隨著北京市政府“簡政放權(quán)”的推進，政府有望放松對開發(fā)商預(yù)售資金使用條件。北京市住建委昨日發(fā)布《關(guān)于加強本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿)，開發(fā)商在項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的1/2時，就可以自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)，這也就意味著開發(fā)商提取預(yù)售金的時間提前，同時對于資質(zhì)好、誠信高的房企，將可以憑借非監(jiān)管銀行的現(xiàn)金保函免除等額監(jiān)管金。
銷售過半開始監(jiān)管
預(yù)售資金監(jiān)管指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用做本項目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
按照商品房的建設(shè)節(jié)點監(jiān)管預(yù)售資金，一直是北京市采取的方式，在剛剛公布的《通知》中，節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù)，即商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的1/2時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。這就意味著在商品房資金監(jiān)管將從項目預(yù)售完一半開始。
而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》顯示，開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外，項目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/2”為節(jié)點；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達2/3”為節(jié)點提取預(yù)售金。
對于這一變化，北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹稱，北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本，因此，在預(yù)售完成一半時，工期已經(jīng)開展很大一部分，此時進行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金完全可以實現(xiàn)最終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金鏈斷裂，項目也能實現(xiàn)如期完工。
現(xiàn)金保函可沖抵預(yù)售金
除了監(jiān)管起始點變化外，《通知》中另外一項變化，便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。
北京地區(qū)一位股份制銀行支行行長向北京商報記者表示，保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標人擔心中標單位不履行中標義務(wù)，就會要求投標人繳納保證金或保函，一旦中標人違約，招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。
“按照這個邏輯，我認為這種保函應(yīng)該是銀行向政府保證開發(fā)商有足夠的資金，可以覆蓋預(yù)售資金，所以免除預(yù)售資金監(jiān)管，如果出現(xiàn)風(fēng)險，銀行要進行相應(yīng)的賠付。”上述股份制銀行支行行長說道。一位開發(fā)商也直言，并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函，即便是開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金。
豪宅開發(fā)商最解渴
不管怎樣，預(yù)售資金的松綁，依然幫了當下融資成本高企的開發(fā)商一個不小的忙。以北京市為例，今年1-10月北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金為5526.6億元，其中金融貸款為1608.3億元，占據(jù)了大比例。有分析認為，就北京房地產(chǎn)市場而言，預(yù)售資金的靈活支取，對于開發(fā)周期較長的豪宅項目最為利好。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至目前，2015年成交的土地中，經(jīng)營部分樓面價超過3萬元的土地數(shù)量高達23幅，其中9幅地塊樓面價格超過5萬元；另據(jù)統(tǒng)計，截至目前預(yù)售價格超過8萬元/平方米的項目共計有33個。
“現(xiàn)在商品房項目基本上在預(yù)售前已經(jīng)辦好了各項開工手續(xù)，特別是一些品質(zhì)比較好的項目，甚至封頂才會銷售，高端項目往往開發(fā)周期在5-10年，這樣的項目在完成銷售一半前已經(jīng)事實完成工期建設(shè)，基本沒有爛尾的可能。但周期長、前期資金投入大、建安成本高、資金沉淀時間長是共同的特點，若預(yù)售資金提取規(guī)定放松，開發(fā)商可以提前提取，能夠大幅緩解開發(fā)商的資金壓力，從而不再過多依賴高成本融資渠道以及經(jīng)濟下行下的房屋銷售渠道。”業(yè)內(nèi)人士分析表示。
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