12月14日晚間，新華社發(fā)布消息稱，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，指出要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

此前，11月10日上午，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議召開。在這次會議上，習(xí)近平提到了全國民眾都關(guān)心的兩個市場：樓市和股市。關(guān)于樓市，習(xí)近平的表態(tài)僅18個字，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”幾乎同時，李克強總理也發(fā)表了類似的觀點。

為何習(xí)李政府明確表示“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

我們來看國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月全國商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%，房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但增速仍在相對低位。

很明顯，在宏觀經(jīng)濟觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀的市場背景下，官方希望通過“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”的舉措幫助提振中國經(jīng)濟。

為此，去年至今，樓市已經(jīng)出臺取消限購、降低首套首付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計6次降息5次全面降準。本次習(xí)李政府表態(tài)之后，預(yù)計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續(xù)敞開。

那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”？筆者認為，回顧過去幾輪市場發(fā)展周期，每當(dāng)市場低谷期，地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標準、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來看，上述八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行（半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市）。具體來講：

第一、降首套首付：通過下調(diào)首套房首付比例，可以降低購房者入市門檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫存相對較大的市場壓力，同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向，預(yù)計首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右；

第二、降準降息：雖然已經(jīng)有6次降息5次降準，但是，筆者認為由于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。這樣，可以釋放更多的市場流動性，刺激宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的同時，也為樓市去庫存帶來利好影響；

第三、樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。

筆者認為，加大各類財政補貼，將在補貼的幅度和范圍方面進行調(diào)整。如近期傳言的對農(nóng)民工購房首套房的稅費減免政策、個稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對首套購房者采取減免契稅、政府性基金補貼利息等財政優(yōu)惠；此外，在樓市去庫存的市場背景下，銀行應(yīng)該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計未來幾個月首套房貸利率會出現(xiàn)實質(zhì)性松動，那么，屆時購房者成本適度降低，市場成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，最終達到去庫存的目的。

第四、加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助（貨幣補貼），而非異地分配住房（實物補貼）。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅，達到樓市去庫存的目的。

第五、調(diào)整普通住宅標準：調(diào)整普通住宅標準后，對剛需來講，由于惠及面擴大，更多的剛需購房者會少交稅費，可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房，尤其是一些自住需求的購房者，如果他們盡快購房的話，不僅可以買到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對于開發(fā)商政府都是一件好事情。

第六、鼓勵人才購房政策：針對人才類的購房落戶政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來，不少城市出臺鼓勵人才購房的相關(guān)措施，預(yù)計2016年仍然各大城市仍然會有明確針對人才類購房落戶的相關(guān)規(guī)定，對于樓市成交量回升來講也會起到積極作用。

第七、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合：盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消，但是，對于大中城市而言，尤其是省會城市而言，要想在這個城市落戶，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求，帶動市場成交量回升。

第八、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免：通過對特定產(chǎn)品類型樓盤，比如精裝修的、綠色建筑項目，90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場成交量。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)