中國的租房市場不發(fā)達(dá)，收益率自然會低，住房投資者當(dāng)然是不愿意進(jìn)入這個市場，即使購買了住房也只是為了房價炒作升值而已。
剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，化解當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過高的庫存成為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。對此，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會議上也提出幾種去化庫存的辦法。其中要求房地產(chǎn)企業(yè)降價、取消房地產(chǎn)市場行政性限制等都遭遇市場高度關(guān)注，但是，會議提出的鼓勵投資者購買住房出租的意見并未獲熱捧，事實(shí)上，在這些房地產(chǎn)新政方向中，鼓勵住房投資者購買住房出租是最有新意亮點(diǎn)和市場可行性的政策之一。
鼓勵投資租賃，這樣既可消化城市住房過多的庫存，還可解決當(dāng)前中國住房租賃市場不發(fā)達(dá)的問題。它是消化當(dāng)前不少城市過高的住房庫存的“可持續(xù)”途徑。
制度設(shè)想固然有道理，但是，就目前的情況來看，政府的房地產(chǎn)稅收政策連住房的投資與消費(fèi)還尚未界定清楚，未來住房稅收政策要想來區(qū)分住房的投資和投機(jī)，還需要更多的制度完善。
在中國香港地區(qū)和歐美發(fā)達(dá)國家，對購買住房后的投資與投機(jī)已經(jīng)界定得十分清晰。比如住房購買半年內(nèi)交易的要交額外所得稅15%，住房購買一年內(nèi)交易的要交額外所得稅10%，住房購買三年內(nèi)交易的要交額外所得稅5%，三年以上則可以免交這種額外所得稅。嚴(yán)格地把住房投資與投機(jī)區(qū)分開。因此，讓居民購買住房用于投資而不是用于投機(jī)，那么就必須出臺嚴(yán)格的稅收制度把住房投資與投機(jī)區(qū)分開，否則就容易引發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)炒作，把房地產(chǎn)泡沫再吹大。
此外，做大住房租賃市場，還必須設(shè)立嚴(yán)格保護(hù)住房租賃者的法律。租房者往往是市場最為弱勢者，如果沒有相應(yīng)的法律來保護(hù)他們的利益，租房者的利益最容易受到侵害。這也是當(dāng)前中國為何很多居民不愿意進(jìn)入住房租賃市場，而特別強(qiáng)調(diào)要有自己的住房根源所在。
而要做一點(diǎn)，除了完善法律配套，還得根據(jù)相關(guān)的法律安排設(shè)立保護(hù)租房者的中介組織，或設(shè)立相關(guān)的政府職能部門。目前國內(nèi)不僅沒有設(shè)立專門保護(hù)租房者利益的職能部門，也沒有相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，更沒有一部專門保護(hù)租房者的法律安排。在這種情況下，要讓中國的租房市場健康發(fā)展起來是一件不容易的事情。中國的租房市場不發(fā)達(dá)，租房市場的收益率自然會很低，中國住房的投資者當(dāng)然是不愿意進(jìn)入這個市場。即使購買了住房也只是為了住房炒作升值而已。
歐美發(fā)達(dá)國家租房市場發(fā)達(dá)，就在于這些國家都會有一部十分強(qiáng)勢的保護(hù)租房者的法律，從而讓最弱勢的租房者的利益不容易受到侵害與掠奪。在這種情況下，居民的居住問題就能夠根據(jù)市場的情況做出租房還是購買住房不同的選擇。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。這就是為何發(fā)達(dá)國家許多居民寧愿租房而不愿意購買住房根本原因所在。在這種情況下，住房租賃市場才會發(fā)展與繁榮。
所以，要讓更多的投資者進(jìn)入住房市場來消化過高的住房庫存，一個成熟繁榮的租房市場制度配套是最為重要的。
□易憲容(經(jīng)濟(jì)學(xué)者)
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