弱。

對于地產(chǎn)上市公司而言，如何應對險資的不斷舉牌、完善公司治理結(jié)構(gòu)，將是一個重大課題。（吳斯丹）

【房企篇：謀變】恒大激進擴張 多產(chǎn)業(yè)版圖凸顯

2015年，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印當之無愧地成為地產(chǎn)行業(yè)的并購大王。他憑借幾次在國內(nèi)發(fā)行低息債券獲得數(shù)百億融資，然后啟動了在地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)等多個領域張狂地收購之路。

根據(jù)該集團已經(jīng)披露的公告統(tǒng)計，2015年該集團僅用于地產(chǎn)項目收購的資金就高達600多億，涉及的主要標的包括以70億港元代價向信和置業(yè)、華人置業(yè)及中渝置地收購重慶御龍?zhí)锓?，?5億港元從華人置業(yè)手中接盤成都三個項目，以339億收購新世界和周大福位于北京、上海等多個大城市的若干項目，以及斥資125億港元收購華人置業(yè)位于香港的地標建筑美國萬通大廈。

憑借在地產(chǎn)市場上的激進收購，恒大得以快速提升市場占有率，集團合同銷售也快速增長。截至年末，預計該集團全年合同簽約額將一舉突破2000億，躋身全國前三強。

恒大在強勢拓展地產(chǎn)版圖的同時，在其他產(chǎn)業(yè)上的布局也快馬加鞭，集團的多元化格局凸顯。

其中，最引人矚目的當屬在金融和社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)上的收購。2015年9月，恒大地產(chǎn)集團(南昌)有限公司以溢價145.72%、合39.39億元價格競得中新大東方人壽保險有限公司50%股權。11月22日，恒大旗下保險公司恒大人壽正式亮相。有消息顯示，恒大有可能在此基礎上，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺開展更多樣化的金融服務，從而打造恒大自己的金融帝國。

除此之外，恒大在醫(yī)療、快消等產(chǎn)業(yè)上的布局也相繼推進。

醫(yī)療方面，恒大已經(jīng)構(gòu)建了多層次醫(yī)療體系：社區(qū)醫(yī)院、綜合醫(yī)院、整形醫(yī)院三大板塊，同時納入香港上市平臺恒大健康旗下，并且通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)資源共享。

恒大旗下另一上市平臺馬斯葛已經(jīng)在11月18日更名恒騰網(wǎng)絡。目前公司內(nèi)部正緊鑼密鼓籌備互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)的相關業(yè)務，希冀憑借恒大旗下400多個社區(qū)，將“最后一公里”這塊蛋糕做大做強。另有消息顯示，恒大飲用水、糧油、奶制品等快消領域的產(chǎn)品也將在“最后一公里”的社區(qū)增值服務中頗為重要的角色出現(xiàn)。（張歆晨）

【房企篇】招商系地產(chǎn)重組 行業(yè)誕生“巨無霸”

隨著新一輪國企改革起航，招商系地產(chǎn)的重組在2015年即將落下帷幕。

自4月停牌宣告重組以來，歷經(jīng)8個多月時間，有著30多年歷史的招商地產(chǎn)即將退市，取而代之的是招商蛇口。

此次招商系地產(chǎn)采取了“無先例”的重組方案，招商地產(chǎn)的控股股東招商局蛇口擬發(fā)行A股股份換股吸收合并招商地產(chǎn)。換股吸收合并完成后，招商地產(chǎn)將終止上市并注銷法人資格，招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

根據(jù)方案，此次資產(chǎn)重組涉及兩個方面，一是招商局蛇口吸收原招商地產(chǎn)股東股份;二是向8名特定對象增發(fā)股份，募資金額不超過125億元。

重組之后，招商蛇口業(yè)務將不僅僅局限于地產(chǎn)，其戰(zhàn)略目標以“產(chǎn)網(wǎng)融城一體化運作”為手段致力于城市升級，到2020年發(fā)展成為中國領先并具備國際水平的城市綜合開發(fā)和運營服務商，進入行業(yè)第一梯隊。

招商局蛇口的對標公司不再是傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商，而是南京高科、浦東金橋、外高橋、張江高科、華夏幸福等綜合性開發(fā)運營商。具體而言，未來三至五年，招商局蛇口將緊緊圍繞園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營三大核心業(yè)務發(fā)展。

截至2015年6月30日，招商蛇口的總資產(chǎn)為1837.96億元，營業(yè)收入190.99億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤28.27億元，凈資產(chǎn)收益率8.85%。

《第一財經(jīng)日報》記者了解到，12月30日，招商蛇口即將在深交所掛牌上市。001979的股票代碼別具意義，這既是招商局集團對1979年改革開放、以及此后一個時代的致敬，也是對即將開拓新時代的期望。

重新上市之后，招商蛇口的市值將接近2000億元，成為超越綠地、接近萬科的“巨無霸”。