“搞錯(cuò)對(duì)象、訴求越界、沖動(dòng)維權(quán)、行動(dòng)遲緩”，記者從鮮活的審判案例中發(fā)現(xiàn)，這是業(yè)主們最易踏入的四大誤區(qū)。

誤區(qū)一：

告錯(cuò)對(duì)象很常見(jiàn)

起訴的義務(wù)主體不正確。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上述案件中有6起案件的業(yè)主未起訴正確的義務(wù)主體，占比為35.3%。例如，有的業(yè)主要求業(yè)委會(huì)提供小區(qū)停車費(fèi)的收支情況，但該資料實(shí)際由物業(yè)公司掌握； 又如，有的業(yè)主起訴物業(yè)公司要求查閱業(yè)委會(huì)決議和會(huì)議記錄，但實(shí)則由業(yè)委會(huì)保管。因此，法官建議業(yè)主在起訴前就相關(guān)資料的保管情況做審慎核實(shí)，明確義務(wù)主體后再提起訴訟，以充分保障自身權(quán)益。

幾年前，松江一小區(qū)實(shí)施安裝門洞不銹鋼扶手工程。剛開(kāi)始，業(yè)主們以為這是政府實(shí)事工程，無(wú)需自己出錢，可之后卻聽(tīng)說(shuō)工程預(yù)計(jì)動(dòng)用維修基金56萬(wàn)多元。于是，便有業(yè)主向區(qū)房管局物業(yè)科等部門反映情況，并提出對(duì)該工程作評(píng)估。為了平息矛盾，在街道協(xié)調(diào)下，評(píng)估工作已進(jìn)行了三次，第一次評(píng)估的實(shí)際費(fèi)用為32萬(wàn)元，第二次評(píng)估結(jié)果為28萬(wàn)元，第三次評(píng)估出的實(shí)際費(fèi)用僅為19萬(wàn)多元。

業(yè)主何先生將業(yè)委會(huì)告上法庭，要求對(duì)方公布近5年來(lái)的維修基金收支明細(xì)、自來(lái)水改造項(xiàng)目和扶手工程的施工合同、施工圖紙、所用材料發(fā)票和審計(jì)報(bào)告，2002年至2010年小區(qū)的停車費(fèi)收取情況、廣告收益情況、房屋出租收益情況等。

法院認(rèn)為，對(duì)于賬目明細(xì)以及工程合同、審計(jì)報(bào)告，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)提供。至于小區(qū)停車費(fèi)收取情況、廣告收益情況和房屋出租收益情況，何先生也有權(quán)知曉，但停車費(fèi)、房屋出租收益非業(yè)委會(huì)收取，業(yè)委會(huì)并非公布上述事項(xiàng)的義務(wù)主體，何先生也沒(méi)有證據(jù)證明業(yè)委會(huì)有廣告收益。實(shí)際上，物業(yè)公司才是業(yè)務(wù)主體。因此，何先生的訴請(qǐng)并未全部得到支持。

另一起案件中，業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)要求查閱小區(qū)公共收益賬目明細(xì)、小區(qū)共建費(fèi)的適用明細(xì)賬目。但法院認(rèn)為，被告業(yè)委會(huì)并非利用業(yè)主共有部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的主體，相關(guān)賬冊(cè)亦并不由被告保管，公共收益明細(xì)賬目應(yīng)在物業(yè)公司。根據(jù)相關(guān)政府文件，共建費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理并使用，賬目亦由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)記錄，故對(duì)業(yè)主訴請(qǐng)不予支持。

誤區(qū)二：

知情權(quán)范圍無(wú)限擴(kuò)大

不當(dāng)擴(kuò)大知情權(quán)范圍是業(yè)主訴請(qǐng)未獲支持的原因之一。例如，有的業(yè)主訴訟請(qǐng)求查閱客觀上并不存在的資料，又如，有的業(yè)主要求查閱小區(qū)的水箱清洗費(fèi)用清單、發(fā)票及水質(zhì)鑒定報(bào)告單等，上述請(qǐng)求明顯超出法定知情權(quán)范圍，難獲支持。因此，法官建議業(yè)主在起訴前充分了解法律及司法解釋規(guī)定的知情權(quán)范圍，合理確定訴訟請(qǐng)求，防止在行權(quán)時(shí)無(wú)限擴(kuò)張信息查閱邊界，加重提供方義務(wù)。

業(yè)主知情權(quán)的范圍是什么？《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主可以請(qǐng)求公布、查閱建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄； 物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況； 建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況等。一些業(yè)主的訴訟請(qǐng)求明顯超出了這個(gè)范圍。

黃浦區(qū)一小區(qū)的業(yè)主起訴業(yè)委會(huì)，多項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中包含查閱住宅維修基金的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告和裝修大堂的審價(jià)報(bào)告。但事實(shí)上，上述報(bào)告并不存在，且法院沒(méi)有強(qiáng)制一方當(dāng)事人進(jìn)行審計(jì)或?qū)弮r(jià)的權(quán)力，因此，對(duì)業(yè)主的這項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院難以支持。

徐匯一小區(qū)多名業(yè)主起訴物業(yè)公司，訴訟請(qǐng)求中要求查閱眾多資料。其中有重復(fù)請(qǐng)求的部分，例如小區(qū)物業(yè)維修、更新、改造項(xiàng)目、電梯維修保養(yǎng)及停車費(fèi)、廣告費(fèi)等費(fèi)用的支出、收入情況等，應(yīng)已包含在小區(qū)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)資金以及公共收益的收支情況中，不應(yīng)重復(fù)主張。當(dāng)然，也有超出知情權(quán)保護(hù)范圍的，例如他們要求閱看小區(qū)的每年檢查避雷裝置的“檢測(cè)報(bào)告”及物業(yè)公司“每年兩次檢查避雷裝置”的記錄，小區(qū)的水箱清洗費(fèi)用清單及發(fā)票和相關(guān)行政主管部門對(duì)水箱清洗后的水質(zhì)鑒定報(bào)告單等，法院均未予支持。

誤區(qū)三：

非理性維權(quán)，行為過(guò)激

從一些案件中發(fā)現(xiàn)，部分業(yè)主不滿業(yè)委會(huì)或物業(yè)公司提供的管理服務(wù)，常用張貼大字報(bào)、破壞公物等方式表達(dá)意見(jiàn)，訴訟中也常因過(guò)分堅(jiān)持而使得矛盾激化。例如，在4起案件中，業(yè)主于庭審中已知曉訴請(qǐng)的全部資料，但拒絕接受法院調(diào)解，仍堅(jiān)持要求法院判決義務(wù)主體再次張貼公布上述資料，導(dǎo)致當(dāng)事人矛盾激化。因此，建議業(yè)主本著和諧共處的理念，合情合理行使知情權(quán)，在訴訟過(guò)程中積極配合，促使糾紛能夠盡快得以解決。

去年6月，寶山區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司開(kāi)始在小區(qū)內(nèi)宣傳調(diào)價(jià)，稱物業(yè)費(fèi)十年未調(diào)整，公司已不堪重負(fù)，無(wú)法維持原服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃從2015年起每平方米在原來(lái)的基礎(chǔ)上上調(diào)0.45元，業(yè)委會(huì)要與物業(yè)公司簽訂合同，將公共收益的一半補(bǔ)償給物業(yè)公司。業(yè)主們得知業(yè)委會(huì)在賬外另設(shè)有小金庫(kù)，近1600萬(wàn)元的維修基金突然大幅減少等情況后，要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)這幾年的賬目發(fā)票明細(xì)，看看錢到底去了哪里。

然而，群情激奮之下，40多名業(yè)主將業(yè)委會(huì)的大門給封了，并在小區(qū)內(nèi)拉出了醒目橫幅?？蛇@樣鬧騰下去，業(yè)主們還是看不到賬目的蹤影。之后，一位業(yè)主到法院起訴，得以勝訴，才為大家討回了公道。

在靜安一小區(qū)，幾戶業(yè)主與業(yè)委會(huì)的矛盾比較突出。他們認(rèn)為，業(yè)委會(huì)利用本小區(qū)大部分業(yè)主不在國(guó)內(nèi)的客觀情況，未經(jīng)合理、民主選舉，擅自選聘物業(yè)公司，而公共收益、管理經(jīng)費(fèi)等財(cái)務(wù)信息也不夠透明。業(yè)委會(huì)就一些重大事項(xiàng)貼出公告，卻被激憤的業(yè)主一把撕掉，認(rèn)為是在行使自己的權(quán)利，而這樣只會(huì)讓其他業(yè)主無(wú)法看到張貼的公告。還有部分業(yè)主有查閱資料的申請(qǐng)，不跟業(yè)委會(huì)說(shuō)，而是直接在小區(qū)大堂的廊柱、電梯等地方張貼“聯(lián)名信”，部分業(yè)主簽名系偽造。這樣做，并不利于業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)。后來(lái)，業(yè)主將業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司告上法庭，事情才得以圓滿解決。

誤區(qū)四：

知情權(quán)行使不及時(shí)

由于法律法規(guī)并未明確相關(guān)資料的保存期限，而部分業(yè)主的維權(quán)意識(shí)較薄弱，未及時(shí)查閱資料，導(dǎo)致較長(zhǎng)時(shí)間后資料滅失無(wú)法提供，客觀上無(wú)法滿足業(yè)主的知情權(quán)要求。在部分案件中，業(yè)主于數(shù)年后、甚至十年后提起訴訟，要求查閱之前的資料，但因與當(dāng)前業(yè)主的利益關(guān)聯(lián)已有所減弱，最終難獲支持。因此，法官建議業(yè)主密切關(guān)注當(dāng)年度應(yīng)公開(kāi)的資料，積極查閱，若其知情權(quán)未能實(shí)現(xiàn)則應(yīng)及時(shí)尋求司法救濟(jì)。

2014年中，沈先生起訴小區(qū)業(yè)委會(huì)，稱突然發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)賬戶幾年前存在不合理的大額支出，要求法院判令業(yè)委會(huì)公布2008年、2009年間的4次收支賬目明細(xì)。然而，小區(qū)現(xiàn)在的業(yè)委會(huì)是新組建的，這些賬目發(fā)生在上屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)。在業(yè)委會(huì)寫給法庭的書面材料中，上屆業(yè)委會(huì)的賬目于2013年1月進(jìn)行了審計(jì)，沒(méi)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，原業(yè)委會(huì)也沒(méi)留下任何可查資料，現(xiàn)任業(yè)委會(huì)也無(wú)從查起。

“業(yè)主應(yīng)及時(shí)合理地行使知情權(quán)。”法院認(rèn)為，該小區(qū)2006年7月至2012年6月間的維修資金賬目變動(dòng)，有審計(jì)報(bào)告，符合相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開(kāi)戶銀行核對(duì)專項(xiàng)維修資金賬目，并將相關(guān)情況每半年向全體業(yè)主公布一次，沈先生應(yīng)及時(shí)主張知情權(quán)，沈先生直至2014年才起訴要求業(yè)委會(huì)公布2008年、2009年及2010年所發(fā)生的相關(guān)維修資金收支情況，缺乏合理性。因此，法院判決沈先生敗訴。