買房還能做“理財”，5年內(nèi)返還80%房款？
——透視多地房地產(chǎn)非法集資亂象
購買一套黃金地段商品房，竟能獲得高達(dá)80%的房款返還？湖北省黃石市市民周先生購買的養(yǎng)老公寓就宣稱“具有投資功能”，買房后5年內(nèi)可獲得高額現(xiàn)金收益。然而，如此“劃算”的樓盤如今成了爛尾項目，淪為一起非法集資騙局。
“新華視點”記者多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著樓市近期持續(xù)分化，已被法律明令禁止的房企非法集資手法翻新。一些不法企業(yè)將住宅、商鋪乃至車位冠以“理財產(chǎn)品”名義發(fā)售，部分購房者數(shù)億元投資款血本無歸。
日前，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好防范和處置非法集資工作的意見》。據(jù)了解，多省市住建部門已啟動房地產(chǎn)非法集資風(fēng)險專項排查行動。
“兩折購房”理財成爛尾樓，購房客數(shù)億元資金不保
據(jù)湖北省住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域涉嫌非法集資存在兩類手法：一是房企與中介串通，以投資房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)名義，發(fā)售所謂的“理財產(chǎn)品”，向社會公眾吸收資金；二是取得預(yù)售許可證前，以內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放VIP卡獲得返利等形式，向社會公眾吸收資金。
在黃石市，由花湖致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司開發(fā)的“上上坊養(yǎng)老型酒店公寓”就是曾發(fā)售“理財產(chǎn)品”的樓盤。2014年初，300余位購房者先后預(yù)交了數(shù)十萬元意向金，不料陷入騙局。
記者在該樓盤的宣傳廣告中看到，開發(fā)商聲稱“既真實擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此后每年收益率增加2個百分點，5年累計收益達(dá)房款的80%，同時擁有公寓產(chǎn)權(quán)，“等于兩折購房”。
受害者黃先生說：“這家養(yǎng)老公寓到現(xiàn)在連樣板房都沒蓋，不光是拿房遙遙無期，20多萬元的意向金眼看也要不回了。”據(jù)辦案部門介紹，因資金鏈斷裂，開發(fā)商花湖致遠(yuǎn)地產(chǎn)公司已進(jìn)入破產(chǎn)程序，其發(fā)售的“理財產(chǎn)品”涉嫌非法集資，涉案金額達(dá)3億多元，眾多購房者向房企繳納的預(yù)付款面臨本金不保的危險。
除了養(yǎng)老公寓，一些受害者反映，住宅、商鋪、車位均曾被不法企業(yè)用于發(fā)售“理財產(chǎn)品”。據(jù)安徽省高級人民法院查明，安徽亳州興邦公司在海南、河北等地炮制多個非法集資項目。如在海南海口紅街廣場、鳳景城等商業(yè)地產(chǎn)項目中，興邦公司采取“返本銷售、約定回購”形式高息招攬理財資金，相關(guān)責(zé)任人已因非法吸收公眾資金獲刑。
據(jù)了解，該公司曾與投資者約定，如果一次性以“成本價”購房，3年后購房款可全部返還，且擁有房屋所有權(quán)。然而，這是一起“龐氏騙局”，投資者繳納的房款均被挪用于彌補企業(yè)資金缺口。審判書顯示，安徽亳州興邦公司累計非法集資35億元，4萬多名群眾受害。
“這些違規(guī)理財產(chǎn)品的目的就不是銷售房屋，而是‘擊鼓傳花’緩解企業(yè)資金壓力，一旦資金鏈斷裂，投資者將本息難保。”重慶大學(xué)財稅與金融學(xué)院教授陳晴說。
不少房地產(chǎn)“理財產(chǎn)品”是騙局，合同、預(yù)售證都造假
據(jù)了解，高息返還房款、給予現(xiàn)房回報，是種種理財騙局的主要誘餌。北京一位投資了河北某房企“投資性地產(chǎn)理財項目”的市民告訴記者，自己和親友前后“借給”房企600萬元，約定的年化收益率一度超過40%，還能“給現(xiàn)房作為返利”。
然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在高利息、高收益、高回報的背后，“名為銷售房產(chǎn)、實為借錢融資”存在較大風(fēng)險，不少所謂的“理財產(chǎn)品”實質(zhì)是設(shè)局欺騙投資者。
－－假資質(zhì)。法律人士指出，多數(shù)房地產(chǎn)公司、養(yǎng)老公寓經(jīng)營企業(yè)根本沒有向公眾公開發(fā)售理財產(chǎn)品的相關(guān)金融牌照。但浙江杭州一位“養(yǎng)老地產(chǎn)公寓權(quán)益型會員”的銷售人員趙經(jīng)理宣稱，市民出資購房成為其會員，可選擇由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營租賃，定期獲得高額分紅。
然而，該樓盤營業(yè)執(zhí)照顯示，其經(jīng)工商部門核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍僅為旅游項目開發(fā)和旅游咨詢服務(wù)，甚至沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
－－假合同。在不少案件中，開發(fā)商的合同、預(yù)售證均造假。據(jù)辦案部門介紹，湖北“上上坊養(yǎng)老型酒店公寓”案件中，項目開發(fā)商向購房者展示的“房屋預(yù)售許可證”，是復(fù)制和修改自其他項目的假證。造成眾多群眾受害的安徽亳州興邦公司也曾用“預(yù)訂合同書”替代正規(guī)房屋買賣合同，以躲避監(jiān)管。
－－假擔(dān)保。還有一些“理財產(chǎn)品”利用投資者不了解法律法規(guī)，宣稱以住房、商鋪、車位等不動產(chǎn)作為擔(dān)保物，“還不上錢就給你現(xiàn)房”。但實際上受害者往往根本無法取得產(chǎn)權(quán)。
重慶市一名推銷“晉愉V鋪”的地產(chǎn)中介說，購房者在住宅正式過戶前，可另外先繳納8萬元的“車位預(yù)收款”。開發(fā)商對這筆資金按年息10%給予購房者現(xiàn)金收益，在住宅過戶前退還這筆預(yù)收款。“購買者不限于本小區(qū)住戶，任何人都可以買，相當(dāng)于房企把車庫抵押給你，以每年10%的利息借錢。”
然而，根據(jù)重慶市現(xiàn)行物業(yè)管理條例規(guī)定，非本小區(qū)業(yè)主禁止購買本小區(qū)車位，房屋登記機構(gòu)不予過戶。“一旦開發(fā)商資金鏈斷裂，消費者存在無法收回本金，同時無法獲得車位產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險。”陳晴說。
多省市住建部門啟動非法集資風(fēng)險專項排查
最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋明確，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，應(yīng)以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。
現(xiàn)行商品房銷售管理辦法進(jìn)一步規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包的方式租銷售未竣工商品房。
據(jù)了解，湖北、安徽等地已對房地產(chǎn)行業(yè)開展非法集資風(fēng)險排查行動。北京市打非辦專項辦副主任沈鴻表示，從2015年4月起，北京市已開展打擊非法集資專項整治行動。
安徽省社科院房地產(chǎn)研究所所長孔令剛指出，群眾貿(mào)然投資非法集資項目，其實質(zhì)是參與民間借貸行為。“一些民間集資合同承諾的高利息，超過相關(guān)司法解釋的年息不超過36%的上限，所謂的高收益不受法律保護(hù)。一旦樓盤資金鏈斷裂、企業(yè)破產(chǎn)，投資者很難直接追訴地產(chǎn)公司。”陳晴說。
專家表示，居民購買正規(guī)住宅、商鋪及車位，有權(quán)要求中介機構(gòu)出具銷售證照，并在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場交易部門核實合同備案信息。
監(jiān)管部門提示，購買非法銷售樓盤或者其他不動產(chǎn)使用權(quán)，最終難以兌現(xiàn)高收益承諾，對投資者的利益損害極大。“組織參與非法集資刑事案件，可能涉嫌非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪，值得引起群眾警惕。”最高人民法院刑三庭副庭長羅國良說。
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